購入相談の記事一覧｜刈谷市・高浜市エリアの不動産売却はセンチュリー21ケヤキ住建｜ケヤキ住建株式会社

【買ってはいけない物件】土地





〇災害リスクの高い土地

日本といえば、世界的にみても自然災害の発生率、

死亡率とともに上位に食い込んでくるほどです。

自然災害大国といっても過言ではありません。

家の購入は人生で複数回あるかないかのビッグイベントです。

同じ土地に可能な限り長く住むことを考えるなら、

できるだけ自然災害にも耐性がある土地を選びたい

というのがみなさんの本音ではないでしょうか。

例年よく訪れる台風による浸水被害、地震と

大きく関係する活断層などもチェックしておきたい方も

いるのではないでしょうか。

引っ越しの際によく見るハザードマップは、

市役所や区役所での確認はもちろんのこと、

現在は自治体のホームページが整備され、

手軽に危険地域を閲覧することができるようになりました。

国土交通省がまとめている国土地理院サイトでは、

活断層の確認が可能です。

住みたい街がどのような災害と向き合うことになりがちなのか

調べることで、どういった部分に注意を向ければいいかが

明確になります。

火災保険でのオプションに組み込んで対策したり、

津波や崖崩れなど致命的な危険が想定される場所は

避けたりするなど、工夫して土地選びを進めましょう。

地盤の種類でも粘土層が分厚い地盤は、

地盤沈下が発生しやすいとされています。

地盤調査に関しては基本的に土地購入後に可能となるため、

地盤改良が必要になるかどうかは調査結果次第。

目視で地盤沈下しているかどうか判断するために、

建物を一周してみて、地面との接地面に隙間、

凹みがないかチェックしてみましょう。

周辺地域より土地の位置が下がっていると、

雨水が溜まり浸水の原因となります。

過去に液状化や地盤沈下の発生状況を確認することに加え、

近所の人に大雨のときの周辺状況、

浸水有無を聞き込んでみるというのも一つの手。

マンションの場合は設計図書のボーリングデータを

確認してみて下さい。

中古物件探しの際、『再建築不可』という単語を度々見かけ、相場とのズレに疑問を持たれる方もいるのではないでしょうか。
再建築不可とは、なんらかの理由で現在建てられている建物が無くなった後は、再び住宅を新築することができないという意味で使われています。
これは自然災害など致し方ない理由であっても同様で、建て直しができません。
土地自体の評価も、資産価値も大幅に下がってしまうため、いざ売りたいとなった際に人を選ぶような状況になってしまうことはまず間違いないでしょう。

敷地と道路の関係性にも注目しましょう。
敷地前の道幅(幅員)が狭い場合、車両の行き来が難しくなり、建築資材の運搬作業に支障が出るだけでなく、日常生活でも不便を感じることが多くなります。
車との距離が近いと、お子様とのお散歩やウォーキングする際など不安に感じる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

判断基準として、幅員が4ｍ以下の道路はセットバックが必要になるか、再建築不可とされている状態であることが懸念されますので注意しましょう。
幅員は個人で測ることも可能ですが、土地の境界に関する知識が必要であり、道路の形状や水路、側溝の有無、自治体の解釈などにより計測ポイントが異なります。
しっかりとした数値を知るためには、建築会社に相談し確定測量業者を紹介してもらう、法務局や役所で確認を行うなどの方法を取りましょう。

まずは前面道路が『公道』か『私道』かどうかをはっきりさせておくことが必要です。
万が一前面道路の所有者が分からない場合は勝手に手を加えることができないため、時間に余裕がなく土地決定を優先しなければならない時などは、購入自体を見直した方が良いでしょう。

2022年問題として話題に上がっている空き家問題は

年々増加傾向にあり、国をあげて対策を行っている

社会問題のひとつです。

居住者が世話しなければ元気がなくなって、

次第に劣化の道を歩むことになります。

ホコリの累積だけでなく、水回りを起因とした害虫発生、

野良猫の住処になった場合は糞尿や死骸で

悪臭問題に発展することも考えられます。

シンボルツリーや庭の手入れが滞れば、

落葉や雑草がトラブルの原因になりかねません。

こうした心配だけでなく、犯罪者が身を隠すために

最適な場所である他、放火に利用される可能性など、

空き家放置は治安悪化につながるリスクが大きいことが分かります。

治安が悪化すればさらに空き家件数が増加し、

最終的に人口減少の影響でインフラが整わず、


街の資産価値が下がる恐れもあります。

いざ、家を売りたくても買い手がつかないなど、

悪循環に陥ってしまうことも想定しておかなければなりません。

先ほどの空家問題に留まらず、長く安心した暮らしのためには、治安の良し悪しを気にされる方は少なくないのではないでしょうか。
街の治安状況はあくまでもそこに住んだことがある方のクチコミのようなものです。個人の感性や重要視するポイントは人それぞれ。数字ではっきり明示できるものではないので文面だけでは判断が難しいことも。

