売却相談の記事一覧｜刈谷市・高浜市エリアの不動産売却はセンチュリー21ケヤキ住建｜ケヤキ住建株式会社

【空き家の売却方法】家を解体せずに売却

空き家の売却方法として、まず家を解体せずに売却する方法の特徴をみていきましょう。

この方法は、売主の手間もかからない上、高く売れる可能性もあります。その反面、建物の状態次第では逆に売れにくくなるものなのです。建物付きで売却する際の特色を確認していきます。





〇高く売れる

まずは売却金額についてです。

建物の状態にもよりますが、建物付きの方が

高く売れる可能性があります。

木造住宅では概ね築20年までであれば中古戸建として

建物価格を加算して売却可能です。

ただ、新築時の建物価格から考えると、

中古住宅の建物価格はかなり割安となります。

ちなみに20年超であれば、カテゴリーは

古家付き土地とされるケースが多くなります。



〇手間があまりかからず解体費のお金の持ち出しがない

建物付きで売却すれば売主は手間がかかりません。

更地にしようとすると建物を解体する必要があります。

これにはお金も手間もかかるもの。

特に解体費は、右肩上がりで上昇しています。

時間や手間を考えると建物付きで売却した方が楽なのです。



〇家によっては買主が見つかりにくい

建物によっては買主が見つかりにくいこともあります。

特に日本人は新築好きです。

古い建物では設備も劣化している可能性があります。

その建物が広すぎたり、狭すぎたりして

買主の希望と合わない可能性もあるのです。

建物付きで売却しようとすると需要とのミスマッチが

起きやすくなります。

弊社には刈谷市・大府市・岡崎市はもちろん

三河エリアに強く、

売却経験の豊富なスタッフが在籍しております。

三河エリアのマンションの売却や買取り希望の方、

ご所有不動産の資産の運用・相続のご相談は

センチュリー21　ケヤキ住建にお任せください！

【解体することのデメリット】

買い手がつきやすい場合もある










売却費用に解体費用がのらず

買い手がつきやすい

一戸建てを解体すると少なくない費用が発生するため、

更地の売却額に解体費用を上乗せすることが多くなります。

売却価格を決める要素は千差万別とはいえ、

価格が安いほうが買い手がつきやすいのは事実です。

解体工事をすることで相場を大幅に上回ってしまうような

売却価格になってしまう場合は、

解体をしないという手もあります。

特に昨今は古民家がブームになっており、

古い家でも自分たちで住み継いでいくという

ライフスタイルが見直され、

エリアによって一定のニーズがあります。

古い家だからといって絶対に解体しなくては売れない

ということはないので、ぜひエリアや

現代の住宅ニーズを考えたり、

不動産会社に相談するなどで、

余計な費用や負担をかけず、

希望どおりの売却につなげましょう。

弊社には刈谷市・大府市はもちろん

三河エリアに強く、

売却経験の豊富なスタッフが在籍しております。

三河エリアのマンションの売却や買取り希望の方、

ご所有不動産の資産の運用・相続のご相談は

センチュリー21　ケヤキ住建にお任せください！

【解体費用】の他、税金負担

解体費用のコストが大きなデメリットになります。

解体費用は建物の広さや土地の状況にもよりますが、

100万円以上かかるケースがほとんどです。

さらに古家が付いた土地として売却するほうが、

買主が建物をイメージしやすく、

かえって売却がスムーズにいく場合があります。

築年数が浅かったり、きちんと修繕された古家など

買主がそのまま住めると判断されれば、

建物の広さや日当たり、2階からの眺めなどを

体感できるので、より売りやすくなることがあります。

さらに建物が残っていると、建物の状態によっては

金融機関による住宅ローンの審査が通りやすい

とも言われています。

買主が住宅ローンを借りやすい状況も

売りやすさにつながるでしょう。

また、住宅が建っている土地は、

固定資産税や都市計画税の軽減を受けられます。

建物を解体してしまうと受けられなくなり、

固定資産税や都市計画税がもともとの税額に

戻ってしまいます。

これは住宅用の建物がある土地は200㎡以下の部分で

固定資産税が1/6に、都市計画税が1/3に

それぞれ減額される制度があるからです。

家を解体し更地にしてしまうと、この軽減措置はなくなりますので、

その分が実質的に値上がり負担となります。

くわえて更地にする際にしっかり確認をしておかないと、

宅地としての売却そのものができなくなることがあるので

注意が必要です。

それは現行の建築基準法です。

土地の道路付などで現行の建築基準法に適合しておらず、

再建築不可となっている場合は、建物を解体すると

