「2021年08月」の記事一覧（26件）
カテゴリ：不動産投資 / 投稿日付：2021/08/31 11:00
【賃貸経営】確定申告
賃貸経営で家賃収入があれば、
確定申告をする必要があります。
給与所得について年末調整を受けた人で、
不動産所得と給与・退職所得以外の所得の
合計額が20万円以下である場合には
確定申告は必要ありません。
確定申告の対象となる不動産収入は、
1月1日から12月31日までの間に得た
家賃・管理費（共益費）・礼金・更新料と、
敷金・保証金のうち返還しなくとも
よいことが確定している金額です。
そこから必要経費を差し引いた
不動産所得が課税対象となります。
申告期間は翌年2月16日から3月15日まで
（曜日によって変わる年もある）の1カ月間。
申告書類は、国税庁のサイトにある
「所得税（確定申告等作成コーナー）」内にある
申告書類をプリントアウトするか、
税務署でもらうなどして入手できます。
確定申告の準備として、
収入と支出についての帳簿を日々
作成しておくことが大切です。
家賃収入や経費を現金でやり取りした場合は、
領収書などの書類を保存し、
領収書のない交通費などは、
支払い記録を作成します。
ほかの収支（給与や生活費など）と
明確に区別する必要があるので、
家賃収入等や各種支払いに関しては、
賃貸経営の専用口座を設けておくと
管理がしやすくなります。
弊社には高浜市・刈谷市はもちろん
三河エリアに強く、
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カテゴリ：不動産投資 / 投稿日付：2021/08/30 10:50
【賃貸経営】所得にかかる税金
個人が不動産の賃貸経営で
家賃やそのほかの収入を得ると、
その利益は「不動産所得」となります。
不動産所得とは、不動産収入から
必要経費を差し引いたものです。
「不動産収入」
ー
「必要経費」
＝
「不動産所得」
賃貸経営における必要経費とは、
不動産収入を得るために
必要とする費用のことで、
主に下のような項目があります。
- 支払い利子
- 借入金（ローン）の利子部分
- （賃貸経営開始後の利子）
- 減価償却費
- 建物や設備の経年による価値減少相当額
- 損害保険料
- 建物に掛けた火災保険など
- 旅費交通費
- 賃貸経営（入居者募集や管理）で生じた
- 移動費用
- 通信費
- 不動産会社や入居者との連絡で発生した
- 電話代や郵便代など
- 宣伝広告費
- 不動産会社に支払う仲介手数料や広告費
- 管理委託費
- 管理を委託している
- 不動産会社に支払う費用
- 水道光熱費
- 貸主負担があれば、その水道代や電気代
- 修繕費
- 建物、付属設備の修理やリフォーム費用
- 租税公課
- 固定資産税・都市計画税、印紙税など
リフォーム費用のうち、賃貸物件に
新たに設備や機能を付加して
不動産価値を高めるもの
（新機能のシステムキッチンに交換など）は、
経費ではなく、物件の取得原価と見なされて
「減価償却費」の対象となるので注意が必要です。
減価償却とは、建物や設備などの
資産の取得時にかかった費用を
必要経費とせずに、その資産の耐用年数で
分割して必要経費とすることです。
耐用年数と償却率など、
算出方法は資産ごとに税法で定められています。
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カテゴリ：不動産投資 / 投稿日付：2021/08/29 16:25
【物件の良し悪し】自分の目で確認する
良い物件かどうかはデータだけでは
判断できません。
不動産会社へヒアリングをしたり、
自分で現地調査をするなどして確認しましょう。
該当物件や近隣物件の入居率
駅からの距離、交通の利便性- 駐車場の有無
商業環境- 躯体の状態
- 管理状態
（ゴミ、共用部の清掃、掲示板、駐輪場など）
間取り- 設備・内装
- 建物・周辺環境の見た目の雰囲気
自分が行ったことのない知らない地域ではなく、
知っている地域の物件を選択した方が良いでしょう。
そして自分自身がそこに住みたくない、
家族にも住まわせたくないという物件は
買わないほうが賢明です。
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カテゴリ：不動産投資 / 投稿日付：2021/08/27 14:00
【実質利回り】で
購入物件を検討する
