不動産用語集の記事一覧｜刈谷市・高浜市エリアの不動産売却はセンチュリー21ケヤキ住建｜ケヤキ住建株式会社

【地役権】とは？必要性





地役権とは自分の土地に住む、農業をするなどで使用する際に

効果的に使用をするため隣接する別の土地を利用する権利です。



利益を受ける者と利益を与える者の二者間の合意（契約）

によって成り立ちます。

効果的に使用するために隣の土地を利用するとは

どういうことかというと、土地Aから公道に出るには

土地Bを通行しなくてはなりません。

このような場合Bを通行することで土地Aを

効率的に使用できるようになるというわけです。

この権利は民法第280条に規定されています。

この地役権が発生するには使用させてもらう土地Bの

所有者の合意が必要です。

弊社には刈谷市・大府市・岡崎市はもちろん

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【成人年齢引き下げ】不動産契約

旧民法では、例えば、高校を卒業して現役で大学に入学すると、

賃貸マンションなどの契約を学生名義で締結するときは、

親（両親）の同意が必要でした。

しかし、改正民法で成年年齢が18歳に引き下げられ、

賃貸借契約を締結するときに親の同意は不要になるのです。

そして「未成年者取消権」は使えないので有効な契約になる

ということです。

ただし、学生に対して契約の権利義務、

例えば、原状回復義務や賃料支払い義務を負わせるのは

難しいかもしれませんので、学生よりもその親を

契約者とした方がよい場合もでてくるかもしれません。

また、不動産売買の場合は、特に契約の権利義務や取り扱う金額、

トラブルになった場合の損害は、想像以上に大きくなるので、

一考が必要になると感じます。

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【敷地権の割合】決まり方

〇専有面積（壁芯面積）が占める総床面積に対する割合

物件資料にも書かれている敷地権割合、

これはどのように決まっているのでしょうか。



多くの場合、専有部分の床面積によって

割合が決まっていますが、一部のマンションでは

購入金額の割合で決定しているところもあるようです。

専有部分の床面積と言っても、マンションには

専有面積の出し方が二つあります。



壁芯面積と内法（うちのり）面積です。

壁芯面積は壁の真ん中までを面積に含める方法で、

建築基準法の床面積で用いられます。



（床面積に関わる法規が色々あるのです。）一方、

内法面積は壁の内側の面積で、登記に使われます。

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【敷地権のないマンション】も稀にある

現在はマンションの建物部分の権利と土地の権利は

一体となっており分離して処分することはできません。



しかし、マンションという住戸ができ始めた

1950年代頃のマンション黎明期、

一つの建物を共同で所有するという状態に対応できる法律はなく、

区分所有法（1962年、昭和37）がつくられました。



正式名称は「建物の区分所有等に関する法律」で、

「マンション法」とも言います。

その後、ディベロッパーによってマンションが

大量に作られていくに従い、建物と土地の権利が

バラバラに扱われ権利が分かれてしまったり、

登記手続きが煩雑であったりというトラブルが多発します。



そこで区分所有法は改定を重ねていきました。



敷地権のように敷地利用権（土地）と専有部分（建物）の

一体化が定められたのは1983年の区分所有法の大改正以降です。

そこで問題になるのは1983年以前に建てられ、

それ以降も敷地権化されていないマンション。



このような敷地権のないマンションは稀ではありますが、

敷地権が設定されていないと分離処分が可能なため、

間違えて建物だけを売却してしまうなど、

建物と土地の権利が複雑になっている可能性があります。

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【区分所有建物】権利










敷地権はマンションのような複数の人が共同で所有する

区分所有建物の権利です。

マンションに限らず、オフィスやショッピングモールなども

区分所有建物となります。





〇所有権

所有権は不動産を所有し利用する権利です。

所有権と同じように土地や建物を利用することができる

権利にはその他にも種類があり、借地権や地上権があります。





〇敷地利用権

敷地権とよく混同される用語です。

敷地権が所有権と敷地利用権が分離できないよう

一体化された権利の状態であることに対し、

敷地利用権は敷地を利用できる権利そのものを指します。

マンションの土地の持ち分の権利とも言える敷地利用権ですが、

これを建物部分と一体化させ登記することで

敷地権化しています。

現在の法律では敷地利用権を分離して処分することはできません。





〇共有持分

共有持ち分とはマンションだけに限らず、

一つの建物や土地など不動産の所有を複数人の共同で行う

状態を指します。

マンションの場合、共用部分である廊下やエレベータ、

水道や電気といったインフラなどは区分所有者が

共同で所有する部分です。

