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【住宅ローン減税】2022年以降










対象者の所得要件や中古住宅の築年数要件なども変わる

（1）対象者の所得要件の引き下げ


これまでは、住宅ローン減税を受けるには、

ローンを借りた人の合計所得が3000万円以下

という要件がありました。

2022年1月1日以降に居住開始した場合は、

これを2000万円に引き下げるとしています。

（2）中古住宅の築年数要件を撤廃


これまでは、中古住宅の場合に、

「木造住宅は築20年以内、耐火構造

（いわゆる鉄筋コンクリート造りのマンション）は

築25年以内」といった要件がありました。

この築年数要件が撤廃されます。

代わりに「登記簿上の建築日付で昭和57年1月1日以降の住宅」

（いわゆる新耐震基準）といった条件が加わることになります。

（3）住宅の床面積の一部緩和


住宅ローン減税が受けられる住宅には、

「床面積が50平方メートル以上」という要件があります。

が、現行の住宅ローン減税でも、

13年間控除の対象の場合で合計所得が1000万円以下の年は、

「床面積40平方メートル以上」でも適用されるように

なっています。

今回の税制改正大綱でも、2023年12月末までに

建築確認を受けた新築住宅は、

床面積40平方メートル以上で適用されることとしています。

税制改正大綱は、今後の国会で関連税制法案が

成立することが前提となります。

また、住宅ローン減税にはここに記載した以外の

さまざまな要件があるうえ、関連税制法案で詳しい

条件が追加されることもあるので、

詳細が確定したら十分に確認をしましょう。

弊社には刈谷市・大府市・岡崎市はもちろん

三河エリアに強く、

売却経験の豊富なスタッフが在籍しております。

三河エリアのマンションの売却や買取り希望の方、

ご所有不動産の資産の運用・相続のご相談は

センチュリー21　ケヤキ住建にお任せください！

【申請方法】マイホームを買い換えた場合の

譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

（1）損益通算の場合

確定申告書に次の書類を添付する必要があります。

イ 「居住用財産の譲渡損失の金額の明細書

（確定申告書付表）」

ロ 「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の

対象となる金額の計算書（租税特別措置法第41条の5用）」

ハ 旧居宅に関する次の書類

（イ）売った資産が次のいずれかの資産に該当する事実を

記載した書類

A 自分が住んでいる家屋のうち国内にあるもの

B 上記Aの家屋で自分が以前に住んでいたもの

（住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の

12月31日までの間に譲渡されるものに限ります。）

C 上記AまたはBの家屋およびその家屋の敷地や借地権

D 上記Aの家屋が災害により滅失した場合において、

その家屋を引き続き所有していたとしたならば、

その年の1月1日において所有期間が5年を超えるその家屋の

敷地や借地権（災害があった日から3年を経過する日の

属する年の12月31日までの間に売ったものに限ります。）

（ロ）登記事項証明書や売買契約書の写しなどで

所有期間が5年を超えることおよび面積を明らかにするもの

（ハ）売った時において住民票に記載されていた住所と

売った資産の所在地とが異なる場合その他これらに類する場合には、

戸籍の附票の写し等で、売った資産が上記（イ）のAからDの

いずれかに該当することを明らかにするもの

ニ 新居宅に関する次の書類

（イ）登記事項証明書や売買契約書の写しなどで購入した年月日、

家屋の床面積を明らかにするもの

（ロ）年末における住宅借入金等の残高証明書

（ハ）確定申告書の提出の日までに買い換えた資産に

住んでいない場合には、その旨および住まいとして

使用を開始する予定年月日その他の事項を記載したもの

（2）繰越控除の場合

次のことが必要です。

イ 損益通算の適用を受けた年分について、

一定の書類の添付がある期限内申告書を提出したこと。

ロ 損益通算の適用を受けた年分の翌年分から

繰越控除を適用する年分まで連続して確定申告書

（損失申告用）を提出すること。

ハ 確定申告書に年末における住宅借入金等の

残高証明書を添付すること。

＜登記事項証明書の添付省略について＞

土地・建物の登記事項証明書については、

「譲渡所得の特例の適用を受ける場合の不動産に係る

不動産番号等の明細書」に不動産番号を記載することなどにより、

その添付を省略することができます。

＜登記事項証明書を取得される方へ（法務局からのお知らせ）＞

土地・建物の登記事項証明書の請求については、

登記所の窓口での請求、郵送による請求のほか、

自宅・会社等のパソコンからインターネットを利用して

オンラインによる請求を行うことができます。

オンラインによる請求は、手数料が安く、

平日は21時まで可能です。

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【譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例】

