売却相談の記事一覧｜刈谷市・高浜市エリアの不動産売却はセンチュリー21ケヤキ住建｜ケヤキ住建株式会社

自宅を買いかえるタイミング










自宅を買いかえる場合、

現在住んでいる

マンションや戸建など

自宅の売却と、

買いかえ先の住まいの購入を

進めなければいけません。

自宅の買い替えで

「売り」と「買い」を

同時並行的に進められれば

効率がいいと思われますが、

タイミングを合わせるのは

難しいです。





どちらも手間のかかる作業なので、

両方いっぺんに進めるのは

物理的にも大変です。

そのため、買いかえでは

「売り」と「買い」の

どちらかを先に進めるケースが

一般的となります。





売りが先の場合を「売り先行」、

買いが先の場合を「買い先行」

などと呼んで区別することが多いです。

売り先行とは、

住んでいる自宅をまず売却し、

売れてから買い替え先の住まいを

買うパターンです。





メリットとしては

資金計画が明確で

安心感があります。





大抵のケースでは

売却して手元に残ったお金を

自己資金の一部に充てて、

買い替え先の住まいを

購入するからです。





自己資金がいくらなのか

はっきりしてから買うので、

資金計画に不確定な要素が

少なくなります。

逆に売り先行の場合のデメリットは、

仮住まいが発生することです。





自宅を先に売ってしまうので、

住む場所を確保するため

一時的に賃貸住宅などに

住まわなければならなくなります。





賃貸住宅を探すときの

仲介手数料や礼金、

仮住まい中の家賃、

引越し費用などを

負担しなければなりません。

一方、買い先行は

買い替え先の物件の購入を先に済ませ、

あとから旧居の売却を進める

パターンです。





メリットとしては

購入に時間をかけられることです。





また仮住まいも必要ありません。

買い先行には二重ローンの発生

という大きなデメリットがあります。





買い替え先の住宅を購入して

入居してから、

旧居を売却して買主に引き渡すまでは、

旧居と新居の住宅ローンを二重で

返済しなければなりません。





それに二重ローンは

金融機関の審査が通らなかったり、

通っても融資額を減らされたりする

可能性もあります。





また、売り先行がトクか

買い先行がトクかは、

そのときの不動産相場の動きにも

左右されます。





相場の動きには波があり、

上昇基調なのか下落基調なのか

によっても状況が異なるからです。





買い先行は新築マンションへの

買い替えなど、

購入する物件の売主が

不動産会社の場合が多いでしょう。





この場合はまず新築マンションの

売買契約を結びます。





売却に関しては

売主が指定する仲介会社に

専任媒介契約か

専属専任媒介契約で

売却を依頼するケースも

少なくありません。





新築マンションなどに

買い替えるときは、

売買契約時に、

買い替えが成立しなければ

売買契約を白紙に戻す

という旨の「買い替え特約」を

付けることもできます。





指定会社と媒介契約を結ぶときは、

売れなかった場合は

査定価格より低い価格で

仲介会社が買い取る

「買い取り保証」を

付けるケースもあります。

一方、個人が売主の中古物件に

買いかえる場合は、上記のような

買い先行は難しくなります。

二重ローンが可能であれば

買い先行でもいいのですが、

そうしたケースは

多くはありません。





いったん仮住まいすることを

前提に売り先行で売却し、

その後に買い替え先の住宅を

探すことになるでしょう。

買いが先か売りが先かは、

購入する物件や

資金計画などによって変わるので、

不動産会社と相談しながら

進めるのが賢明です。




















弊社には刈谷市をはじめ、高浜市、安城市

三河エリアに強く、売却経験の豊富なスタッフが

在籍しております。

三河エリアの不動産の購入や売却・買取り希望の方、

ご所有不動産の資産の運用・相続のご相談は

センチュリー21　ケヤキ住建にお任せください！

ホームインスペクションの

タイミングと調査項目

インスペクションを行うのは

買主側なのが一般的です。



インスペクションの

依頼も実施もいつでもできますが、

ベストなタイミングは

