不動産売却の流れの記事一覧｜刈谷市・高浜市エリアの不動産売却はセンチュリー21ケヤキ住建｜ケヤキ住建株式会社

こんにちは。

センチュリー２１　高浜市の不動産会社　ケヤキ住建です！

本日は、こっそりと「少しでも高く売却する方法」をお伝えします。


よく「不動産をできるだけ高く売りたい！」と、売主様はおっしゃります。

そこで、中古マンションや中古戸建を売却するアドバイスとして、「ホームステージング」を考えてはいかがでしょうか？？


数年前にオーストラリアで流行った方法ですが、近年「関東を中心」に行われています。

簡単に説明をしますと、オシャレな家具やインテリアを置きモデルルームのようにする方法です！


業者さんに依頼すると数万円から数十万円と幅広くレンタルしてくれます。


ただ、高く思うかもしれません・・・


売却するのに、わざわざお金を掛けたくない方はキレイに掃除をし不動産業者さんや購入希望者さんに少しでも良いイメージを持ってもらえるようにしてみましょう！！

その他、写真の撮り方や準備する物やアドバイスをしてくれる業者さんを選ぶといいでしょう！


今日は、このあたりで。。。



西三河エリアで不動産の売却をお考えの方は、センチュリー２１　ケヤキ住建までお気軽にご相談ください！！

こんにちは。

愛知県高浜市の不動産会社「センチュリー２１　ケヤキ住建」です。

２月から３月にかけて、ご自宅の査定依頼や売却相談を数件いただいております。

依頼者（所有者）様からヒアリングをさせていただき、実際の取引事例などお話しさせていただきます。

仮に任意売却（住宅ローンの返済が厳しく売却するしかない）とならなくても、家庭の事情や近隣との事情、転勤や生活環境を変えたい人や離婚など、人それぞれのご事情がございます。

急いで売りたい方もいれば、時間がかかってでも高く売りたい方など、１件１件の不動産取引で全く違います。

そこで、依頼者（所有者）様には安心安全で少しでも希望に近い時期や金額で不動産売却ができるように心掛けております。


ご相談方法は

①高浜市春日町の店舗までご来店
　→　愛知県高浜市春日町5丁目7番地45

②弊社スタッフがご自宅又は近くの喫茶店当でご相談
　→　まずはお電話でご相談ください

③メールやＬＩＮＥでご相談
　→　c21@keyakijyuken.jp
　→　https://lin.ee/4gKmIUa

④お電話でご相談
　→　0120-829-751

で対応が可能です。


初めての問い合わせは、緊張したり不安もありますがアットホームなお店なので気にせずご連絡ください。


高浜市や近隣エリアの刈谷市や碧南市の不動産の売却・買取ご所有の不動産の資産運用等のご相談はセンチュリー21ケヤキ住建にお任せください！！

■確定申告・税金の支払い

不動産（土地・建物・マンション）を売って利益（売却益）が出た場合は、その売却益に税金がかかります。

この税金を、一般的に「譲渡所得税」と呼んでいます。

この譲渡所得税ですが、所得税とついているように、納める税金の種類は所得税となりますので、売却益が出ている場合は、確定申告が必要になります。

■譲渡所得の計算方法について

譲渡所得税の計算ですが、まずは売却益（譲渡所得といいます）を計算するところから始まります。

「収入金額－取得費－譲渡費用＝譲渡所得」となります。

• 収入金額・・・売却した金額
• 取得費・・・・買った金額
• 譲渡費用・・・売却にかかった費用
• 譲渡所得・・・売却益

売れた金額から、買った金額と諸費用を引いた残りが、売却益となります。

■譲渡所得税の計算は？

売却益（譲渡所得）が計算できたら、それに税率をかけます。

「譲渡所得（売却益）×約20%（約40%）=譲渡所得税」

ごらんのとおり、売却益の約20%（または約40%）の譲渡所得税がかかります。

この譲渡所得税の内訳ですが、
約20%の場合は「所得税約15%＋住民税5%」
約40%の場合は「所得税約30%＋住民税9%」となります。

この税率の区分ですが、不動産を持っていた期間によって違います。

• 5年超保有していた場合
  ・・・約20%（約15%＋5%）
• 5年未満保有していた場合
  ・・・約40%（約30%＋9%）

※　不動産の税金には、色々な特例があります。住んでいた土地建物を売却した場合、事業用不動産を交換した場合等には、有利な特例制度が設けられています。ですが、ここでは税金の基本的な考え方をご説明しておりますので、これらの特例のご説明は省略させて頂きます。詳しくお知りになりたい方は、税務署か、不動産に詳しい税理士にご相談ください。なお、ここで約15%や約30%というご説明をしていますが、これは復興特別所得税があります。
5年超の所得税は、復興特別所得税が2.1%追加されます。