内覧に併せて周辺環境のチェックと、駅から物件までを日中と夜間に分け実際に歩いてみることで、実際の雰囲気を掴むことができます。
また、犯罪発生率は警視庁の犯罪発生マップで確認し可視化して判断材料とするとよいでしょう。
街の発展を左右する用途地域もしっかり確認し、今後どのような建物がエリア内に建設されることがあるのかまで考えられると、街のイメージと現状をより近づけることができます。

弊社には刈谷市・大府市・岡崎市はもちろん

三河エリアに強く、

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【中古住宅購入】

決める前に確認しておくべきポイント

• 
  
  • 〇メリット
  •  
  • • ・価格が安い
    •  
    • ・選択肢が広がる
    •  
    • ・住むイメージがわきやすい
  •  
  •  
  •  
  • 〇デメリット
    •  
    • ・初期費用が高い
    •  
    • ・修繕費用が高い
    •  
    • ・住宅ローン控除が受けられないことがある
    •  
    • ・住宅ローン融資が希望額通りに出ないことがある
•  
•  
•  
• 〇中古住宅を購入する時の注意点
  •  
  • ・費用について確認
  •  
  • ・建物の構造に問題がないか
  •  
  • ・室内設備の確認
  •  
  • ・耐震基準について確認
  •  
  • ・水回りの劣化について確認
  •  
  • ・築年数の確認
  •  
  • ・違法建築の場合は住宅ローンが通らないことも
  •  
  • ・再建築不可でないか確認
•  
•  
•  
• 〇良い中古住宅を購入するためのポイント
  •  
  • ・ホームインスペクションを受ける
  •  
  • ・既存住宅売買瑕疵保険について知る

