不動産用語集の記事一覧｜刈谷市・高浜市エリアの不動産売却はセンチュリー21ケヤキ住建｜ケヤキ住建株式会社

【住宅ローンの金利】住宅の価格

住宅ローンの金利については、

日本銀行が政策金利をゼロあるいはマイナス金利に誘導し、

景気や物価を押し上げる政策を取っているので、

住宅ローンも長期間低金利が続いています。

一方で金利の先高感を持つ人も多いでしょう。


実際に、2022年の2月、3月と長期間金利を固定する

【フラット35】や固定期間選択型の当初10年間だけ

金利を固定する「10年固定」などの金利が上がっています。



これは、市場の短期金利と長期金利の

動きの違いによるものです。



市場の長期金利が、コロナ禍でも先行して経済が

活性化したアメリカの物価上昇（インフレ）と

利上げの動きなどによって上昇したことで、

長期金利と連動する【フラット35】や

10年固定の金利が上がったという構図です。



市場の短期金利に連動する「変動金利型」の

金利は変わっていません。

金利については、この先を予測することは難しいが、

これ以上はもう下がる余地がないところまで来ているので、

上がることはあっても下がる可能性は

低いと言ってよいでしょう。

弊社には刈谷市・大府市・岡崎市はもちろん

三河エリアに強く、

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【不動産の買い時】住宅ローン減税

2022年からは2021年と制度内容が変わっています。

住宅ローン減税の控除率が1％から0.7％に下がり、

控除期間が10年から13年に延びるなどの

制度変更があったが、2025年末まで延長されます。

制度変更によって減税額が2021年より

減ってしまう人もいるが、

それでも当初13年間あるいは10年間にわたり、

ローンの利息に相当する程度の額が還付される

効果は大きいでしょう。

また、住宅取得資金として贈与をした場合の

非課税枠についても、2022年から限度額が下がるが、

2023年末まで延長されます。

ほかにも、リフォームに関する減税や各種の

補助金などもいろいろあるので、

購入を支援する制度は多いと言えるでしょう。

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【損益通算及び繰越控除の特例」を受けるための手続】

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失










マイホームの譲渡損失の金額が生じた年分

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の

損益通算の特例の適用を受けるためには、

マイホームの譲渡損失が生じた年分の所得税について、

特例の適用を受けようとする旨の記載があり、

かつ、次の書類の添付がある確定申告書を

提出する必要があります。

（1）居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）

（2）居住用財産の譲渡損失の損益通算及び

繰越控除の対象となる金額の計算書

（3）譲渡した資産が次のいずれかの資産に該当する

事実を記載した書類

イ　自分が住んでいる家屋のうち国内にあるもの

ロ　上記イの家屋で自分が以前に住んでいたもの

（住まなくなった日から3年目の年の12月31日

までの間に譲渡されるものに限ります。）

ハ　上記イまたはロの家屋およびその家屋の敷地や借地権

ニ　上記イの家屋が災害により滅失した場合において、

その家屋を引き続き所有していたとしたならば、

その年の1月1日において所有期間が5年を超える

その家屋の敷地や借地権

（災害があった日から3年目の年の12月31日までの間に

譲渡したものに限ります。）

（4）譲渡資産に係る登記事項証明書、売買契約書の写し

その他これらに類する書類で、次のことを明らかにするもの

イ　譲渡した年の1月1日において、

譲渡資産の所有期間が5年を超えること

ロ　譲渡資産のうちに土地等が含まれている場合のその面積

（5）譲渡した時において住民票に記載されていた住所と

譲渡した資産の所在地とが異なる場合

その他これらに類する場合には、戸籍の附票の写し等で、

譲渡した資産が上記（3）のイからニのいずれかに

該当することを明らかにするもの

（6）買換資産に係る登記事項証明書、売買契約書の写し

その他の書類で、次のことを明らかにするもの

イ　買換資産を取得したこと

ロ　買換資産の取得をした年月日

ハ　買換資産に係る家屋の床面積のうち居住の用に供する

部分の床面積が50平方メートル以上であること

（7）取得をした買換資産に係る住宅借入金等の残高証明書

（8）確定申告書の提出の日までに買い換えた資産に

住んでいない場合には、その旨および住まいとして

使用を開始する予定年月日その他の事項を記載したもの

なお、マイホームを譲渡した年の翌年中に

買換資産を取得する場合には、上記（6）から（8）に掲げる書類を、

その翌年分の所得税の確定申告書の提出期限までに

提出しなければなりません。

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【特例の適用除外】

譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

（1）繰越控除が適用できない場合

イ 旧居宅の敷地の面積が

500平方メートルを超える場合

旧居宅の敷地の面積が500平方メートルを超える場合は、

500平方メートルを超える部分に対応する

譲渡損失の金額については適用できません。

ロ 繰越控除を適用する年の12月31日において

新居宅について償還期間10年以上の住宅ローンがない場合

ハ 合計所得金額が3,000万円を超える場合

合計所得金額が3,000万円を超える年がある場合は、

その年のみ適用できません。

（2）損益通算および繰越控除の両方が適用できない場合

イ 旧居宅の売主と買主が、親子や夫婦など特別の関係にある場合

特別の関係には、このほか生計を一にする親族、

家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、

内縁関係にある人、特殊な関係にある法人なども含まれます。

ロ 旧居宅を売却した年の前年および前々年に

次の特例を適用している場合

（イ）居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の

軽減税率の特例（措法31の3）

（ロ）居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除

（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例を除きます。）

（ハ）特定の居住用財産の買換えの場合の

長期譲渡所得の課税の特例（措法36の2）

（ニ）特定の居住用財産を交換した場合の

長期譲渡所得の課税の特例（措法36の5）

ハ 旧居宅を売却した年またはその年の前年以前3年内における

資産の譲渡について、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例

（措法41の5の2第1項）の適用を受ける場合または受けている場合

ニ 売却の年の前年以前3年内の年において生じた他のマイホームの

譲渡損失の金額についてマイホームを買い換えた場合の

譲渡損失の損益通算の特例の適用を受けている場合

（注）この特例と（特定増改築等）住宅借入金等特別控除制度は

併用できます。

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【譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例】