■住民税について

譲渡所得税というくらいですから、所得税がかかることは、お分かりになると思います。

ですが、最初の表にあるとおり、所得税だけでなく、住民税もかかります。

具体的な流れですが、まず、所得税の確定申告を、売却した翌年の3月15日までにします。
そして、所得税（約15%分または約30%分）を税務署に納めます。

そうすると、税務署がそのデータを、お住まいの市区町村役場に通知するので、2ヶ月後くらい（5月～6月頃）に住民税の納付書がご自宅に届きます。

 
高浜市や刈谷市、碧南市の不動産（土地・戸建・マンション）の事なら、
高浜市にある不動産屋センチュリー２１ケヤキ住建にお問い合わせください。

９、残代金の受け取りとお引渡し

一般的な売買契約では、契約締結時に手付金を授受し、数週間から数ヵ月後に残代金の決済と物件の引渡しを行います。

決済・引渡しの日までに、次のようなことについて準備確認しておくことが必要になります。

■事前準備

1. 残代金の準備（融資実行等の確認）

2. 固定資産税等の精算金

3. 登記費用の準備など

※必要な金額や金種（現金なのか預金小切手なのか）を媒介業者等に確認して準備します。

■事前確認

1. 境界の確認…売主に境界標等を明示してもらい境界を確認します。
なお、契約の締結の前までに隣地と境界トラブルがないかを確認しておくことも大事です。

2. 物件の確認…設計図どおりに完成しているか（新築住宅の場合）、売買契約時に確認したことと変わっていないかなど

3. 付帯設備の確認…付帯設備の有無、使用可能かなど

■その他

★図面等をもらいましょう

戸建住宅の場合、引渡しを受けるときは図面一式（配置図・平面図・立面図・仕様書・設備図など）を もらいましょう。将来、リフォームや増改築などをするときに役に立つでしょう。（中古住宅の場合、紛失等で図面がない場合もあります。）

１０、確定申告・税金の支払いにつづく

■不動産抹消の手続きと準備

１、住宅ローンの借入れなどでご売却物件に抵当権が設定されている場合、抵当権等抹消手続きのお手伝いをします。

２、お客様と金融機関との間の手続きや書類の書き方などのアドバイス

３、抹消登記の手続きや必要書類の手配などのアドバイス

■登記申請の手続き・準備

１、所有権移転に向けて、代行する司法書士に必要書類を交付し、登記申請を依頼します。

２、センチュリー２１ケヤキ住建で、必要書類の手配などのアドバイスや、司法書士への取次ぎなどのお手伝いをします。

■引渡する書類や鍵の整理

１、付帯設備の保証書や取扱説明書、マンションの場合は加えて管理規約やパンフレットなど、買主様に引渡す書類を整理しておきます。

２、買主様に引渡す建物に付属する全ての鍵を確認しておきます。


高浜市・刈谷市・碧南市の土地・戸建・マンションの不動産のことならセンチュリー２１ケヤキ住建にお任せください。
お客様の大切な不動産を高く・早く・安心に売却致します。

■売買契約の流れ
買主と価格や引渡しの時期など売買条件が合意できたら、売主と買主で売買契約を締結します。

契約時に売買代金全額を受け取って不動産を引き渡す、という方法もありますが、契約時には売買代金の一部を受け取るだけで、売買代金の全額の受領・不動産の引渡しは後日、別に行うのが一般的です。

■売買契約の概要■

①契約はいつするのか？

契約日は、いつでないといけないという決まりはありません。関係者である売主・買主・不動産会社の都合が良い日に設定されます。土日や祝日など休日の日中や、平日の夜に行うが一般的です。

②場所は ?

通常は、不動産会社のオフィスで行います。売主と買主の都合がどうしても合わない場合や、遠方にいる場合などには、売主・買主が集まらずに、不動産会社の担当者が契約書類を持って、売主・買主をそれぞれ回って契約する方法もあります。