特例の適用除外

（1）繰越控除が適用できない場合



イ 旧居宅の敷地の面積が500平方メートルを超える場合

旧居宅の敷地の面積が500平方メートルを超える場合は、

500平方メートルを超える部分に対応する

譲渡損失の金額については適用できません。

ロ 繰越控除を適用する年の12月31日において

新居宅について償還期間10年以上の住宅ローンがない場合

ハ 合計所得金額が3,000万円を超える場合

合計所得金額が3,000万円を超える年がある場合は、

その年のみ適用できません。

（2）損益通算および繰越控除の両方が適用できない場合

イ 旧居宅の売主と買主が、親子や夫婦など特別の関係にある場合

特別の関係には、このほか生計を一にする親族、

家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、

内縁関係にある人、特殊な関係にある法人なども含まれます。

ロ 旧居宅を売却した年の前年および前々年に

次の特例を適用している場合

（イ）居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の

軽減税率の特例（措法31の3）

（ロ）居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除

（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例を除きます。）

（ハ）特定の居住用財産の買換えの場合の

長期譲渡所得の課税の特例（措法36の2）

（ニ）特定の居住用財産を交換した場合の

長期譲渡所得の課税の特例（措法36の5）

ハ 旧居宅を売却した年またはその年の前年以前

3年内における資産の譲渡について、

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例

（措法41の5の2第1項）の適用を受ける場合または受けている場合

ニ 売却の年の前年以前3年内の年において生じた

他のマイホームの譲渡損失の金額についてマイホームを

買い換えた場合の譲渡損失の損益通算の特例の適用を受けている場合

（注）この特例と（特定増改築等）住宅借入金等

特別控除制度は併用できます。

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【マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の