この共有部分の持ち分も、後述する敷地権割合によって

所有する権利の割合が変わります。

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【敷地権】マンションの区分所有建物










敷地権とは・・・

マンションなど区分所有建物の土地の権利です。

建物と一体化しており、単独で売却などはできません。

マンションは一棟の建物を複数の所有者が

区切って所有をします。



建物のそれぞれ独立した専有部分を所有する権利を区分所有権、

マンションが建つ土地の部分を使用する権利が敷地利用権となります。

もしマンションを所有していて、建物の権利はあるのに

土地の権利は別の人が持っている状態になったら

権利関係が複雑になり困ります。



敷地権とはマンションに代表されるような区分所有建物において

敷地と土地を分離処理できないようにした権利形態を言います。

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【公示地価】2年ぶり上昇

国土交通省が22日発表した公示地価

（2022年1月1日時点）は、

全用途の全国平均が前年比プラス0.6％となり、

2年ぶりに上昇に転じました。

住宅地はプラス0.5％、商業地はプラス0.4％でした。

新型コロナウイルス禍の影響が徐々に薄れ、

都市部を中心に住宅や店舗・マンション用地などの取引が回復し、

地価を押しげました。

住宅地は東京、大阪、名古屋の3大都市圏、

地方圏ともにプラス0.5％。

地方圏の上昇は札幌、仙台、広島、福岡の4市が

プラス5.8％となったことが要因で、

4市を除く地方圏はマイナス0.1％でした。

下落率は21年のマイナス0.6％から縮小しました。

調査はオミクロン株の感染拡大が深刻化する前だったため、

景況感の改善が住宅需要を押し上げました。

人気が高い都心部のほか、在宅勤務の拡大で

周辺部にも上昇傾向が広がりました。

商業地は3大都市圏がプラス0.7％、

地方圏がプラス0.2％（4市を除くとマイナス0.5％）。

3大都市圏のうち、大阪だけが前年比横ばいでした。

鉄道の駅から徒歩圏内の繁華街や再開発エリア、

地方の商業地などで上昇地点が拡大した一方で、

観光需要の回復の遅れから観光地や飲食店街などでは

下落傾向が続いています。

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【リフォーム】お家オフィス化計画

コロナの影響で増えたといえば、テレワークです。

おうちオフィス化計画、リフォームでさらに充実

したものにしたいと考えている人はいるでしょう。

特にマンションにお住まいだと、室内の広さに余裕がある、

または部屋が余っているというご家庭は少ないものです。



そのため、クローゼットなどに書斎をつくろう

という人はあまり多くないように思います。



多いのは、リビングの一部にパソコン台をつくって

子どもを見ながら仕事ができるようにすることでしょう。



家族の生活音は、ヘッドホンをしてしまえば

意外と気にならないようです。

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【一戸建ての設計】コロナ対策










新型コロナウイルス感染拡大により、

住宅の設計に変化が生じたことは間違いないでしょう。

〇玄関にクローゼット等

玄関に下足入れ（靴箱）を設置するのは当然として、

その脇などにコートなどが収納できる高さの

クローゼットを設置。

そこにコートや上着、カバンなどを収納すれば、

外出先から持ち込んだウイルスを

玄関で留める効果が期待できます。

〇宅配ボックスや在宅勤務スペースの設置

宅配ボックスは、外出が減ってネット購入が増えたこと、

対面せずに受け取れることなどから、

ますますニーズが高まりました。

在宅勤務がコロナ下で普及したことで、

自宅にワークスペースを設けるニーズも生まれました。

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【金利と住宅の価格】不動産の買い時

新築の価格は、土地値や建築費用、

金利などの影響を受けます。


いずれを見ても、今後下がる見込みのものはないので、

住宅価格も下落するよりは横ばいか上昇する可能性のほうが

高いでしょう。

さて、金利も住宅価格も、グローバル経済の影響を

強く受けるものです。



数年前は、新型コロナウイルスなどの感染爆発が

世界中で起きるとは想像もしていなかったし、

直近でも、軍事力で他国に侵攻する事態を想像できた人も

少なかったでしょう。



たとえ専門家といえども、金利や不動産価格を予測することが

難しいのが現実です。

となると、買い時かどうかは、子どもの成長や家族構成の変化、

生活環境の変化などで自分自身に住宅を買う理由があるかどうか、

が一番の決め手になるでしょう。



子どもの成長は待ったなしだし、不満のある住宅に住み続けるのは

不便でしょう。



思い立った時が買い時、と考えれば、予測が難しい

金利や価格をそれほど気にする必要は

ないかもしれません。

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