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【良い中古住宅】購入するためのポイント










〇ホームインスペクションを受ける

ホームインスペクションとは、既存住宅状況調査とも言い、

売買時点の住宅の状態を調査し、把握できるものです。

2018年の宅建業法の改正によって、

仲介を行う不動産業者は買主に対して

ホームインスペクション業者のあっせんについての

書面を交付する決まりになりました。

また、ホームインスペクションをしてある場合は

重要事項として買主に説明をする義務があります。

買い主の意向によって購入前にホームインスペクションを

行うことは難しいかもしれませんが、

購入後であっても必要なメンテナンスがわかるだけでなく、

早期に雨漏りやシロアリ被害などを発見し売主に

修繕を要求できるため行うメリットは

大きいと言えるでしょう。

また、既定のホームインスペクションを受けることで

次に紹介する既存住宅瑕疵保険への加入が可能となります。

既存住宅売買瑕疵保険とは、中古住宅を購入した際に

雨漏りや構造躯体などの重要な箇所に瑕疵（隠れた傷）が

あった際に保険金を受けとることのできる保険制度です。

保険料は資格を保有する建築士が行う検査料を含め

6～10万円程度です。

不動産会社が売主の物件ではこの瑕疵保険が

付帯している物件もあるため、

気になる方は確認してみてはいかがでしょうか。

この既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書は、

2021年まで住宅ローン控除の適用条件の一つでしたが、

前出の通り建築年数のみに条件が変更となりました。

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【中古住宅購入時】注意点










〇築年数の確認

築年数は建物の古さだけでなく、法改正が行われた

タイミングや建築業界のトレンドを知ることで

性能や設備などの目安になります。

例えば先に紹介した耐震基準や、シックハウス症候群がもとで

2003年に開始した計画換気のための換気システムがあります。

住宅の断熱に関しては1989年住宅金融公庫

（現住宅金融支援機構）が断熱材の使用を義務付けましたが、

それ以前のものでは断熱が足りない、

されていない無断熱の住宅も当然にあるのです。

ちなみに、現在も建築基準法では最低限の基準は

設けられていません（2022年2月現在）。

また、デメリットでご紹介した通り、

住宅ローンを組むのであれば活用したい

住宅ローン控除の適用条件には築年数があり、

中古住宅は昭和57年（1982年）以降に

建築されたものとされています。（2022年改定）





〇違法建築の場合は住宅ローンが通らない場合も

平成の始めのなどの一戸建て物件は違法に増築などを

して建築基準法に適合しない「違法建築」である場合があります。

住むには問題ないのでは？と思われるかもしれませんが、

問題は住宅ローン融資です。

住宅ローンの中には基準が厳格に決まっており

違法建築では融資が下りないものがあります。

フラット35がそれにあたります。

検査済証（竣工後に現地で検査し建築基準法に適合が確認

されたことで交付される）があれば入手するようにしましょう。





〇再建築不可でないか確認



違法建築物の一つが再建築不可物件です。

建物が建ったのちに建築基準法が改訂され、

現状の建築基準法にある接道の条件を満たしておらず、

建物を建ててはいけない土地となっているものを

再建築不可物件といいます。

リノベーションは可能なため、見た目は新しくすることができますが、

新しく建て替えることはできません。

相場よりも土地が安くなる傾向がありますが、売却が難しいという面も。

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【注意点】中古住宅購入時










〇費用について確認

中古住宅を購入する際は同時にリフォーム、

リノベーションを行うことを考えている方は

多いのではないでしょうか。

住宅ローンにリフォーム、リノベーション費用を

組み込む場合は住宅購入の決済までに

工事の請負契約を結ばなくてはならず、

スムーズな契約のためには住宅購入の金額と

リフォームにかける金額を決めて資金計画をする必要があります。

この場合の決め手は、どんなリフォームを

どれくらいの費用でできるかのプラン提案を

スムーズにしてもらえるかどうかです。

あらかじめ全体の流れを把握しておきましょう。





〇建物の構造に問題はないか

マンションの場合、構造を居住者個人がどうこうすることは

できませんが、中古一戸建てにおいては重要な要素です。

後述する耐震性や住宅ローン融資に影響する

建築基準法に関わる問題もあるため、しっかり確認しましょう。

建物の構造で特に注意したいのが耐震性。

耐震性は建築後の劣化で低下します。

シロアリや雨漏り、壁内結露、地盤の影響による

ゆがみが生じて耐震性の低下に繋がります。

このチェックは床下や屋根裏の点検や、専門知識が

必要となるためホームインスペクションを利用すると安心です。

その他注意するポイントとして、木造住宅の場合は

部屋を区切る壁が構造の一部を担い家の重さを

支えている場合もあります。

その場合壁を取り去ることが難しいため、

間取り変更を予定している際は事前に建物の

構造がわかる工務店や建築会社のスタッフと

図面や現地を確認しておきましょう。





〇室内設備の確認

構造が重要、といった後で設備の話が出てくるのか、

とお思いかもしれません。

もちろん、キッチンや風呂はリフォームして交換することが可能です。

（費用はその分かかってしまいますが。）

問題は現在ある設備が交換可能かどうかです。