購入物件の申し込み後から

契約前までです。

契約前であれば、

インスペクションをした結果、

購入しないことに決めるのは

買主の自由です。



申し込み時に支払っていた

申込金（1万～10万円程度）も

全額返ってきます。



購入することに決めた場合でも、

インスペクションで

目安が分かった修繕費などを

資金計画に組み込むことができます。

契約した後に

インスペクションをした場合、

建物に不具合が見つかっても

契約を白紙に戻すのは

簡単ではありません。



申し込み前のインスペクションでは、

他の人が先に申し込んで契約してしまい、

インスペクション費用が

無駄になる可能性があります。



物件をキープしつつ、

無条件で購入を

やめることができるのは

申し込み後から契約前

ということになります。



売主が事前にインスペクションを

してから物件を売り出すケースは

多くはありませんが、

インスペクションをするのであれば、

売り出してから想定外の出費が

発生することや、

不具合が発覚してから

買主ともめることを回避するため、

不動産会社と売買契約を結ぶ前に

行うのがいいでしょう。





ホームインスペクションでは

主に下記のような内容が調査されます。



●建物の傾き

●不同沈下

（建物が不ぞろいに傾く状態）の可能性

●継続していると思われる雨漏りの形跡

●著しい施工不良の有無

●構造耐力上主要な部分の著しい損傷

●躯体の腐食・変形の有無

●屋内給排水管の著しい劣化、

漏水やその形跡

●詳細な調査を行う必要のある

箇所の有無

宅地建物取引業法が改正されて、

2018年の4月からは

中古住宅売買の際には

以下の3つが義務化になりました。

●売買仲介をするための

媒介契約の際に、

インスペクション事業者を

斡旋できるかを告知し

希望する場合は斡旋する義務

●重要事項説明の際に、

行ったインスペクション内容について

宅建事業者が説明する義務

●売買契約が成立した際に、

建物状況について

売主・買主双方が確認したことを

記載した書面を宅建業者が交付する義務





以前は不動産会社は

ホームインスペクション

というものの存在に触れずに、

仲介業務を進めることが

できたのですが、今は、

インスペクションについて

必ず説明することが

求められるようになったのです。

といっても、不動産会社は

斡旋できるかどうかを

説明しなければならない

というだけで、

インスペクションの実施が

義務化されたわけではありません。



売主にとっては、

売ろうとしている物件が

必ずインスペクションを

受けることになる

というわけではなく、

買主にとっても、

インスペクションを

するかしないかは自由

ということになります。

中古住宅の売買の流れのなかで、

必ずインスペクションについて

触れられれば、

インスペクションをしてみよう

と思う人は増えるはずです。



買主から、インスペクションをしたい

と言われる売主は

今後増えていくでしょう。



売主が、買主側のインスペクションを

断ることはできます。



しかし、断るとせっかくの

売却の機会を逃す

となることも考えられます。



インスペクションのメリットは

買主だけでなく売主にもあります。



インスペクションをしたい

と言われたら、買主には喜んで

インスペクションを受け入れる

売主や物件の方が好印象です。

売却する物件にインスペクションが

入ることになったら、

図面やリフォーム履歴、

自分が気付いている

不具合箇所について

まとめておくとスムーズです。



点検口を開けることになるので

周囲を片付けておくことも大切です。



室内や外まわりの掃除も

しておきましょう。





売主が売却前にインスペクションを

するメリット、デメリットは、



●メリット

・売却に不利な箇所がある場合、

売却前に発見・修繕することができる

・買主が安心して購入に踏み切ってくれる

・インスペクション付き物件として

売却を有利に進められる

・引き渡し後のリスク

（修繕にかかる想定外の出費、

買主との関係の悪化等）を軽減できる

●デメリット

・インスペクションの

結果によっては買主からの

値引き交渉で売却価格が

下がる可能性がある

・インスペクションの結果、

想定外の修繕費用などが