物件選びの際には、利回りが
一つの重要な判断基準となる。
利回りとは、投資額（物件の購入価格など）
に対して、1年に何％の利益（家賃収入など）
を得られるか示したもので、
利回りが高いほど収益性は高いということ。
利回りの算出方法は複数あるが、
一般的に「表面利回り」「実質利回り」が
よく使われている。
表面利回りは、融資の返済額や物件の
維持費等は含まず計算するもので、
おおまかに利率の割合を見る際に利用する。
不動産広告に表示されているのは、
この表面利回りの場合がほとんど。
実質利回りは、必要な経費
（税金、管理費、修繕費など）を
すべて含んで計算するので、
より正確に収益性を判断できる。
想定家賃と想定経費を元に計算する。
表面利回りでまず見て、
次に実質利回りを算出して、
具体的な手取りがいくらになるのかを
チェックして物件購入の検討材料とする。
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カテゴリ：不動産投資 / 投稿日付：2021/08/25 16:49
【投資用賃貸経営】
投資のリスクを認識する
持ち家を賃貸に出す場合の
賃貸経営とは異なり、
投資としての賃貸経営では、
賃貸用物件を購入するところから
始めるため、その初期投資資金を
回収できるよう、収益を上げる物件を
選ぶことが何よりも大切です。
投資資金が回収できなくなるかもしれない
大きなリスクは何としてでも回避したいです。
賃貸経営は、入居者がいなければ
成り立たない商売。
「儲かりそうだから勧められた
賃貸用マンションを買う」
という漠然としたものではなく、
入居者にとって魅力を感じる物件を
自分の目で選ぶことが何よりも大切です。
不動産投資で重要なのは
「分からないことには手を出さない」。
自分で賃貸経営を成功させようとする気力や、
手間ひまをかける時間がない、
知識が浅い・勉強する時間がない
といった人は、やるべきではありません。
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カテゴリ：不動産投資 / 投稿日付：2021/08/24 11:15
【建物】チェックポイント
建物についても、屋上の防水・
鉄部の塗装状況・外壁の状況・
耐震状況を検証する必要があります。
現在までの「修繕工事の履歴状況」の
資料から、今後発生する修繕費を
予測することができます。
- ①の図面などはきちんと
- 保管されているか？
- ②日常点検、定期点検、
- 臨時点検を適切に行っているか？
- ③劣化に対する特殊な立地、
- 環境条件は把握されているか？
- 海岸に近く海風による劣化が激しい場合や
- 湿地である場合などについては注意が必要です。
- 建物全体の劣化に比べて一部の劣化が
- 進行している場合には何か問題がある
- と考えてください。
- ④修繕した箇所の修繕図面・修繕記録があるか？
- ⑤点検や診断に基づいて、長期修繕計画の
- 見直しをされているか？
- ⑥年月の経過や自然災害等による
- 劣化の進行度合いを記録されているか？
（劣化の進行度を把握するために、- できる限り時系列の定点観測を行う。）
- ⑦各点検内容・診断内容項目ごとに
- 適切な専門家が実施しているか？
などです。
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カテゴリ：不動産投資 / 投稿日付：2021/08/23 11:30
【設備】チェックポイント
建物・設備のチェックポイントとして、
建物の構造を含めた設備の
陳腐化問題があります。
設備に関しては将来の技術動向や
ランニングコストまで含めた
十分な検討が必要です。
最新の設備がついていても、
その維持管理に多額の費用が必要であれば、
投資用不動産としては、収益面からも
将来的に問題を残すことになります。
特殊な設備については要注意と考えてください。
- ①台所のシンクに水を貯め、
- 一気に流れるか？確認してみる。
- ②風呂の浴槽に水を貯め、
- 流れがつまらないか？確認してみる。
- ③上記の①②を同時に行い
- （台所のシンクと風呂浴槽の水を一気に流し）、
- つまりがないか？確認してみる。
- ④風呂浴槽の水を流しながら、
- 台所のシンクの水を追加で流し、
- つまりがないか？確認してみる。
- ⑤風呂のドアにシャワーで水をかけ、
- ドアの外に水が漏れていないか?
