カテゴリ：不動産投資 / 投稿日付：2021/08/22 11:30
【重要事項説明書】チェックポイント
契約前にされる重要事項説明の
チェックポイントですが、
売り主サイドからみると
契約前の最大の難関になります。
それは、契約前に
「言わなければいけない点を全て
あからさまにする作業」なので、
あまり言いたくない点も伝えることになります。
ただ、内容が多岐にわたっているため、
気付かないうちに説明が終わっている
ことも多々あります。
以下のポイントをつかみ、
説明を受けるようにしましょう。
①物件の表示売買の対象となる
物件の所在地や面積などです。
面積については実測面積か、
登記簿上の面積かの確認が必要です
また、登記上の内容変更
（地積更正の実施）の有無や
売買代金の精算を行うかも
重要なポイントとなります。
②登記事項土地や建物の所有者や
抵当権者などの権利関係について、
登記簿上の所有者と、売主は同一人か、
法人の場合は権限を有する人物か等の
確認が必要です。
相続登記が未了の場合にも注意が必要です。
また、抵当権などがついている場合は、
抵当権抹消について確認すべきです。
③法令上の制限
物件のある地域の「用途地域」や
「建ぺい率・容積率」などについて、
法律で定められた内容について
確認をする必要があります。
その地域に建てられる、建物の種類や
規模により目的が達成できない場合や
増改築または建て替えられるのか、
増改築や建て替えを行う際に
制限はないかを確認する必要があります。
将来の建て替え時に同様の規模の建物が
再建築できない場合も存在します。
敷地に接する道路の幅と、
道路と敷地が接する面(接面）の長さ等の
確認事項は、敷地が接する道路が
建築基準法上の4m以上の道路か、
道路と敷地の接面は2m以上かの確認が
必要です。
幅4m未満の道路に接している場合には
増改築、建て替え時に道路に敷地の一部を
供出する必要があります。
また、4m以上の道路に2m以上接していないと
建物は建てられません。
敷地に接する道路が私道の場合に
「道路位置指定」を受けていないと、
建て替えなどができません。
ガスは都市ガスかプロパンか、
水道や下水処理などについては、
排水の公共下水道利用の可能性、
下水道のない場合のトイレの汚水、
台所や風呂などの排水、
雨水などの処理方法について
確認する必要があります。
水道負担金（水道利用加入金）や
汚水処理施設の負担金などが
かかる場合があります。
また、埋設管についても
確認しておきましょう。
他人の排水が敷地の中を通っている場合や
他人の敷地を通っている場合には要注意です。
④契約内容
手付金の金額や引き渡しまでの
保全措置については、
手付金の金額は事前の打ち合わせ通りか、
保全措置の内容について
確認する必要があります。
中間金がある場合も手付け金、
中間金の合計額により保全処置が
必要となる場合があります。
また、手付け解除の関係では、
「相手方が契約の履行に着手するまでは、
買主は手付金の放棄、売主は手付金の
倍額を返して契約解除できる」
とする場合には「契約の履行に着手」について、
具体的にいつの事を指すのかを
聞いておきましょう。
相手方が契約不履行の場合などは、
契約を解除でき、契約不履行者は
違約金を払わないといけない」
とする場合には、違約金の金額について
確認をしておきましょう。
「住宅ローンが借りられない場合、
買主は売買契約を無償解除でき、
売主は既に受け取ったお金を返還する」
などとする場合には、 借り入れ予定の
住宅ローンの内容が明記されているか
（金融機関名、融資額、融資期間、利率、
返済方法など）を確認しておきましょう。
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