マイホームを買い換えた場合

（1）自分が住んでいるマイホームを譲渡すること。

なお、以前に住んでいたマイホームの場合には、

住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の

12月31日までに譲渡すること。

（注）住んでいた家屋または住まなくなった家屋を

取り壊した場合は、次の3つの要件

すべてに当てはまることが必要です。

イ 取り壊された家屋およびその敷地は、

家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において

所有期間が5年を超えるものであること。

ロ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から

1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から

3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

ハ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、

その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

（2）譲渡の年の1月1日における所有期間が

5年を超える資産（旧居宅）で

日本国内にあるものの譲渡であること。

（3）災害によって滅失した家屋で

当該家屋を引き続き所有していたとしたら、

譲渡の年の1月1日において所有期間が

5年を超える家屋の敷地の場合は、

その敷地を災害があった日から3年を経過する日の

属する年の12月31日まで

（住まなくなった家屋が災害により滅失した場合は、

住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の

12月31日まで）に売ること。

（4）譲渡の年の前年の1月1日から売却の年の

翌年12月31日までの間に日本国内にある資産（新居宅）で

家屋の床面積が50平方メートル以上であるものを取得すること。

（5）買換資産（新居宅）を取得した年の

翌年12月31日までの間に居住の用に供すること

または供する見込みであること。

（6）買換資産（新居宅）を取得した年の12月31日において

買換資産について償還期間10年以上の住宅ローンを有すること。

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【所得金額の合計額】確定申告

給与所得および退職所得以外の所得金額の合計額には、

次の所得は入りません。

1 上場株式等の配当等や非上場株式の

少額配当等で確定申告をしないことを選択したもの

2 特定口座の源泉徴収選択口座内の

上場株式等の譲渡による所得で、

確定申告をしないことを選択したもの

3 特定公社債の利子で確定申告をしないことを選択したもの

4 源泉分離課税とされる預貯金や一般公社債等の利子等

5 源泉分離課税とされる抵当証券などの金融類似商品の収益

6 源泉分離課税とされる一時払養老保険の差益

（保険期間等が5年以下のものおよび保険期間等が

5年超で5年以内に解約されたもの）

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【確定申告】

給与所得者で確定申告が必要な人

大部分の給与所得者のかたは、給与の支払者が行う

年末調整によって所得税額が確定し、

納税も完了しますから、確定申告の必要はありません。

しかし、給与所得者であっても次のいずれかに当てはまる人は、

原則として確定申告をしなければなりません。

1 給与の年間収入金額が2,000万円を超える人

2 1か所から給与の支払を受けている人で、

給与所得および退職所得以外の所得の金額の合計額が

20万円を超える人

3 2か所以上から給与の支払を受けている人のうち、

給与の全部が源泉徴収の対象となる場合において、

年末調整されなかった給与の収入金額と給与所得および

退職所得以外の所得金額との合計額が20万円を超える人

(注) 給与の収入金額の合計額から、雑損控除、医療費控除、


寄附金控除、基礎控除以外の各所得控除の

合計額を差し引いた金額が150万円以下で、かつ、


給与所得および退職所得以外の所得金額が20万円以下の人は、

申告の必要はありません。

4 同族会社の役員などで、その同族会社から

