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【マイホーム　売り先行】

メリット・デメリット










〇メリット

・計画的に家を購入できる

・売却金額にこだわれる



〇デメリット

・家を売却してから購入するまでの住まいを確保する必要がある

・家探しにあまり時間をかけられない

売り先行は、売却による資金が必要な場合の手順です。


先に売却すれば、売却金額が確定していますので、

家の購入について計画的に動くことができます。


実際の売却金額をもとに、新しい家の規模を決定できます。


特に売却資金を購入費用に充てたい場合に有効です。 

売り先行では、先に家を売却しますので、新しい家の引き渡しが

完了するまでの住まいを確保しなければなりません。


家が決まらないと、仮住まいの費用がかさみます。


そのため、不動産会社と相談しながら、なるべく売却と購入が

同時になるように進める必要があります。

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【居住用住居を売却】活用できる特例










〇利益がでた場合

3,000万円の特別控除 

軽減税率の特例

買い換えの特例





〇損失がでた場合

買い換えた場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例

譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例





このように家を売却して損失が発生した場合の特例もあります。

それぞれ要件がありますので、お近くの税務署に確認しましょう。

なお相続または遺贈で取得した不動産を売却した場合に

3000万円控除できる特例もあります。

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【家の売却】利益がでたら税金の納付が必要

新しい住宅購入の資金に充当したいなど、

まとまった資金を得るために家の売却をします。



しかし、売却金額によっては、その全額を使うことはできません。



家の売却による利益に対して、

譲渡所得として所得税・住民税が課税されるためです。 

ただ、一般的に投資（利益）目的で売却しません。



居住用住宅の売却であれば、特例を活用し、税負担を軽減できます。

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【ローン返済中の家を売却】かかる費用

ローンの残債よりも売却金額のほうが低いケースは

十分考えられます。


また、ほとんど同じか若干、売却金額のほうが高いケースも

あるでしょう。


どうしても、ローンの残債と売却金額に目が行きがちですが、

売却の際にかかる費用も忘れてはいけません。 

家を売却する場合、一般的には不動産会社に依頼します。


不動産会社には、売買契約が成立した際に報酬を支払います。


この報酬は仲介手数料とよばれています。

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【任意売却】住宅ローン

ローンの返済が厳しくなったために、

ローン返済中の家を手放すケースがあります。



滞納して６か月も過ぎれば、保証会社が金融機関に

ローンの残高を立て替え、金融機関に代わって

保証会社が競売の手続きをします。



競売では市場価格よりも安く売買されますので、

ローン残高に充当できない可能性があります。 

競売の手続きが始まる前であれば可能な方法が、

任意売却です。



売却金額だけではローン完済が難しい場合、

金融機関と相談のうえ、任意売却を専門とする

不動産会社に売主探しを依頼します。 

家計の急激な変化により、住宅ローンの返済が厳しくなった場合、

何もしないでそのままにしておくと、

競売にかけられてしまいます。



近年の金融機関では、返済が厳しくなった人向けの

専用ホットラインを設置し、相談できる体制を整えています。



滞納を２ヶ月以上続けると、返済はより難しくなりますので、

任意売却するかどうかは別として、

早めに相談することをお勧めします。

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【注意点・デメリット】住み替えローン

住み替えローンは、新たな住宅購入費用以上に借り入れますので、

返済負担が重くなる可能性があります。



返済できる範囲で借りるよう、

場合によっては購入する住宅の規模を調整する必要があります。 

また残債分と新規分を同時に借り入れるため、


金融機関や不動産会社と上手に連携して

手続きを進める必要があります。



融資を受けられるかどうか心配な場合は、

購入物件を決めてから金融機関に相談したほうがスムーズです。



審査の結果を考慮して、住宅規模を決定できます。



この際、売却金額を少なめに見積もっておくとよいでしょう。 

なお最終章でも解説しますが、資金準備に不安があり

売却金額次第で新規購入を見送る選択肢もある場合、

売却先行で進めることも考えられます。



不動産会社と相談しながら、状況や希望に合わせて進めましょう。

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【住み替えローン】メリット











住み替えローンでは、売却しても返済できない分を含めて、

住宅取得費用を融資してもらえます。



住み替えローンを利用するためには、

売却と購入をほぼ同時に行わなければなりません

（返済できない分のみや新規購入分のみでは利用できない）ので、

仮住まい費用が発生する売却先行型（売却してから家探し）や

二重ローンが発生する購入先行型（購入してから売主探し）の

どちらを選択しても費用負担を抑えられます。

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【売却金額でローン返済】できない場合










売却金額でローンを返済できない状況は十分考えられます。


一般的に建物の価値は、

住宅ローンの返済スピードよりも早く減少するため、

資産価値の割にローンが多く残ってしまうためです。


このような状況では、売却金額でローンを完済できません。

 

ここでは、売却金額でローン完済できない場合の

対処法について解説します。





〇貯蓄で残債を完済

まず検討したい方法は，貯蓄による完済です。


残債の程度にもよりますが，貯蓄で返済してしまえば、

抵当権を抹消できますので、売却の手続きを進められます。


ただ、当然ながら、貯蓄額は減少しますので、

ほかに使い道がある場合や最低限の緊急用資金もなくなった場合は、

新たに借入が発生する可能性があります。


貯蓄の大半がなくなる場合には、

ほかの支出に影響しないか確認しましょう。





〇住み替えローンの利用

住み替えのための売却であれば、

住み替えローンの利用を検討しましょう。


住み替えローンは、売却金額よりローン残高が多くて

完済できなくても、不足額を含めて借り入れることができます。


貯蓄による完済ができない場合に、よく利用される方法です。

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【返済年数】決めるとき考えるポイント

ここまで返済年数について解説しましたが、

返済年数を決めるときには、

借入金額や金利などの借入条件だけでなく、

将来の収入や支出、退職時の年齢も考慮する必要があります。



返済年数は利息額や諸費用などに影響しますので、

家計の状況に合わせて決めるとよいでしょう。

注意点としては、利息額や総支払額に

こだわりすぎないことです。



利息額や総支払額は少ないほどよいですが、

安定して返済する余裕があることも重要です。



利息額や総支払額は、借入先を比較検討したり、

借入金額を見直したりすることでも減らすことができます。

その他、住宅ローン控除

（住宅ローン年末残高の1％が所得税から控除される）の

適用条件には返済年数の定めがあり、

10年以上のローンが対象となります。



また、途中で繰り上げ返済をして

返済年数が10年より短くなった場合、

その年以降の控除が受けられなくなってしまいます。



住宅ローン控除は制度の内容をよく理解し、上手に活用しましょう。

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