売却相談の記事一覧｜刈谷市・高浜市エリアの不動産売却はセンチュリー21ケヤキ住建｜ケヤキ住建株式会社

【相続放棄】相続財産の取捨選択










マンションに限らず

相続財産の取捨選択は基本的に不可能




ひと口に相続財産といっても、

預貯金をはじめ、株式などの有価証券や不動産など、

さまざまな種類があります。

また、財産には借金などマイナスの要素も

含まれます。

そして、相続時には、マイナスの要素も含めて

相続するか、相続放棄して何も受け取らないかの

二者択一になります。

つまり、「負債は引き継がないが、

銀行口座にある預金はもらう」などという取捨選択は、

基本的に認められないのです。

今回は相続財産にマンションが含まれる場合を想定し、

「マンションの相続放棄」をテーマにしていますが、

実は、マンションだけ相続放棄することは不可能で、

放棄するならマンション以外も含めた

すべての相続財産を引き継がないことになるわけです。

以上から、相続放棄するかどうかを

適切に判断するためには、相続の仕組みやルール、

相続財産の全体像把握が不可欠です。





誰がどのように相続するかは、

遺言や遺産分割協議で決まる





まず、相続に大きく影響するのは、

故人が生前に遺言書を遺しているかどうかです。

遺言書は、2種に大別できます。

ひとつが公証役場で作成する「公正証書遺言」で、

本人が亡くなるまで公証役場で

保管してもらえます。

本人の意向をもとに公証人が

法的な有効性を確認しながら作成するので、

内容面でも確実ですし、

紛失の恐れがない点でも安心です。

また、故人が公正証書遺言を遺しているか

どうか不明な場合、遺族は公証役場で

有無を確認することができます。

もうひとつは、自身で作成する

「自筆証書遺言」です。

自宅の金庫などで自己管理することになるため、

遺族に存在を伝えられていない場合は、

探し出すのに苦労します。

基本的に、遺言書が遺されていれば、

その内容に沿うことになります。

ただし、遺産相続は、民法で誰がどれくらい

受け取れるかを定めています。

自筆証書遺言の内容が法律から

かけ離れている場合、不服のある遺族は

家庭裁判所に申し立てることができます。

遺言書が遺されていない場合は、

相続する権利のある人たち全員で話し合って

誰が何をどれだけ相続するかを

決めることになります。

これを「遺産分割協議」といいます。

相続放棄したい場合は、この話し合いの場で

関係者に対して意思を表明してから、

必要な手続きに移行します。

なお、話し合った結果は、

「遺産分割協議書」という書面にし、

関係者全員が署名・押印します。

弊社には刈谷市・大府市はもちろん

三河エリアに強く、

売却経験の豊富なスタッフが在籍しております。

三河エリアのマンションの売却や買取り希望の方、

ご所有不動産の資産の運用・相続のご相談は

センチュリー21　ケヤキ住建にお任せください！

【新築の家を買ってすぐ離婚】

後悔しないために










離婚と住まいは分けて考える



気に入った住宅を購入することは、

実はなかなか難しいことです。

立地のいい新築マンションは希望しても

抽選に当たらない状況が続いています。

離婚をする上で、返済能力があれば

夫婦のどちらかが引き渡しを受けるケースも

あるでしょうし、さらに共働きで

夫婦どちらも収入が高ければ、

離婚後どちらが所有権を持つか

揉めるケースもあるでしょうね。

離婚後も住み続けたい気持ちが強ければ、

住宅ローンの支払いや名義などの問題が

あったとしても、まず、解決策を検討したほうが

後悔が少なくなりそうです。





専門家の手を借りる

不動産については、やはりまず、

不動産会社に査定をしてもらい

実勢価格を知ることが大事だと思います。

売るか貸すか、住むか引越すか、悩んでいる場合でも、

意見を聞いてみることで自分たちに良い選択肢が

見つかるはずです。

早く売却してしまいたいときは

買取をしてくれる会社もあります。

買取の場合は仲介物件として売却するより

１～２割安くなると言われていますが、

中古マンションが不足しているエリアでは

仲介での査定価格と乖離しない価格で

売買されるケースが増えています。

子どもの通学などの事情を含めた引越し先の

アドバイスも、地元の不動産会社は得意です。

また、離婚そのものや財産分与については、

こじれる前に法律の専門家に相談するのが

おすすめです。

双方だけで財産分与に合意できれば

それがベストですが、