貸付金の利子や資産の賃貸料などを受け取っている人

5 災害減免法により源泉徴収の猶予などを受けている人

6 源泉徴収義務のない者から給与等の支払を受けている人

7 退職所得について正規の方法で税額を計算した場合に、

その税額が源泉徴収された金額よりも多くなる人

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【青色申告】特典










１　青色申告特別控除

①　事業所得や不動産所得を生ずべき事業を営んでいる

青色申告をしている方で、正規の簿記の原則により

記帳している方については、その記帳に基づいて作成した

貸借対照表及び損 益計算書を確定申告書に添付し、

確定申告書をその提出期限までに提出する場合は、

青色申告特 別控除として、一定の要件の下で

事業所得等の金額から最高55万円を差し引くことができます。


②　上記①の方のうち、e-Taxによる申告（電子申告）又は

電子帳簿保存を行っている 方は、青色申告特別控除として、

一定の要件のもとで事業所得等の金額から、

最高65万円を差 し引くことができます。


③　上記①及び②以外の方で青色申告の方は、

正規の簿記の原則による記帳ではなく、

簡易な帳簿 による記帳であっても、青色申告特別控除として、

一定の要件のもとで事業所得等の金額から、

最高10万円を差し引くことができます。


（注）現金主義による所得計算の特例の適用を

受けている場合や事業的規模でない

不動産貸付業を営む方については、

上記①の最高55万円の青色申告特別控除及び

上記②の最高65万円の青色申告特別控除を

受けることはできませんが、上記③の

最高10万円の青色 申告特別控除を受けることができます。





２　青色事業専従者給与の必要経費算入

青色申告の方は、生計を一にする配偶者やその他の親族

（15歳未満の人を除きます。）で、

専らそ の事業に従事している人に給与を支払っている場合、

その支払った金額のうち、相当であると認められる金額を

必要経費とすることができます。

ただし、その給与の金額は、①その労務に従事した期間、

労務の性質及びその提供の程度、

②その事業に従事する他の使用人が支払を受ける給与の状況、

その事業と同種の事業でその規模が類似するものに従事する人が

支払を受ける給与の状況、

③その事業の種類、規模及び収益の状況などに照らして

その労務の対価として相当の金額であることが必要となります。

（注）この特典を受けるためには、

「青色事業専従者給与に関する届出書」を

所轄税務署長に提出する必要があります。

なお、事業的規模でない不動産貸付業を営む方については、

青色事業専従者給与の適用を受け ることはできません。





３　純損失の繰越しと繰戻し

青色申告をしている方については、

事業から生じた純損失の金額を、翌年以後３年間にわたって、

順次各年分の所得金額から差し引くことができます

（純損失の繰越し）。

また、前年も青色申告をしている場合は、

純損失の繰越しに代えて、

その損失額を前年分の所得金額に繰り戻して控除し、

前年分の所得税額の還付を受けることもできます

（純損失の繰戻し）。

（注）純損失の繰戻しは、損失が生じた年分の確定申告書を

その提出期限までに提出する必要があります。

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【個人事業】記帳・帳簿等の保存










白色申告

• 対象となる方
  
•  
• 事業所得、不動産所得又は山林所得を生ずべき業務を行う
•  
• 全ての方です。
  
•  
• ※所得税及び復興特別所得税の申告が必要ない方も、
•  
• 記帳・帳簿等の保存制度の対象となります。

• 記帳する内容
• 
  売上げなどの収入金額、仕入れや経費に関する事項について、
•  
• 取引の年月日、売上先・仕入先その他の相手方の名称、
•  
• 金額、日々の売上げ・仕入れ・経費の金額等を帳簿に記載します。
  　
• 記帳に当たっては、一つ一つの取引ごとではなく
•  
• 日々の合計金額をまとめて記載するなど、
•  
• 簡易な方法で記載してもよいことになっています。

• 帳簿等の保存
• 
  収入金額や必要経費を記載した帳簿のほか、
•  
• 取引に伴って作成した帳簿や受け取った請求書・領収書などの
•  
• 書類を納税者の住所地や事業所などの所在地に整理して
•  
• 保存する必要があります。