発生する可能性がある





買主が、物件を契約する前に

インスペクションをする

メリット、デメリットは、



●メリット

・「欠陥住宅」「買ってはいけない住宅」を

購入してしまうリスクを減らせる

・リフォームや修繕に「いつごろ」

「どこに」「いくらくらいのお金がかかるのか」

が分かる

・必要なリフォームと、

不要不急なリフォームが分かる

・購入後にリフォームや

修繕工事を前提とする場合、

不要な工事を避けることができる

・引き渡し後のリスク

（居住中の不具合の発生、

生活に大きく支障が出る修繕工事）の軽減

●デメリット

・費用がかかる

・売主側に理解がない場合、

購入自体を断られる可能性がある

・他の購入希望者に先に

買われてしまう可能性がある





インスペクションが

効果を発揮するのは

中古住宅の売買のときだけ

ではありません。



注文住宅が完成したときや、

新築マンション、新築一戸建てを

購入したときの内覧会で

インスペクションをしてもらうのも

メリットがあります。

「建具の建て付けが悪い、ビスの留め忘れ、

換気扇が電気配線に接続されていない、

長靴が床下に置き忘れられているなど、

そんなミスやうっかりのケースは

新築住宅でもあります。



買主が気付かないだけでなく、

施工者自身も

気がついていないことが見つかり、

早急に是正をしてもらえることが

大きなメリットです。




















弊社には刈谷市をはじめ、高浜市、安城市

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在籍しております。

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インスペクションとは










住宅の劣化具合や欠陥の有無など、

既存の建物の状況調査を行うのが

ホームインスペクションです。

インスペクションは英語で

視察や検査のことです。





不動産にかかわるインスペクションは、

ホームインスペクションと呼ばれ、

住宅の検査や診断のことを意味します。





一般的には、住宅の専門知識をもつプロが、

第三者的な立場で住宅の劣化の状況や

欠陥の有無を調査することを指しますが、

ホームインスペクションについての

法的な定義は実はありません。

住宅の検査や診断には

さまざまなものがあります。





雨漏りの原因を探るのも

耐震診断を行うのも

住宅の検査・診断で、

広い意味での

インスペクションといえます。





中古住宅の売買の際に行う

住宅の現況調査を

インスペクションとして

話を進めます。

壁や床など建物を壊すことなく、

目視による状況の検査。





建物コンディションを把握し、

修理が必要か、修理をする場合は

どれくらい費用がかかるのか

といった対策についての

情報も含めて報告をします。





診断の結果、精密検査が必要な

箇所がある場合は、

検査機器や専門家による

詳しい検査ができることを、

インスペクションの

依頼者に伝えます。

このような目視による

インスペクションについては、

検査をするための資格や

検査項目などは法的には

定められていません。

検査を行う人に

資格が必要なのは

「既存住宅状況調査」。





これは宅地建物取引業法が

規定しているインスペクションで、

建築士の資格をもち、

既存住宅状況調査技術者講習を

受けた人が行える調査です。

既存住宅状況調査も、

ホームインスペクションと

呼ばれることが多くありますが、

知っておきたいのは、

その検査内容です。





調査対象は

『構造』と『雨水の浸入』に

かかわることだけですから、

これらに関連しない箇所に

軽微な不具合や劣化があっても

調査や報告は

されないままとなります。

この調査で定められた

調査項目に関する

劣化がないなど

一定の条件をクリアすれば、

既存住宅売買瑕疵保険

（個人間売買タイプ　検査事業者コース）

加入の際の現場検査が省略されます。

リースバックとリバースモーゲージの違い。

最近売却のご相談を受ける際に「売っても住めるんだワン」（リースバック）
とリバースモーゲージについてご質問を受けます。
今回はリースバックとリバースモーゲージについてそれぞれのメリット・
デメリットを記載したいと思います。