なかなか合意ができない場合には、

こじれる前に相談するのが良いでしょう。

相談時には、結婚から離婚に至るまでのできごと、

家族構成、双方の収入、住宅ローン返済などを

メモでもいいので用意しておきましょう。

戸籍謄本、不動産の登記事項証明書、

住宅ローン返済表などの資料も用意できれば、

より詳しい打ち合わせができます。

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【新築離婚】住宅ローンの残っている家で

注意すべきこと





住宅ローンは契約者本人が住むことが大前提

住宅ローンの支払いが残っている場合は、

ローン残高とローンの契約者を

今一度確認してみましょう。

投資物件向けローンやカードローンなどと

比べると住宅ローンは非常に低金利ですが、

契約者本人が住むことが大前提です。

契約者本人が住まずに、

もう一方が住むことになるときは

一括返済してしまうことが一番シンプルです。

残債がなければ、不動産の利用方法を

自由に選択できます。

住宅ローン残高を確認して、

可能かどうか検討してみましょう。

現実的には、「夫名義で登記された住宅があり、

夫名義のローンが残っているが、

妻子がそこに住み続けたいと希望することは

よくあることです。

この場合は、夫のほうで住宅を妻子が使う

ことについて承諾があれば、妻子の居住が可能です。





住宅ローンの名義を変える場合は銀行に要相談

将来のことも見据えた合意も必要

先の例では、住宅は夫のものです。

養育費の意味合いとして夫がローン支払いを続けて

妻子がそこに住み続ける場合、

子どもが成人したり独立したあとも

妻が住み続けられるのかどうかなどについて

十分に話し合い、合意したことを

書面にしておくことが大事です。

住む側が賃貸料を支払っていない場合は、

一般には賃貸借の場合より借主の保護が薄いので、

借りられる期限などをきちんと

書面にしておく必要があります。

不動産の名義を夫から妻に変更することも

考えられます。

不動産の名義はローンとは直接関係はないので、

双方の合意があれば登記手続きは可能です。

しかし、通常のローン契約においては、

名義変更の際には債権者の承諾を要する

といった内容になっている場合がほとんどです。

このような約束がある場合、

金融機関の承諾を得ない名義変更をすると

期限の利益喪失となる事由にあたり、

法的には銀行が残ローンを一括で

請求できることになります。

期限の利益とは、借金の分割返済を

可能とすることです。

喪失すると、金融機関から一括返済を

求められる可能性があるので注意が必要です。

また、夫がローンの支払いを滞納すると、

いずれは住宅から退去せざるを得なくなります。

妻としては住宅の登記名義を自分に変更し、

さらに住宅ローンの債務者も自分に変更して、

自分で住宅ローンを支払うのが一番安心ですが、

変更には金融機関の承諾が必要です。

妻のほうでローンの支払い能力を

証明しなければなりません。

妻の所得だけで支払いが難しい場合は、

夫から妻に住宅ローン相当の資金を

渡してもらうしかありません。

住宅ローン完済までには10年以上

かかることもあるため、

お互いの事情がその間に変化していくことも

念頭に置かねばなりません。

離婚時の取り決めが継続されるよう、

文書にして残しておくことをおすすめします。





共有名義の解消の場合は借り換えできないことも

婚姻中に共有名義で購入した住宅も、

財産分与の対象となります。

住宅ローンの割合や所有権の持ち分とは関係なく、

2分の１で分与することが原則です。

ただし、婚姻前の貯金や親からの相続で

頭金を賄った部分は、

個別の特有財産として分与から除外されます。

夫婦双方で住宅ローンを借りていた場合も、

残債があれば先述同様の問題があります。

離婚後に一方が住み続けるには、

夫婦間で持ち分の譲渡についての売買契約を結び、

新たに金融機関から審査を受けることが

一般的なパターンです。

所得など支払い条件を満たせれば、

基本的に審査はスムーズです。

条件に満たないときは、繰り上げ返済による

借入額の減額や売却を検討することになります。

なお、住宅ローンを夫婦で負担するには

収入合算と共有名義で購入するの二つの方法があります。

収入合算は夫婦の収入を合計して住宅ローン融資額を

増額できる方法で、主債務者と連帯保証人

（または連帯債務）の立場に分かれます。

不動産の所有権は主債務者になります。

共有名義で購入するは夫婦それぞれが