新たに住宅を建てることができなくなります。

もちろん建物を残していればリフォームして

使い続けることができるので、

売却しやすくなるケースが考えられます。

また、古い農家などでありがちなのが

市街化調整区域の場合です。

建築物を建てる際にどんな建物が建てられるかを

決めるために用途地域という規定がありますが、

この用途地域に含まれないのが市街化調整区域です。

市街化（宅地化などの開発のこと）を抑制するために

決められた区域のため、この市街化調整区域では、

基本的に開発行為などが制限され、

住宅を建てることはできません。

例外を認める規定は自治体ごとに基準が定められています。

弊社には刈谷市・大府市はもちろん

三河エリアに強く、

売却経験の豊富なスタッフが在籍しております。

三河エリアのマンションの売却や買取り希望の方、

ご所有不動産の資産の運用・相続のご相談は

センチュリー21　ケヤキ住建にお任せください！

【解体した方が良いケース】

スムーズな売却の為に

費用や時間をかけて一戸建てを解体

しなくてはいけない場合はどんな場合でしょう。

ひとえに売却がしやすくなるかどうかが

ポイントになります。

多くの買主にとって

購入後に負担が少ない物件かどうかが

解体するかしないかの基準になるでしょう。

・建物が著しく老朽化している場合

・傾斜地など立地が悪い場合

が解体をしておいたほうがいいケースになります。

すでに住めないような建物として判断され、

結局買主が購入後に解体をしなくてはいけない

と考えるからです。

当然ながら解体費用の負担を考えると、

同じ条件で更地になっている土地のほうが

より魅力的に感じるでしょう。

建物が古い場合、解体工事負担の懸念で

敬遠されることがあります。

くわえて傾斜地など立地環境なので

解体工事がしにくいことが多くなります。

さらに解体費用が高額になることも

人気を落としてしまうことにつながります。

思い切って更地にすることで一時的に

売主の負担は増えるものの、結果として

高く売れやすくなるかもしれません。

古家を残したまま売却することによる

デメリットは売却価格の交渉でも

不利になることがあります。

買主から建物の解体費用分の値引きを交渉される

可能性を高めてしまうことがあるからです。

よりスムーズな売却方法としてリフォームが

挙げられますが、一定リスクがあります。

リフォーム内容が買主の好みに合わない場合、

リフォーム代を売却価格に上乗せできないケースが

少なくないので注意が必要です。

さらに解体せずに売却する際の注意点としては、

買主が建物を解体したときに埋設物や土壌汚染が

見つかった場合、売主が契約不適合責任を

問われるリスクがあることも挙げられます。

売主が責任を負う期間について、売買契約の際に

取り決めておくとスムーズに安心した売却ができるでしょう。

弊社には刈谷市・大府市はもちろん

三河エリアに強く、

売却経験の豊富なスタッフが在籍しております。

三河エリアのマンションの売却や買取り希望の方、

ご所有不動産の資産の運用・相続のご相談は

センチュリー21　ケヤキ住建にお任せください！

【調査・付帯工事】解体工事費用

アスベスト調査、工事

解体工事を行う前に法律により

義務付けられているのがアスベスト調査です。

このアスベストとは、「せきめん」や「いしわた」

とも呼ばれる天然の鉱物繊維のことです。

熱や摩擦に強いという特性から建材のほか、

自動車や電気製品などにも使用されてきましたが、

発がん性などの有害性が問題となり、

現在は使用禁止になっています。

一戸建ての解体の場合、特に築年数が古い住宅は、

このアスベストが使用されている可能性があるため、

調査をしなければなりません。

調査して使用されていると判定された場合は

除去する費用がかかります。

除去費用は使用されている場所や量によって変動し、

20万円から数百万円までかかるなどさまざまです。

一般的にアスベストが使われているかもしれない

建物の目安としては、「1975年以前に建築された建物」

が挙げられます。

付帯工事費用

建物の解体費用とは別途で解体、

撤去する工事費用のことです。

代表的な例では、塀や庭木、倉庫、庭石などが

挙げられます。

注意が必要なのが、こうした付帯工事費は

個別性が高いため、解体業者のホームページや

広告に記載されている解体工事費には

入っていないことがほとんどです。

記載されている金額から見積もると後から

大幅に変動することがあるので、

しっかりと見積もりを取ってもらうまで

契約判断をするのは避けましょう。

諸費用

代表的なものとして、工事前の近隣への

あいさつ費用や各種工事に必要な申請費用などです。