③所要時間は？

契約手続だけの場合には、だいたい1時間程度で終了します。買主への重要事項説明も合わせて行う場合には、合わせて２時間程度かかることが多いようです。

④売主が契約時に準備するもの

登記識別情報　　　登記済権利証または登記識別情報通知。所有者の証明とし提示します。

印鑑証明書　　　　発行後３ヶ月以内のもの。

実印　　　　　　　売買契約書等の押印に使います。

本人確認書類　　　運転免許証やパスポートなど写真付きの公的なもの。

印紙（印紙代）　　契約書への貼付用。収入印紙の金額は売買代金の額によって変わります。

仲介手数料の半金　仲介する不動産会社へ支払います。残り半分は引渡し時に支払います。

⑤売主様・買主様の顔合わせ（もし時間が合えば）

内覧の際に顔を合わせているケースもありますが、空室物件などの場合初対面であることもあります。不動産会社の担当者からそれぞれ紹介をします。

⑥重要事項説明

重要事項説明は、宅地建物取引士が買主に対して行うものですが、内容の確認のため、重要事項説明書に売主も署名・捺印が求められます。必ずしも売主が同席する必要はありませんが、認識の齟齬やトラブル防止のため、売主も一緒に説明を聞くことが多いです。

なお、契約日より前に買主への重要事項説明が済んでいる場合、こちらは当日には行いません。

⑦売買契約書の読み合わせ

売買代金、解約期日、その他の条件など、売買契約書に記載された内容を、売主・買主で一緒に確認します。また、売買契約書の付属書類として、売主が買主に提示する物件状況等報告書・設備表についてもここで確認します。

物件状況等報告書は、売買物件について、売主が知っていることを買主に告知する書類です。設備表は、売買物件に付属している給湯機やキッチンなどの設備について、何があるのか、状態はどうか、を告知する書類です。

⑧署名・捺印・印紙貼付

売買契約書の内容に問題がなければ、署名・捺印します。売主は、登記申請できることを示すために、実印で捺印するのが一般的です。

契約書には収入印紙が貼られます。こちらは売買の際に納める税金で、収入印紙が貼られているかどうかは契約書の有効性とは関係がありません。

また、契約書のほかに、重要事項説明書・物件状況等報告書・設備表・仲介会社への支払確認書など、多くの書類に署名・捺印をします。

⑨手付金の受領

買主から手付金を受け取ります。手付金は、通常は現金または預金小切手で支払われます。これは、契約が平日の夜や土日など、金融機関が営業していない日時に行われることが多いことや、支払い・受け取りをその場で確認するためです。

現金で受け取った場合には、その場で枚数を数えるのが原則です。仲介会社が枚数を数える機械を持っていることが多いので、手付金が数百万円になる場合には、利用すると良いでしょう。

手付金を受け取ったら、領収書を買主に渡します。通常、領収書は不動産会社が用意してくれていますので、その領収書に署名・捺印をして渡します。

なお、売主・買主が一堂に会さないで契約する場合などでは、銀行振り込みで手付金を受け取ることもあります。

⑩仲介手数料半金の支払

仲介会社へ仲介手数料の半金を支払います。手付金を現金で受け取った場合は、そちらから支払うことが多いようです。また、仲介会社によっては、後日に銀行振込で支払える場合もあります。

⑪終了・解散

売買契約書や買主へ渡した書類の写しを受け取り、売買契約の手続きが完了します。

不動産のご相談は、高浜市にあるセンチュリー２１ケヤキ住建にお任せください。

■不動産の売却活動をおこなう

不動産会社と媒介契約を結んだ後は、売却活動を開始します。
売り出し価格の設定は、査定額を参考にして、業者のアドバイスを受けながら決める必要があります。基本的には売却費用や住宅ローンを完済した後でも現金が残るように設定するケースが多いですが、相場と比べて高過ぎる売却価格を設定しても売れづらくなります。

なお、売却費用には、ローンの残債額、物件の修繕・リフォーム費用、不動産会社の仲介手数料、抵当権抹消費用、司法書士手数料などがあります。
仮住まいが必要な場合は、家賃・引越し費用などの必要経費も洗い出す必要があります。

中古物件の場合、購入希望者から値引きを要請されて当初の売却価格より下げて売却するケースもあるので、あらかじめ値引き分を上乗せしておくかどうかも検討する余地があります。

価格交渉で買主側の値引き希望額と売主側の許容額に差がある場合、交渉は粘り強く行い、できるだけ妥協点を見つけ出せるよう努めることが大切です。売却活動では内覧対応が重要なポイントになります。売主側の対応次第で相手側の購入意欲が左右されることもあるので、十分に準備してから臨むことが重要です。

■内覧時のポイント

破損箇所の修繕　　　・床や壁の目立つ傷など破損箇所は、事前に修繕する

荷物の整理　　　　　・最も目立ちやすい玄関前は、物を片づける
　　　　　　　　　　・室内の荷物、廊下の段ボール箱などを片づける

室内を広く見せる      ・キッチンや洗面所回りの生活用品を収納する

室内の清掃・消臭　　・室内全般を掃除する　　
　　　　　　　　　　・キッチン・バス・トイレ・洗面所などの水回りは、洗剤・カビ取り・水垢　　　　
　　　　　　　　　　　取りなどで磨く