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【住宅借入金等特別控除】提出書類等

確定申告書に次の書類を添えて提出してください。

（1）「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書」

（2）「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」

（3）家屋の登記事項証明書（注）

（注）敷地の取得に係る借入金がある場合は

敷地の登記事項証明書も必要です。

（4）売買契約書の写し等で、家屋

（敷地の取得に係る借入金がある場合は敷地を含む。）の

取得年月日、取得対価の額、家屋の床面積が50平方メートル

（当該住宅の取得等が特別特例取得に該当する場合は、

床面積40平方メートル）以上であることおよび

家屋の取得等が特定取得、特別特定取得、

特別特例取得または特例特別特例取得に該当する場合には

その該当する事実を明らかにする書類

※住宅の取得等に関し補助金等の交付を受けているときは、

その補助金等の額を証する書類、

住宅取得等資金の贈与の特例の適用を受けているときは、

住宅取得等資金の額を証する書類の写しも添付してください。

（5）住宅借入金等特別控除の適用要件

（1）の中古住宅に当たる場合で、その住宅借入金等が

債務の承継に関する契約に基づく債務であるときは、

その契約に係る契約書の写し

（6）住宅借入金等特別控除の適用要件（1）ロ（ロ）に

該当する家屋については、次のイからハまでのいずれかの書類

イ 耐震基準適合証明書

（その家屋の取得の日前2年以内にその証明のための

家屋の調査が終了したものに限ります。）

・・・建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関または

住宅瑕疵担保責任保険法人が作成。

ロ 建設住宅性能評価書の写し

（その家屋の取得の日前2年以内に評価されたもので、

耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）に係る評価が等級1、

等級2または等級3であるものに限ります。）

・・・登録住宅性能評価機関が作成。

ハ 既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約

（住宅瑕疵担保責任法人が引受けを行う一定の保険契約であって、

その家屋の取得の日前2年以内に締結したものに限ります。）に

係る付保証明書

・・・住宅瑕疵担保責任保険法人が作成。

（7）住宅借入金等特別控除の適用要件（1）ロ（ハ）に該当する

家屋については、その家屋に係る耐震改修に係る

次のイからホの書類などで、その取得の日までに

耐震改修を行うことについて申請をしたこと、

居住の用に供した日までに耐震改修により

耐震基準に適合することとなったこと、

耐震改修をした年月日および耐震改修に要した

費用の額を明らかにするもの

イ 建築物の耐震改修計画の認定申請書の写し

および耐震基準適合証明書

ロ 耐震基準適合証明申請書の写し

（家屋の引渡しまでに申請が困難な場合は仮申請書の写し）

および耐震基準適合証明書

ハ 建設住宅性能評価申請書の写し

（耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）についての評価に限ります。）

（家屋の引渡しまでに申請が困難な場合は仮申請書の写し）

および建設住宅性能評価書の写し

ニ 既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約の申込書の写し

および既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が

締結されていることを証する書類

（住宅瑕疵担保責任法人が引受けを行う一定の保険契約に限ります。）

ホ 請負契約書の写し

※その住宅の耐震改修に関し補助金等の交付を受けているときは、

その補助金等の額を証する書類、住宅取得等資金の贈与の特例の

適用を受けているときは、住宅取得等資金の額を証する書類の

写しも添付してください。

（注）「控除の適用を受けるための要件」の（2）の

（注2）および「住宅借入金等特別控除の控除期間および

控除額の計算方法」の（★）の

新型コロナウイルス感染症緊急経済対策における

税制上の措置により住宅借入金等特別控除の適用を受ける方は、

これらの書類に加えて次の書類を確定申告書に

添付する必要があります

（新型コロナ税特令4条、新型コロナ税特規4条）。

＜上記「控除の適用を受けるための要件」の（2）の

（注2）の適用を受ける場合＞

入居時期に関する申告書兼証明書

（既存住宅の取得後増改築等を行った場合用）

＜上記「住宅借入金等特別控除の控除期間および

控除額の計算方法」の（★）の適用を受ける場合＞

入居時期に関する申告書兼証明書

（控除期間13年間の特例措置用）

※これらの申告書兼証明書については、

国土交通省が定めた様式を

国税庁ホームページにおいて掲載しています。

＜登記事項証明書の添付省略について＞

土地・建物の登記事項証明書については、

「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書」に

不動産番号を記載することなどにより、

その添付を省略することができます。

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