解体業者によってさまざまな項目を諸費用として

組み込むことがあるので、不安や疑問があれば

適宜聞いてみましょう。

これ以外に内訳に入ってくる費用として、

整地費用が挙げられます。

土地に石やコンクリート、埋没物などが

何もない状態であれば1㎡当たり500円～700円ほどが

相場ですが、平らにして踏み固めるために

地盤改良や木の伐採など追加工事が必要な場合では、

1㎡当たり1万円～ときには3万円以上になることもあります。

こうした費用は解体業者によって千差万別です。

弊社には刈谷市・大府市はもちろん

三河エリアに強く、

売却経験の豊富なスタッフが在籍しております。

三河エリアのマンションの売却や買取り希望の方、

ご所有不動産の資産の運用・相続のご相談は

センチュリー21　ケヤキ住建にお任せください！

【解体の流れ】一戸建ての










解体業者から見積もりをもらって契約


・解体準備をする

・解体工事

・廃材処理・整地


これが一戸建ての解体の大まかな流れになります。

この中で解体費用を決定づける工程が見積もりです。

解体業者を複数選び、問い合わせを行い、

実際に現地を見てもらって見積もりを出してもらいます。

業者によって所持している重機や工事を行う

職人数などがさまざまなため、

当然金額も上下します。

その後、契約を行い解体工程に移ります。

解体準備

解体準備とは近隣のあいさつと配管配線の

撤去などを行うことです。

解体工事は騒音やほこりが出るため、

必ず近隣住宅へあいさつに行き、

作業内容と工事期間を案内します。

また、自分たちで電気・ガスの停止、

配管や配線の撤去依頼を電力会社、ガス会社に行います。

水道に関しては解体工事で工事会社が

使用することが多いので、停止依頼は通常行いません。

工事で発生する使用料負担をどうするかは

解体業者によって変わるので、事前に確認しておきましょう。

解体工事

準備が終われば解体工事に。

まず足場を組み、防音シートで覆うなどで

近隣住戸への影響が少なくなる処置を行います。

その後は建物の状態や立地環境によりますが、

内装材やドアなどの建具、設備機器、備え付け家具を解体。

骨組みである梁や柱、屋根を解体します。

最後にコンクリートの基礎を掘り起こして

撤去するのが一般的な流れです。

廃材処理・整地

工事終了の工程です。

廃材を木やタイル、ガラスなどの素材ごとに

分別して運びだします。

地中に余計なものが埋没していないかを確認した後、

土地を平らにする整地工事を行い、工事完了となります。

弊社には刈谷市・大府市はもちろん

三河エリアに強く、

売却経験の豊富なスタッフが在籍しております。

三河エリアのマンションの売却や買取り希望の方、

ご所有不動産の資産の運用・相続のご相談は

センチュリー21　ケヤキ住建にお任せください！

【解体】スムーズな売却のために

費用や時間をかけてまで一戸建てを

解体しなくてはいけない場合はどんな場合でしょう。

ひとえに売却がしやすくなるかどうかが

ポイントになります。

多くの買主にとって購入後に負担が少ない物件かどうかが

解体するかしないかの基準になるでしょう。

この観点で考えた場合、建物が著しく老朽化している場合

傾斜地など立地が悪い場合が解体をしておいたほうが

いいケースになります。

住めないような建物として判断され、

結局買主が購入後に解体をしなくてはいけないと

考えるからです。

当然ながら解体費用の負担を考えると、

同じ条件で更地になっている土地のほうが

より魅力的に感じるでしょう。

後者に関しても、建物が古い場合、

解体工事負担の懸念で敬遠されることがあります。

くわえて傾斜地など立地環境なので解体工事が

しにくいことが多くなります。

さらに解体費用が高額になることも

人気を落としてしまうことにつながります。

思い切って更地にすることで一時的に

売主の負担は増えるものの、結果として

高く売れやすくなるかもしれません。

古家を残したまま売却することによるデメリットは

売却価格の交渉でも不利になることがあります。

買主から建物の解体費用分の値引きを交渉される

可能性を高めてしまうことがあるからです。

よりスムーズな売却方法としてリフォームが

挙げられますが、一定リスクがあります。

リフォーム内容が買主の好みに合わない場合、

リフォーム代を売却価格に上乗せできない

ケースが少なくないので注意が必要です。

さらに解体せずに売却する際の注意点としては、

買主が建物を解体したときに埋設物や土壌汚染が

見つかった場合、売主が契約不適合責任を

問われるリスクがあることも挙げられます。

弊社には刈谷市・大府市はもちろん

三河エリアに強く、