■リースバック

今住んでいる自宅を売却し、売却した後も住み続けることができる商品です。

メリット
・住み慣れた家で生活をつづけながら、必要資金調達をすることができます。
・固定資産税等やマンションであれば管理費、修繕積立金の支払が不要になります。
・住み続けることができるため、引っ越し費用は不要。
・将来的に再度買いなおすことが可能
デメリット
・自宅の所有者が変わる。
・月々の家賃が発生する。

■リバースモーゲージ
今住んでいる自宅を担保にお金を借り、返済はお金を借りた方が死亡した後に、
担保のついた不動産を売却し返済。
メリット
・毎月の返済は利息のみ、今住んでいる自宅に住み続けることができる商品です。

デメリット

・長生きした場合のリスク
返済期間が設定されている場合は一括返済のリスクがあります。返済期間が終身
となっていても借入金を使い切ってしまう場合や、限度額ギリギリまで融資を受
けた場合、次の担保評価低下によるリスクがあります。
・家の評価額の低下に伴うリスク
リバースモーゲージはまず契約時の自宅の不動産評価によって融資金額が決定さ
れます。その為不動産の評価が下がると、担保割れを回避するため金融機関は、
返済や融資限度額の引き下げ、融資の停止等を求められることが一般的です。
それにより生活環境が一気に変化するリスクがあります。

・物件により思ったような資金が得られないリスク
土地の評価で融資金額が決定されることが多く、マンションや狭小地、変形地では
融資金額が思ったように借りられないことがある。
・金利上昇のリスク
金利が上昇し毎月の利息が増額するリスク

高浜市、刈谷市のマンションや戸建て不動産の売却のご相談は
センチュリー２１ケヤキ住建へご相談ください

こんばんは。

高浜市春日町のセンチュリー２１　ケヤキ住建です。

本日は、既に不動産仲介会社さんに売却を依頼している売主様や、これから媒介契約をしようとしている売主様に向けてお話しします。

不動産の売却査定をお願いするとき、どこまでの情報を提供していますか？

①住所
②土地の広さ
③建物の広さ
④売却希望日
⑤連絡先

ぐらいが、ほとんどではないでしょうか？？

その場合ほどんどの不動産会社さんは、近隣相場・過去の売買事例を参考に道路の向きや形や高低差、広さや築年数を参考に査定額を決めていくはずです。

あえて高く査定をし、媒介契約を結ぼうとる不動産会社さんもいますが、その場合なかなか売れずに時間だけ掛かってしまうこともあります。

急いでいないし、少しでも高く売れればいい！と思っていても、長い間売れずに媒体に載っているとイメージも悪くなってしまいますよね。

ですので、これだけは気を付けてほしいです。

①査定額と不動産会社をしっかり見極めてください。
②不動産のメリットや情報を仲介業者に任せっきりにしないでください。
③そして、勉強をするか疑問に思うことは聞いてみてください。

これだけでも、不動産売却価格や売却スピードがきっと変わってくるはずです。

特に
・近隣との関係
・町内会のこと
・陽当たり
・こだわり
・近隣のお店情報
・管理人さんや管理会社のこと

など、住んでいるからこそや近くだからこそ分かる事も多くあるはずです。


センチュリー２１　ケヤキ住建は、少しでもお客様の立場に立って親身になれるようヒアリングをさせていただくことがあります。
言いづらいことや聞きづらいこともあることでしょう。
ただ、少しでも良い条件で安心安全な取引が出来るよう努力しております。