- 確認してみる。
- ⑥室内乾燥機が付いていれば、
- 最高レベルまで使用してみましょう。
- どの程度の乾燥状態か？確認してみる。
- ⑦風呂の換気と、キッチンの換気を
- 同時に動かしてみる。そして、
- 換気がどこに出ているか？を調べてみる。
- ⑧キッチンやエアコンの換気が、
- 洗濯物に直接当たらない位置か？確認する。
- ⑨キッチンの電気コンセントの位置は
- 使いやすい位置にあるか。
- 冷蔵庫が入ったらコンセントが
- 使えなかったりするか？確認する。
- ⑩給湯器の能力を確認するため、
- 台所と風呂で同時に温水を出して
- 温水が安定して出るか？
- 時間が掛かるかどうか？チェックする。
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カテゴリ：不動産投資 / 投稿日付：2021/08/22 11:30
【重要事項説明書】チェックポイント
契約前にされる重要事項説明の
チェックポイントですが、
売り主サイドからみると
契約前の最大の難関になります。
それは、契約前に
「言わなければいけない点を全て
あからさまにする作業」なので、
あまり言いたくない点も伝えることになります。
ただ、内容が多岐にわたっているため、
気付かないうちに説明が終わっている
ことも多々あります。
以下のポイントをつかみ、
説明を受けるようにしましょう。
①物件の表示売買の対象となる
物件の所在地や面積などです。
面積については実測面積か、
登記簿上の面積かの確認が必要です
また、登記上の内容変更
（地積更正の実施）の有無や
売買代金の精算を行うかも
重要なポイントとなります。
②登記事項土地や建物の所有者や
抵当権者などの権利関係について、
登記簿上の所有者と、売主は同一人か、
法人の場合は権限を有する人物か等の
確認が必要です。
相続登記が未了の場合にも注意が必要です。
また、抵当権などがついている場合は、
抵当権抹消について確認すべきです。
③法令上の制限
物件のある地域の「用途地域」や
「建ぺい率・容積率」などについて、
法律で定められた内容について
確認をする必要があります。
その地域に建てられる、建物の種類や
規模により目的が達成できない場合や
増改築または建て替えられるのか、
増改築や建て替えを行う際に
制限はないかを確認する必要があります。
将来の建て替え時に同様の規模の建物が
再建築できない場合も存在します。
敷地に接する道路の幅と、
道路と敷地が接する面(接面）の長さ等の
確認事項は、敷地が接する道路が
建築基準法上の4m以上の道路か、
道路と敷地の接面は2m以上かの確認が
必要です。
幅4m未満の道路に接している場合には
増改築、建て替え時に道路に敷地の一部を
供出する必要があります。
また、4m以上の道路に2m以上接していないと
建物は建てられません。
敷地に接する道路が私道の場合に
「道路位置指定」を受けていないと、
建て替えなどができません。
ガスは都市ガスかプロパンか、
水道や下水処理などについては、
排水の公共下水道利用の可能性、
下水道のない場合のトイレの汚水、
台所や風呂などの排水、
雨水などの処理方法について
確認する必要があります。
水道負担金（水道利用加入金）や
汚水処理施設の負担金などが
かかる場合があります。
また、埋設管についても
確認しておきましょう。
他人の排水が敷地の中を通っている場合や
他人の敷地を通っている場合には要注意です。
④契約内容
手付金の金額や引き渡しまでの
保全措置については、
手付金の金額は事前の打ち合わせ通りか、
保全措置の内容について
確認する必要があります。
中間金がある場合も手付け金、
中間金の合計額により保全処置が
必要となる場合があります。
また、手付け解除の関係では、
「相手方が契約の履行に着手するまでは、
買主は手付金の放棄、売主は手付金の
倍額を返して契約解除できる」
とする場合には「契約の履行に着手」について、
具体的にいつの事を指すのかを
聞いておきましょう。
相手方が契約不履行の場合などは、
契約を解除でき、契約不履行者は
違約金を払わないといけない」