給湯設備が電気温水器だったため

光熱費が高くなって後悔した…なんてことも。

オール電化にしたい、と思っても中古マンションでは

置くスペースや重さがネックとなり

交換ができない場合があります。

また、同じく中古マンションでの中には排水管が細く、

一定以上の排水があると溢れかえってしまう、

という物件も。気づきにくい点ですが、

チェック項目の一つに加えておくとよいでしょう。

まず、一戸建て・マンションの区分なく

建物全体にかかわる耐震基準について解説します。

よく言われる旧耐震基準、新耐震基準というのは

1981年（この時点で建築申請をしているかが基準となるため、

竣工年ではない）を境とします。

それ以降の建築確認申請では震度6強から7に達する程度の

大規模地震でも倒壊は免れる構造であることが定められています。

また、2000年に定められた品確法によって地震に対する

強さを等級で表すことのできる制度が定められました。

例えば建築基準法で定められている最低限度の

耐震性が耐震等級1、その1.25倍の耐震性を持つのが

耐震等級2、さらに1.25倍が耐震等級3となります。

あくまで建てられた当時の耐震性のため、

その後のメンテナンスや劣化具合に左右されますが

目安として知っておくとよいでしょう。

次に、一戸建てに多い木造住宅について。

上記の新耐震基準に加え、木造住宅において

2000ともいわれる耐震基準に関する法改正がなされました。

これは阪神・淡路大震災の教訓を生かしたもので、

地盤に応じた基礎の設計、基礎と柱の接合部の金具、

耐力壁の配置などについての変更が行われました。

ではマンションはどうなのかというと

2005年に発生した耐震強度偽装事件、

いわゆる「姉歯事件」に関する法改正があります。

耐震強度の偽装を防ぐため2007年に建築基準法が改正され、

マンションのような大きな建物の設計は資格保有者が行うか、

資格保有者が適応性の確認を行うことが

義務付けられることとなりました。

以上のような法改正があったことを知っておけば、

どの耐震基準や制度上で作られているかがわかります。





〇水回りの劣化について確認

構造や劣化のチェックが重要、と言いましたが、

キッチンや風呂の交換にも費用がかかるものです。

綺麗であればそのまま使用できますから

リフォーム予算を見積もるためにも水回りの

チェックはかかせません。

特に一戸建てではユニットバスでない、

いわゆる昔ながらの在来工法の風呂は水漏れが

起きている可能性もあり、比較的大きな工事になることも。

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【中古住宅】購入のメリットデメリット










メリット



〇価格が安い

新築住宅に比べ価格が安いことが大きなメリットとして

挙げられます。新築住宅は住宅と土地の価格に加え、

不動産会社などの利益も含まれているため割高だと言われます。

とくに木造住宅は建物自体の資産価値の値下がりが早く、

築20年程度で建物の価値はほぼなくなってしまいます。

しかし、それは資産価値の話であり、

建物自体の状態は加味されにくいため、

お得に一戸建てを購入することが可能になるのです。

新築住宅では価格が高く手に入らないエリアであっても

中古住宅であれば購入が可能になる場合があります。



〇選択肢が広がる

住宅探しを始められた皆さんは、売買物件が思ったより

多くはないことに気づかれていることでしょう。

人気エリアは利便性が良く、すでに多くの住宅が建っています。

人気エリアであればある程、希望のエリア内で

注文住宅用の土地、分譲・建売住宅を

（しかも希望の大きさ、価格であってほしいですよね）

見つけることは難しいものです。

そこで、土地や分譲・建売住宅に絞らず

中古住宅も含めれば選択肢を多くすることが可能になります。

これは一戸建てに限らずマンションでも同様です。



〇住むイメージがわきやすい

当たり前のことですが、中古住宅は現物を見て

購入することができます。日差しや風通しの具合はどうか、

外の音はどれくらい聞こえてくるのか、

部屋の広さはどれくらいか。

注文住宅ではこの確認ができません。

なぜならば、契約を結んだ時点で、

まだ建っていないのですからです。

これは完成前に完売してしまう人気エリアの

分譲住宅にも言えることです。

それが中古住宅であれば実際に建物を確認することができます。





デメリット

住宅の価格を安く抑えられても、住宅を購入する際に

必要となる費用はあまり変わらないものです。

そのため、新築住宅に比べ住宅購入にかかる費用のうち

初期費用の割合が大きくなり、初期費用が高い、

と感じるのです。

諸費用にどんなものがあり、どれくらいの費用が必要かを

あらかじめ把握して、現金が足りなくなってしまった、

などということのないようにしましょう。

住宅購入時に必要となる費用は以下のようなものです。

• 仲介手数料
• 
  仲介手数料は売主から直接購入しない場合、
•  
• 間を取り持った不動産会社に支払うものです。
•  
• 宅建業法によって定められた仲介手数料の上限金額は
•  
• 物件の売買価格によって変わり、以下の計算式で求められます。
  
•  
• （売買価格×3％＋6万円）＋消費税
  
•  

• 登録免許税、司法書士報酬
  
•  
• 購入した不動産を自分の名義に変更し登記します。
•  
• 住宅ローンの抵当権も設定が行われます。
•  
• 手続きを司法書士に依頼する場合は報酬が必要です。
•  
• 各種税金（固定資産税、都市計画税、不動産取得税、印紙税）
  
•  
• 固定資産税は売主との間でその年の所有期間で計算し清算します。
•  
• 印紙税は契約書に貼付するものです。
•  
•  
•  
• 住宅ローン保証金、事務手数料
•  
•  
•  
• 火災保険　など