住宅ローンを支払う契約で、

金額の負担に応じて所有権を持ちます。

どちらでも、離婚して一方のみが住宅ローンを

負担することになる場合は、

支払い能力について審査が行われることになります。





住宅ローン減税は名義人の居住が必要



最長13年間の税金控除が受けられる

住宅ローン減税は、購入の負担を減らせる

大きなメリットです。

住宅ローンの返済条件が変わる場合には、

住宅ローンの契約者本人の居住が

条件となるため注意が必要です。

また、二人で分担していたローンを

借り換えて単独ローンとし、

ローン残高が増額しても当初の控除額以上には

なりません。

控除年数の延長もありません。

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【住居用不動産の特別控除】離婚時に使える











ただ、分与するのが居住用財産である場合は

「居住用財産を譲渡した場合の

3000万円の特別控除の特例」を使えば、

ほとんどの場合課税をされることはありません。

この特例を使う場合、譲渡所得は

以下のように計算され、確定申告が必要となります。



財産分与時の不動産の時価

－

（取得費＋譲渡費用）

－

居住用財産の譲渡所得の特別控除3000万円

従って居住用不動産の場合、

購入した時から価格が相当に上がっている

という場合でなければ、

譲渡所得税は課せられないことになります。

また、不動産の分与を受けたほうが、

将来不動産を売却する場合の譲渡所得税の

計算において、「取得費」は、

分与を受けた日の時価になり、

その日を基準に長期譲渡になるか

短期譲渡になるかを判定することになります。

なお、婚姻期間が20年以上の夫婦について

不動産の分与が行われる場合であれば、

婚姻中に贈与し、贈与をうけたほうが、

これを居住用に使用することによって、

2000万円の贈与税の配偶者控除の特例の

適用が受けられます。

これも確定申告が必要です。

ただし、いずれの場合も不動産を取得したほうは、

別途、不動産取得税の課税対象となります。

住宅を売却せず、どちらかの所有とする場合は、

住宅の資産価値をいくらとして、

他の資産を分けるのか、

あるいは住宅を取得しないほうに

いくらの資産を渡すのかが問題となりますが、

お互いが合意できるのであれば、

実勢価格、固定資産税評価額、

不動産会社の査定価格など、

何を基準にしても問題はありません。

離婚訴訟などで資産価値が最後まで争われる場合は、

最終的には鑑定になります。

不動産の価格からローン残債額を差し引いて、

余剰があればその余剰金額分は、

財産分与の対象となります。

また夫婦の一方が、ローンの頭金を

婚姻前に貯めていた預貯金から払っていたとか、

親に援助してもらったり、

相続で取得した財産で繰り上げ返済をしたなど

という場合は、支払った金額そのままではありませんが、

その支払いをした一方の分与割合が増えます。

また、一方が結婚前に購入していた不動産について、

結婚後もローンを支払っていた、

という場合は、結婚後に形成された部分の

金額を算定します。

入居前の新築物件なら、分譲価格と同じと

夫婦で合意することもできます。

ただ、実勢価格を知るために、不動産会社に査定

してもらうことをお勧めします。

未完成の新築マンションは分譲販売から引き渡しまで、

ある程度日数がかかるものです。

特にタワーマンションは2～3年かかることもあり、

その間に相場も変わってきます。

契約した物件の残金決済と引渡しの前でも、

不動産会社への査定依頼は問題ありません。

査定金額の結果で売却タイミングを

検討してもいいと思います。

また、中古マンションでも市況が良ければ、

新築分譲時より相場が上がって高い査定価格が

付くことも少なくありません。

住み続けるか売却して現金で分けるか、

判断の基準になるはずです。

一戸建ての価格査定は建物の状態でかなり違ってくる

部分もあるので、地元の複数の不動産会社に

査定してもらいましょう。

そのエリアでの実勢価格に近い価格の目安を

知っておくことが大切です。

なお、調停や裁判では不動産の市場価格より

ローン残高が多い場合は、その不動産の価値は

０として算定するのが一般的です。

ローンについて夫婦で分割する、

ということは通常は行われません。

なぜなら債務を分けるためには債権者である

金融機関の同意が必要となるので、

実際的ではないからです。