売却経験の豊富なスタッフが在籍しております。

三河エリアのマンションの売却や買取り希望の方、

ご所有不動産の資産の運用・相続のご相談は

センチュリー21　ケヤキ住建にお任せください！

【売れない土地】

放置しない方が良い理由










自身にとっては特に必要性がない土地なのに、

思うような価格で売却できないために

なんとなく所有し続けているというケースが

よくあります。

しかし、土地を所有するからには

管理責任が生じます。

管理のための費用や税金など、

経済的な負担も発生するため、

意味もなく所有し続けるほうが

マイナスになる場合もあるのです。



●土地の管理に手間や費用がかかる

所有している土地を放置していると、

雑草が生えてきてしまう恐れもあります。

雑草が生い茂ると、虫が寄ってきます。

近隣に農地などがあって自身の土地が

害虫の温床になれば、苦情が出かねません。

また、冬場になって雑草が枯れれば、

火災の発生源になる恐れもあります。

自身で草刈りするのは大変な労力を伴いますし、

専門の会社に除去を依頼すれば、

それなりにコストが発生します。

近隣の土地所有者から苦情が出ない状態を

維持する必要があるので、放置したまま

何もしないというわけにはいかないケースが大半です。



●古家があって近隣トラブルに発展する恐れがある

土地上に住宅などの建物がある場合は

さらにやっかいです。

老朽化した木造家屋が立っている場合などは、

火災の原因になったり、倒壊の恐れがあったりと、

近隣の土地所有者や通行人に迷惑をかけてしまう

恐れがあります。

また、荒れた状態の土地や建物は、

きちんと管理されていないことが一目瞭然です。

不法占拠や不法侵入、不法投棄などを

誘発しやすくなるという危険もあるのです。

こうしたリスクを避けるためには、

土地上の建物を解体する必要がありますが、

当然、解体するには専門業者に依頼する必要があり、

相応の費用がかかります。

住宅用地の場合、建物を解体して更地にすると、

固定資産税や都市計画税が高くなってしまう

というデメリットもあります。

解体費用やその後の管理コストを踏まえても

持ち続ける意味があるのか、

しっかり確認する必要があるのです。



●放置している間に土地の価値が

下がっていしまう恐れも

不動産仲介会社に売却を依頼したものの

買い手が付かず、結果として長く放置

し続けてしまうようなケースもありますが、

これは土地の価値を下げることにつながりかねません。

売却を任された不動産仲介会社は、

自社サイトや不動産流通機構のネットワークシステムに

物件情報をアップします。

同じ情報が長期間アップされたままだと、

みんなが購入を避けるような特殊な事情があるのでは

などという疑念を抱かれかねません。

そして、売れ残りイメージが定着してしまうと、

実際の相場より価格設定を大幅に

下げざるを得なくなるのです。



●土地を所有しているだけで税金が課せられる

不動産を所有していると、

固定資産税や都市計画税などの税金が課せられます。

つまり、所有しているだけで毎年負担が発生するのです。

税額は、土地の立地条件などで変わります。

郊外の山林などはあまり大きな負担になりませんが、

市街地などでは数万円単位で課税されます。

固定資産税の額は、年に一度、

立地する自治体から届く納付書に記されているので

確認してみましょう。

代々引き継いできた土地なので守り続けたい

いずれは賃貸住宅を建てて運用するつもり

など、明確な目的がある場合は別ですが、

ただなんとなく持ち続けているという場合は、

どうするべきかを考えてアクションを

起こしていかないと、無駄な出費が

かさんでしまいます。

弊社には刈谷市・大府市はもちろん

三河エリアに強く、

売却経験の豊富なスタッフが在籍しております。

三河エリアのマンションの売却や買取り希望の方、

ご所有不動産の資産の運用・相続のご相談は

センチュリー21　ケヤキ住建にお任せください！

【単純承認・限定承認・相続放棄】

相続発生時に取れる手段










単純承認

預貯金や不動産などプラスの要素と、

借金などのマイナスの要素を含めた

全財産を相続する場合は、

「単純承認」になります。

相続財産の内訳をしっかり確認せず、

マイナスのほうがはるかに大きいのに

単純承認で相続してしまうと、

自身が債務を背負うことになってしまう点に

注意しましょう。


また、単純承認以外の手段を選択する場合は、

被相続人が亡くなったことを認知した日から

3カ月以内に手続きを済ませる必要がありますが、

単純承認する場合は特に申し出の必要はありません。

逆にいうと、3カ月以内に何もしなければ、