査定依頼をするときは、センチュリー２１　ケヤキ住建を入れてみてください！！


高浜市、刈谷市、碧南市の自宅を売ることを考えている方は、是非ご相談ください。

刈谷市・岡崎市・豊田市の

不動産の売却・買取・購入は

お任せください！















センチュリー21ケヤキ住建です。

続々と査定のご依頼を

いただいております。

ありがとうございます！





空き家・中古マンション・土地

店舗付き住宅などの

売却をお考えの方、一度

センチュリー21ケヤキ住建に

お問合せください。




















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マンション売却前にリフォームは必要か















マンション売却前のリフォームは

基本的に不要です。





買主は購入してから

自分好みにしたいと

考えるため、

リフォーム代を回収できるほど

売却価格が上がることは

ほとんどありません。





もしリフォームをするなら、

水回りなど劣化や損傷が

目立ちやすい場所で、

かける費用は最低限に

しておきましょう。





ちょっとした修繕や

ハウスクリーニング程度の方が

無難です。





一度、不動産会社に相談してから

リフォーム等すると良いでしょう！















マンション売却は、

準備段階から確定申告まで

知っておかないと

損をしてしまう知識が

たくさんあります。





相場に合わない価格設定や

確定申告での特例の未使用で

100万円以上差がつきます。





成功させるために、

信頼できる不動産会社の

担当者をみつけ、

確定申告は使える特例は

適用させるようにしましょう。





全体のポイントを抑えていれば

迷わずマンション売却を

進めていけます。




















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マンション売却で失敗しないために










◇査定額だけで

不動産会社を選ばない





マンションを高く売却したくても

他社より極端に高い査定額を

提示してくる不動産会社は

要注意です。



顧客を確保するために

高い査定額をだし、

何度も値下げを要求してきて

他社と同額で売却成立という

ケースがあります。










◇高すぎる売出価格を

設定しない





売主と買主が納得できる

価格でないと

マンションの売却は

成立しません。



高く売却しなければならない

事情があっても、価格設定は

相場より1割増しまでに

しておきましょう。



1割増しでも、最終的には

相場での売却に落ち着きます。










◇設備の不具合に関する告知は

必ずする





マンション売却では、売主に

契約不適合責任を課せられ

引き渡し後に

設備に不具合が起きた場合に

修理を請求される恐れがあります。



契約不適合責任は、

どこまで負わなければならないかは

契約書の内容次第です。



設備に不具合があっても

買主へ不具合を告知して

契約書に記載していれば

責任は発生しません。



契約の解除や損害賠償請求

されないために

設備の不具合は

可能な限り把握し、

すべて告知しましょう。




















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売却マンションの内覧時、

イメージを良くするには















内覧時、イメージを良くするための

ポイントは





明るさ・広さ・清潔感です！





明るい家は、暗い家より

イメージが良くなります。



窓ガラスをキレイにし

日光が入りやすくし



照明が切れそうであれば

明るいものに

取り替えておきましょう。





内覧当日は、

カーテンを全開にし

すべての部屋の照明を

点灯しておけば

明るいイメージを

持たれやすくなります。










部屋の広さは

数字以上は増やせませんが

物を減らせば

見た目は広く感じます。



収納と整理整頓によって

見た目の印象は良くなり

引っ越しの手間削減にも

なります。










清潔感は、トイレや浴室などの

水回りを中心に

匂いにも気を配っておきましょう。



自力での掃除が難しいようなら

ハウスクリーニングに

頼るのも良いでしょう。




















マンションの

良いところはもちろん

悪いところも

隠さず伝えましょう。





住んでいるから分かる

魅力をアピールできれば

成約に繋がります。




















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マンション売却で損失がでたら。















マンション売却で損失がでたら

確定申告は必須ではありませんが

申告によって節税することが

可能です。





損益通算という制度で

給与所得や事業所得に

損失分を加味して税金を

計算することができます。





毎年、年末調整をしているのなら

損益通算によって

税金が返ってきます。



損失額が大きければ、

売却した年とあわせて

最長4年間は

損益通算ができます。





少し手間かもしれませんが

損失がでても確定申告を

するようにしましょう。




















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