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【財産分与】

離婚したら家や財産はどうなる？










財産分与は婚姻中に夫婦が形成した

財産を半分ずつがメイン



離婚における財産分与の基本を

確認しておきましょう。

離婚の場合には、夫婦の共同生活の中で

形成されたすべての財産について価格を算出し、

それを双方で分けます。

婚姻後に夫婦が働いて形成した財産は、

夫婦どちらの名義でも

財産分与の対象となるのが基本です。





財産分与の対象外になるのは？



対象とならないのは、婚姻前に築いた財産です。

婚姻前の預貯金のほか、婚姻中でも夫婦の一方に対して

親族から贈与されたり相続した財産などは

一方の特有財産になります。

対象となる財産については、

まず金額評価でプラスになった財産を合計し、

それを2分の１にして双方が取得すべき金額を

算出します。

その後具体的にどう分けるのか、

どちらがどの財産を取得するのかなどについて

話し合うことになります。

財産分与の割合は原則2分の１です。

分与の割合は原則2分の１ですが、

離婚の原因をつくったことへの損害賠償や、

場合によっては離婚後の生活保障の要素も

考慮しながら、夫婦で協議して決めていくことに

なります。





離婚の財産分与が不動産で行われた場合

分与する方に譲渡所得が課せられる場合がある

一般的に財産をもらうと、贈与税が課せられます。

遺産相続の場合も、さまざまな緩和条件があるものの

一定金額を超えた場合、相続人は相続税を支払う

義務があります。

これに対し、離婚により、相手方から

財産を分与された場合、通常、

贈与税がかかることはありません。

これは、相手方から贈与を受けたものではなく、

夫婦の財産関係の清算や離婚後の生活保障のための

財産分与請求権に基づき給付を受けたものと

考えられるからです。

ただし、すべての事情を考慮しても、

分与された財産が多すぎると税務署が

判断する場合は、その多すぎる部分に

贈与税がかかることがあります。

また離婚が贈与税や相続税を免れるために

行ったと認められる場合は、

もらった財産すべてに贈与税がかかります。

財産分与を受けたほうに贈与税が課されるのは、

次に、財産を分与するほうは、

金銭で分与する場合には課税はされません

しかし、不動産を含む金銭以外の財産を分与する場合、

分与をするほうに、譲渡所得税が発生する

可能性があります。

この場合、分与した時の時価が譲渡所得の

収入金額となります。

不動産を分与したのにさらに譲渡所得税まで

発生するというのは、違和感があるので

注意が必要です。

弊社には刈谷市・大府市はもちろん

三河エリアに強く、

売却経験の豊富なスタッフが在籍しております。

三河エリアのマンションの売却や買取り希望の方、

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センチュリー21　ケヤキ住建にお任せください！

こんにちは。

愛知県高浜市春日町のセンチュリー２１ケヤキ住建です。

本日は夕方から急に激しい雨が降ってきた高浜市です。

仕事帰りの方は、お出かけ中の方は運転お気を付けください！


さて、本日は売却相談がありました刈谷市一ツ木町の件です。

弊社のスタッフで一人、刈谷市一ツ木町在住のスタッフがいるので高浜市ではないものの、お力になれると思います。

刈谷市はやはり人気なエリアで、ここ数年土地の相場も上がってきましたね。

弊社でも土地、新築戸建、中古戸建を探されているお客様がいらっしゃいます。

先月、新築戸建をお引渡しさせていただいたお客様も豊田市からのお引越しでした。

３件程、ご案内させていただきましたが気に入っていただける物件で購入出来てよかったです。


国道２３号近辺は、トラックの音や週末のバイク音で気になる方もいらっしゃいます。

砂埃もそうですね。


なかなか案内中では気付かない事も多いと思いますので弊社はメリット・デメリットを案内時にお伝えしております。


購入者にとって大きな買い物です。

売却者にとっては大切な資産です。


そんな中立な立場で不動産会社は、両者のことを想い日々努力させていただいております。



高浜市、近郊の刈谷市や碧南市の不動産売却（家を売る）・不動産購入（家を買う）のご相談は、センチュリー２１ケヤキ住建までお気軽にご相談ください。

こんにちは。

愛知県高浜市春日町のセンチュリー２１ケヤキ住建です。


本日は雨で、昨日と比べると寒くなりましたね！