修繕費用、またはリフォーム・リノベーション費用です。

中古住宅は築年数や使われ方によって

適宜修繕やリフォームが必要となります。

賃貸住宅と違い、自己で住宅を所有する上では必要な費用です。

一戸建てでは新築から30年経るまでに400～500万円の

メンテナンス費用が必要と言われるため、

中古住宅を購入する際には屋根や外壁、設備などに傷みはないか、

メンテナンスはいつされたのかを確認し、

将来的にかかる費用も検討しておきましょう。

マンションは外壁や通路、エレベーターなどの

共有部分の修繕費用は修繕積立金として毎月支払いますが、

内装、キッチンや浴室などの設備は自分でのリフォームが必要です。



〇住宅ローン控除が受けられないことがある

住宅ローンを組んだのならぜひ利用したいのが

住宅ローン控除（住宅ローン減税）です。

住宅ローン控除が適用されると、納めた所得税から

中古住宅の場合10年間にわたって住宅ローン残高の0.7％

（住宅のタイプによって金額上限あり）が還元されます。

中古住宅の場合、1982年以降に建築された（新耐震基準である）

ことが適用要件であり、1981年以前に建てられた住宅には

住宅ローン控除が適用されません。



〇住宅ローン融資が希望通りでないことがある

住宅ローンは住宅を担保に貸し出されます。

新築時は販売価格イコール担保の金額とされますが、

資産価値は年々目減りしていきます。

そのため、購入する中古住宅に、担保としての価値が

少ないと判断されれば（例えば売買価格が数百万円程度の物件など）

思った通りの金額を借り入れることができないこともあります。

そうなると、不足分は現金で支払い、

リノベーション費用はリフォームローンを利用する必要があります。

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• 残代金をお支払いいただき、物件のお引渡しを実施します。後はお引越しを待つだけです。
• ご入居
• 新たな住まいにご入居。

【相続】流れ










①相続人を決める

1. 1.遺言書、遺贈、死因贈与などの確認
2.  
3. 2.法定相続人の確定

1. 1.相続する資産と、債務のリストアップ
2.  
3. 2.相続財産の評価
4.  
5. 3.（遺言書がない場合）遺産分割協議書の作成

1. 1.相続税の課税価格の計算
2.  
3. 2.課税遺産総額の計算
4.  
5. 3.相続税総額の計算
6.  
7. 4.相続人それぞれの相続税の計算

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【所得要件・中古住宅の築年数要件】住宅ローン減税










①対象者の所得要件の引き下げ

これまでは、住宅ローン減税を受けるには、

ローンを借りた人の合計所得が3000万円以下

という要件がありました。


2022年1月1日以降に居住開始した場合は、

これを2000万円に引き下げるとしています。





②中古住宅の築年数要件の撤廃

これまでは、中古住宅の場合に、

木造住宅は築20年以内

耐火構造（いわゆる鉄筋コンクリート造りのマンション）は

築25年以内

といった要件がありました。


この築年数要件が撤廃されます。


代わりに

登記簿上の建築日付で昭和57年1月1日以降の住宅

（いわゆる新耐震基準）といった条件が加わります。





③住宅の床面積の一部緩和

住宅ローン減税が受けられる住宅には、

床面積が50平方メートル以上

という要件があります。



が、現行の住宅ローン減税でも、

13年間控除の対象の場合で合計所得が1000万円以下の年は、

床面積40平方メートル以上

でも適用されるようになっています。



今回の税制改正大綱でも、2023年12月末までに

建築確認を受けた新築住宅は、

床面積40平方メートル以上で適用されることとしています。

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【他の特例との関係】住宅ローン控除

他にも、居住した年とその前後2年間（合計5年間）で、

前の自宅で特定居住用財産の買換え特例や

3,000万円特別控除を使っている場合は

この制度の利用ができないなど、

住宅ローン控除（減税）の利用可否についての

条件があります。

特定居住用財産の買換えなどの場合、

譲渡損失の損益通算および繰越控除との併用は

可能となります。



しかし、譲渡損失の損益通算または損益通算の

繰越控除を利用するということは、

その適用を受ける年の所得税が

ゼロになる可能性があるということです。



そもそも、住宅ローン控除（減税）は

課税されるべき所得税がなければ利用できません。



住宅にかかる税制度に関しては条件や

手続き方法などが複雑ですので、

不明な点は税理士等の専門家に確認してみると良いでしょう。

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