　　　　　　　　　　・消臭剤で生活臭を消す

準備しておく　　　　・物件の修繕履歴、塗装履歴　　
　　　　　　　　　　・付帯設備の使用年数・交換時期

■値下げする際の注意点

物件がなかなか売却できない場合は、売出価格の値下げも検討しなければなりません。この時、ローンの残債がどの程度残っているか、住み替え新居の購入資金があるかどうかによっても値下げ幅は違ってきます。

ローンの残債があまり残っておらず、住み替え新居の購入資金が十分な場合は、ある程度値下げする余地があると言えるでしょう。

７、不動産売買契約へつづく

■インスペクションの主な対象部位（戸建て住宅の場合）は次のとおりです。

１、【構造耐力上の安全性に問題のある可能性が高いもの】
基礎、小屋組、柱、壁、梁、床、床組、土台

２、【雨漏り、水漏れが発生している、または発生する可能性が高いもの】
屋根、外壁、屋外に面したサッシ等、小屋組、天井、内壁

３、【設備配管に日常生活上支障のある劣化等が生じているもの】
給水管、給湯管、排水管、換気ダクト

中古住宅は、単純に築年数だけで判断することができません。

過去のメンテナンスや使用状況、劣化の状況などがはっきりしなければ、購入した後にどのような費用がかかるのかも分からないことから、購入者も購入を決断しにくいケースがあります。

しかし、売買をする前にインスペクションを実施して建物のコンディションを把握すれば、修繕に必要な費用をあらかじめ知ることができ、建物の質を踏まえた購入の意思決定や、売買価格が妥当かどうかの判断もしやすくなります。
購入後にリフォームを予定する場合でも、その資金計画が立てやすくなるでしょう。築年数の古い住宅なら「あと何年くらい使えそうか」といった判断材料にもなります。また、インスペクションの実施を前提とした保険に加入することで、引き渡し後に何らかの欠陥が見つかった場合に備えることもできます。
売主様にとっても、あらかじめインスペクションを実施することで取引の安心感が生まれます。

６、ご成約に向けた販売活動

■媒介契約とは、戸建・マンション・土地を売却する際に不動産会社と結ぶ契約になります。

仲介手数料等や販売の活動のやり方、契約の期間があります。その内容を理解した上で契約し売却活動をお願いする事おすすめします。

 
■媒介契約の種類とメリットデメリット

■一般媒介契約

１、同時に複数の会社と一般媒介契約を結ぶことができる

２、自分で購入者を見つけても問題ない

３、契約期間なし

４、販売状況の報告義務なし

５、レインズ※への登録義務なし

※レインズ：不動産会社が利用できるネットワークシステムになります。

■専任媒介契約

１、１社のみと契約

２、自分で買い手を見つけても問題ない

３、契約期間３か月

４、２週間に１回以上の販売状況の報告の義務有

■専属専任媒介契約

１、１社のみと契約

２、自分で購入者を見つけることができない

３、契約期間3か月

４、１週間に１回以上の販売状況報告義務有

５、媒介契約を結んだ後、５日以内にレインズへ登録する必要有

■【注意】専任媒介契約と専属専任契約のメリットデメリット

１社のみに販売を任せることから、頑張って購入者を探してくれると思います。ただし各不動産会社にも得意・不得意なジャンルがある為、

地元だからであったり、知り合いだからと判断するのではなく、販売力のある会社にお願いしたほうが、早く・高く売主様の物件（マンション・土地・戸建）の売却に至るケースが多いです。

５、建物状況調査（インスペクション）へ続く

■不動産査定書に基づいて、お客様と打ち合わせのうえ販売価格を決定・お客様の事情を伺い販売方法を決め、媒介契約を結びます。

1,販売価格の決定について

お客様と打合せを行い販売する価格の提案を行い、最終的にお客様がお持ちの不動産（土地・マンション・戸建を問わず）を販売する価格を決定します。

2,販売方法について

お客様によって様々事情がある為、お客様の希望を伺い販売方法を決めます。

近所に知られたくない等のお客様の場合は、折り込み新聞やホームページ、ポータルサイトへの掲載は控え売却活動をします。

逆に、不動産を早く、高く売却したいお客様の場合は、相談の上、新聞折込広告やホームページ、ポータルサイトへ掲載し広く購入層へアプローチします。

４、ご売却の為の媒介契約へつづく