今年の東海地区は平年より21日早く5月16日頃から梅雨入りしていました。

大雨の運転は充分にお気を付けください。


さて、先日は高浜市のお隣「碧南市」の土地売却のご成約おめでとうございます！


現在は建物（居住用・倉庫）がありますので、解体業者さんをご紹介し解体更地渡しとしての販売。



前面道路は狭く、セットバックがいります。

他にも越境物、電柱、境界についてなどがありましたが、測量士の先生や近隣の方々のご協力をいただき無事ご成約まで辿り着きました。


とても広い土地でしたので一般消費者の方ではなく、宅建業者さん（建売業者）に購入していただきました。

今年の夏以降に碧南市西浜町で４区画の新築情報が出ますので、とても楽しみです！



是非、弊社ホームページをチェックしておいてください。
☝クリック


今回のような

・広いと土地
・空き家
・老朽化している建物
・解体したい
・境界確定ができていない
・前面道路が狭い

など、他にも

・近隣トラブルがある
・高低差がある
・住宅ローンが返せない
・遠方の相続した不動産
・住替えたい
・離婚
・生前整理

などの不動産も取り扱っております。


どんな状況でも、まず査定依頼やご相談のご連絡を頂ければ、弊社スタッフがご対応させていただきます。


不動産売却相談は

https://www.keyakijyuken.net/

こちらをクリックしてください。



またはお問合せページ

https://www.keyakijyuken.net/contact



高浜市・碧南市・刈谷市・西尾市の不動産売却（家を売る・住宅売却・住宅査定）のご相談は、センチュリー２１ケヤキ住建高浜支店で承ります。

近隣の安城市・豊明市・豊田市・岡崎市・幸田町・大府市などはもちろん、エリア外のご相談も、是非お待ちしております。

こんにちは。

センチュリー２１ケヤキ住建です。

本日は朝から雨ですね。

今週は雨が多いようで、現場がなかなか進まないところもあることでしょう。

そのようなときに、何が出来るか！？何をするべきか！？を決めている会社は尊敬します！！


さて、先日刈谷市東刈谷周辺の戸建の査定依頼を承りました。

刈谷市は、ここ数年で一気に土地価格が上がったイメージです。

確かに住みやすく市役所もキレイで、街並み良いところが多いですよね。

大手企業も多く、近隣で土地や戸建を探しているお客様もいます。


今回は簡易査定希望とのことで、お会いせず近隣相場と売却想定価格等をお伝えさせていただきました。


スタッフ一同ご相談をお待ちしております！！


高浜市、刈谷市の不動産（土地・戸建）の売却相談はセンチュリー２１ケヤキ住建まで。
査定書を確認しながら、ご一緒に進めていきますのでご安心ください。

刈谷市・岡崎市・豊田市の

不動産の売却・買取・購入は

お任せください！















センチュリー21ケヤキ住建です。

続々と査定のご依頼を

いただいております。

ありがとうございます！





















空き家・中古マンション・土地

店舗付き住宅などの

売却をお考えの方、一度

センチュリー21ケヤキ住建に

お問合せください。




















弊社には刈谷市をはじめ、高浜市、安城市

三河エリアに強く、売却経験の豊富なスタッフが

在籍しております。

三河エリアのマンションの売却や買取り希望の方、

ご所有不動産の資産の運用・相続のご相談は

センチュリー21　ケヤキ住建にお任せください！

こんばんは。

高浜市春日町のセンチュリー２１ケヤキ住建です。

ゴールデンウィークはいかがお過ごしでしたか？

トヨタ自動車関連で勤務されている方々は、まだ連休のようですね！

ゴールデンウィーク中も不動産購入の相談や不動産売却の相談を多く頂きました。

１日１日、充実し沢山の方と出会えることにスタッフ一同感謝をしております。


その中でも、西尾市の不動産売却相談や査定依頼が多くありました。

連休中は法務局もお休みで登記情報が確認できない状態でしたので、少しお時間をいただきました。

本日から登記情報も確認ができ、査定をさせていただきました。

とても素敵なお家で、前面道路も広く整形地。

高低差もなく太陽光発電システム付の築浅物件です。

小学校や中学校も近く近隣の事例より高く売れると思います。

まだ詳しいお話はできませんが、少しでもお力になれればいいなと思います。


中古住宅限定や築浅物件限定で探されているお客様もいますので、是非ご相談ください。


高浜市や西尾市の不動産購入や不動産売却のご相談は、センチュリー２１ケヤキ住建にお任せください！！