損益通算及び繰越控除の特例】

マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき










特例の適用を受けるための要件

（1）自分が住んでいるマイホームを譲渡すること。

なお、以前に住んでいたマイホームの場合には、

住まなくなった日から3年を経過する日の

属する年の12月31日までに譲渡すること。

（注）住んでいた家屋または住まなくなった家屋を

取り壊した場合は、次の3つの要件すべてに

当てはまることが必要です。

イ 取り壊された家屋およびその敷地は、

家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において

所有期間が5年を超えるものであること。

ロ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から

1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から

3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

ハ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、

その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

（2）譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超える資産

（旧居宅）で日本国内にあるものの譲渡であること。

（3）災害によって滅失した家屋で当該家屋を引き続き

所有していたとしたら、譲渡の年の1月1日において

所有期間が5年を超える家屋の敷地の場合は、

その敷地を災害があった日から3年を経過する日の

属する年の12月31日まで

（住まなくなった家屋が災害により滅失した場合は、

住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の

12月31日まで）に売ること。

（4）譲渡の年の前年の1月1日から売却の年の

翌年12月31日までの間に日本国内にある資産（新居宅）で

家屋の床面積が50平方メートル以上であるものを取得すること。

（5）買換資産（新居宅）を取得した年の翌年12月31日までの間に

居住の用に供することまたは供する見込みであること。

（6）買換資産（新居宅）を取得した年の12月31日において

買換資産について償還期間10年以上の住宅ローンを有すること。

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【住宅ローン控除期間中に切り換え】

どんな手続きが必要？

借り換えをした場合でも、

住宅ローン控除の残りの期間がある場合は、

引き続き年末調整で住宅ローン控除を受けることができます。

その際に必要な書類は、

1回目の控除を受けるための確定申告後、

税務署から送られてきた

「給与所得者の（特定増改築等）

住宅借入金等特別控除申告書」

兼

「年末調整のための（特定増改築等）

住宅借入金等特別控除証明書」という書類と、

住宅ローンの借り換え先の金融機関等から送られてきた

住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書

（残高証明書）になります。

ただし、10月以降に借り換えを行った場合、

借り換え後の金融機関等から送られてくる残高証明書が、

年末調整に間に合わない可能性があります。



その際は、確定申告をして住宅ローン控除の

適用を受けることになります。

通常、所得税の確定申告は、

2月16日から3月15日までという期限がありますが、

所得税の還付を受ける申告（還付申告）の場合は、

1月1日から3月15日までとなっていて、

早く申告をすれば、それだけ早く還付されることになります。



なので、残高証明書などの書類が揃い次第、

年明けの早めの段階で申告を済ませたほうがよいでしょう。

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【土地の譲渡所得】確定申告

土地や建物を売却して利益が出た場合、

その利益は譲渡所得扱いとなり、

確定申告が必要です。



土地や建物の譲渡所得は、

給与所得などとは合算せずに単独で

税金を計算する分離課税となっています。

譲渡所得の額は、売却代金から購入代金や

売買時の諸経費などを差し引いて求めます。



そして、算出された譲渡所得にかかる税率は、

短期と長期の2種類に分かれます。



短期と長期の区分は、譲渡した年の1月1日現在の

所有期間が5年以下か5年超かによる区分です。

なお、一定の要件を満たすマイホームを売却して

利益が出た場合は、短期譲渡か長期譲渡かにかかわらず、

譲渡所得から3000万円を差し引ける特例

（3000万円特別控除）の制度があります。

つまり、マイホームを売って利益が出ても、

3000万円までは税金がかからないということです。



ただし、税金がかからない場合でも、

3000万円特別控除を利用するためには

確定申告が必要になりますのでご注意ください。

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【確定申告】

住宅ローンで土地購入したとき

住宅借入金等特別控除

（通称、住宅ローン控除または住宅ローン減税）は、

住宅ローンを組んで住宅を新築または購入、

増改築した場合に適用されるものなので、

土地のみのローンの場合は対象となりません。

ただし、住宅を建築することを目的として

土地を購入していて、土地購入後2年以内に住宅を建築するなど、

一定の要件を満たしている場合は、

土地部分のローンについても住宅ローン控除が

受けられるようになります。

なお、その場合でも、住宅部分に住宅ローンを

組んでいることが要件となっていますので、

住宅ローンを利用して住宅を建築し、

その住宅に入居するまでは、

土地部分のローンの返済が始まっていたとしても、

住宅ローン控除は受けられません。

手続きとしては、住宅に入居し、

住宅ローンの返済が始まった翌年に確定申告をし、

住宅ローン控除を受け始めることになります。

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【年末調整】不動産を売って売却益が出たとき

不動産である土地や建物を売却（譲渡）して

利益が出た場合、それは譲渡所得となり、

確定申告をして納税する必要があります。



ただし、不動産の譲渡所得は分離課税なので、

給与所得などとは合算せず、単独で課税されます。



したがって、年末調整には関係してきません。

ちなみに、土地や建物を売って利益が出た場合の

譲渡所得には、所有期間によって短期譲渡と

長期譲渡に区分され、税率が異なります。

ただし、一定要件を満たすマイホームを

売却した場合には、所有期間の長短にかかわらず、

最高3000万円まで控除できる

「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」

が利用できます。

つまり、マイホームを売った場合は、

3000万円以上の利益が出なければ、

税金はかからないということです。


なお、この3000万円特別控除の特例を

利用するためには確定申告が必要です。

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【不動産取得税】

土地などの不動産売買をしたとき

不動産取得税とは、土地や家屋の購入や贈与、

または、家屋の建築などを行うことによって

不動産を取得したときに、取得した人に対して

課税される税金です。

その不動産を取得するのにお金を支払ったかどうかは

関係ありません。

また、登記をしたかどうかも関係なく、

課税されます。

ただし、相続により取得した場合等、

一定の場合には課税されません。

そして、この不動産取得税は、

都道府県に納税する地方税ですので、

国税である所得税の年末調整には関係ありません。

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【住宅ローン借り換え】

年末調整で書類の提出などの手続きは必要？

住宅ローンの借り換えをした場合も、

年末調整の手続きに必要な書類は

税務署から「給与所得者の（特定増改築等）

住宅借入金等特別控除申告書」兼

年末調整のための（特定増改築等）

住宅借入金等特別控除証明書」

という書類が送られてきます。

そして、住宅ローンを返済中の金融機関等から

住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書

（残高証明書）が送られてきます。

ともに10月下旬ごろに届きます。

上記2つの書類です。

1つ目の申告書と、2つ目の残高証明書

（借り換え後の金融機関等から送られてきたもの）を

会社に提出すればOKです。

ただし、10月以降に借り換えた場合などのように、

借り換え後の金融機関等からの残高証明書が

年末調整に間に合わない場合は、

翌年3月15日までに確定申告をする必要があります。

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