自動的に単純承認したものと見なされます。

3カ月を超えた後に、限定承認や相続放棄に

変更することはできないという点にも

注意が必要です。

また、故人が遺した現金を使ったり、

自動車や不動産などを売却して

自身の口座に入れたりすると、

やはり自動的に単純承認したものと見なされます。

全体像を把握し、相続の方針を決めるまでは、

安易に故人の財産に手を付けないようにしましょう。





限定承認

全財産のうち、プラスの財産の範囲に限定して

マイナスの財産を相続する方法です。

仮にプラスの財産が1000万円で、

マイナスの財産である借金が3000万円だった場合、

マイナスの財産は1000万円分だけ

相続することになります。

逆に、プラスのほうが大きかった場合は、

マイナスの財産を清算した後に残りを

引き継ぐことができます。

限定承認は、「相続人全員で実施する

（＝一人でも単純承認や相続放棄する

相続人がいると認められない）」

「故人の債務清算手続きを終えないと完了しない」

「被相続人が亡くなったことを知った日から

3カ月以内に済ませる」など

さまざまな条件があります。

また、清算などの手続きが煩雑になることもあり、

弁護士や税理士などの力を借りるケースが大半です。

相続放棄

「相続放棄」は、自身に相続の権利が

なかったことにする

（＝プラスの財産・マイナスの財産を問わず

何も相続しない）手続きです。

相続放棄するには、被相続人が亡くなったことを

知った日から3カ月以内に所定の手続きを

済ませる必要があります。

また、相続放棄するかどうかは、

相続の権利がある人が各自で決められますが、

相続放棄したい人が複数いる場合は、

それぞれが自身で所定の手続きを

済ませる必要があります。

弊社には刈谷市・大府市はもちろん

三河エリアに強く、

売却経験の豊富なスタッフが在籍しております。

三河エリアのマンションの売却や買取り希望の方、

ご所有不動産の資産の運用・相続のご相談は

センチュリー21　ケヤキ住建にお任せください！

【法定相続人・法定相続分】

相続人の範囲と順序










相続の権利がある人の範囲や順序、

相続の配分については、

民法で規定されています。この規定のうち、

相続の権利がある人のことを「法定相続人」、

相続の割合のことを「法定相続分」といいます。

これらは、遺言書の内容に不服が出た場合や、

遺族間の話し合いで折り合いがつかない場合の

目安となるものです。つまり、相続人の間でも

めることなく遺産を分け合える場合は、

この規定に準じる必要はありません。

ただし、急に相続が発生すると、

どう分けるのが妥当か分からない

という人もいるでしょう。





法定相続人



まず、故人（財産を相続される立場という意味で

「被相続人」といいます）の配偶者は、

無条件で相続人になります。

配偶者とともに相続の権利が認められるのは

被相続人の血縁者で、被相続人との関係によって

順位が決まっています。

第一順位は被相続人の子ども、

第二順位は被相続人の親、

第三順位は被相続人の兄弟姉妹になります。

それぞれ、該当する人が被相続人より先に

死亡している場合は、その子ども

（被相続人の孫や甥、姪）や親（被相続人の祖父母）が

代襲相続人になります。

ちなみに、自身が被相続人の「子」にあたる場合、

本来は第1順位の相続人になります。

しかし、相続放棄すると、

相続の権利がないものとして扱われます。





法定相続分



●配偶者と子（第1順位該当者）


配偶者が2分の1で、残り2分の1を

第1順位の該当者で均等配分



●配偶者と父母（第2順位該当者）
※第1順位の該当者がいない


配偶者が3分の2で、残り3分の1を

第2順位の該当者で均等配分



●配偶者と兄弟姉妹（第3順位該当者）
※第1・第2順位の該当者がいない


配偶者が4分の3で、残り4分の1を

第3順位の該当者で均等配分



●配偶者のみ
※第1・第2・第3順位の該当者がいない


配偶者がすべて相続する



●子ども（第1順位該当者）のみ
※配偶者がいない


すべての財産を第1順位の該当者で均等配分



●父母（第2順位該当者）のみ
※配偶者と第1順位の該当者がいない


すべての財産を第2順位の該当者で均等配分



●兄弟姉妹（第3順位該当者）のみ
※配偶者と第1・第2順位の該当者がいない


すべての財産を第3順位の該当者で均等配分

弊社には刈谷市・大府市はもちろん

三河エリアに強く、

売却経験の豊富なスタッフが在籍しております。

三河エリアのマンションの売却や買取り希望の方、

ご所有不動産の資産の運用・相続のご相談は

センチュリー21　ケヤキ住建にお任せください！