とする場合には、違約金の金額について
確認をしておきましょう。
「住宅ローンが借りられない場合、
買主は売買契約を無償解除でき、
売主は既に受け取ったお金を返還する」
などとする場合には、 借り入れ予定の
住宅ローンの内容が明記されているか
（金融機関名、融資額、融資期間、利率、
返済方法など）を確認しておきましょう。
高金利の借入先を斡旋されて、
なかなか解除できない事例等が発生しています。
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カテゴリ：不動産投資 / 投稿日付：2021/08/20 13:50
【売買契約】チェックポイント
売買契約のチェックポイントを一言で
お伝えすることはとても難しいことです。
ただ、「契約～約束したことを確認し、
後顧の憂いを絶つ
（将来の不安、不確定要素を減らしておく）」
ことが主な目的ですから、そのために
何をすればいいのか？を理解し、
対応できればいいと言うことになります。
売買契約書は、売買契約のトラブル発生を
防止する為に作成する書面です。
記載内容に契約締結に至る経過で
確認したことが具体的に
表現されているかを確認した方が
いいでしょう。
以下に基本項目を示しますが、
これ以外の特約事項等の表現方法も
重要になります。
- （1）当事者の氏名及び住所
- （2）当該宅地の所在、地番
- その他当該宅地を特定するために
- 必要な表示又は当該建物の所在、
- 種類、構造その他当該建物を特定
- するために必要な表示
- （3）代金又は交換差金の額並びに
- その支払の時期及び方法
- （4）宅地又は建物の引渡しの時期
- （5）（移転）登記の申請の時期
- （6）代金及び交換差金以外の金銭の
- 授受に関する定めがあるときは、
- その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的
- （7）契約の解除に関する定めがあるときは、
- その内容
- （8）損害賠償額の予定又は違約金に関する
- 定めがあるときは、その内容
- （9）代金又は交換差金についての金銭の
- 貸借の斡旋に関する定めがある場合においては、
- 当該斡旋に係る金銭の貸借が成立しないときの措置
- （10）天災その他不可抗力による損害の
- 負担に関する定めがあるときは、その内容
- （11）当該宅地又は建物の瑕疵を担保すべき
- 責任についての定めがあるときは、その内容
面倒でも必ず、特約は読んでおきましょう。
ある意味、特約（例外規定）は、
契約そのものと言っても過言ではありません。
売買契約書には、契約前に発行される
重要事項説明書と同じ記載事項が
多くありますから、重要事項説明書と照合し、
違いがないかよくチェックしましょう。
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カテゴリ：不動産投資 / 投稿日付：2021/08/18 10:30
【融資付物件】購入する場合の注意点
物件を購入または建設する際に
業者と金融機関で提携ローン契約を
締結している場合があります。
ただし、必ずしも提携ローンを
使わなければ物件を購入できない
というわけではありません。
提携ローンが付いている物件の場合、
まず、金融機関から見た業者の評価
（顧客対応力、財務状況、
収益性の高い物件の開発とその施工能力、）
が一定の水準に達しているものと思われます。
なぜなら、提携ローンを結んだとしても
業者の評価が低ければ、
顧客とのトラブルが頻発する恐れがあり、
その場合、融資をしている金融機関も
そのトラブルに巻き込まれる恐れがあるからです。
さらにトラブルが生じること自体、
金融機関の信用にも関わるからです。
ですから、金融機関は業者がある程度の
水準に達成していると判断できないと、
提携を結びません。
ただし、提携ローンが無い物件の場合でも、
その物件を取り扱う業者の質が相対的に
低いということでは必ずしもありません。
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