2022年01月の記事一覧｜刈谷市・高浜市エリアの不動産売却はセンチュリー21ケヤキ住建｜ケヤキ住建株式会社

【中古住宅購入の場合】住宅ローン控除

中古住宅の場合は、いつ建築されたかによって

現行の耐震基準を満たしていない場合があります。



そのため、中古住宅は新築住宅の適用条件に加えて、

「一定の耐震基準を満たしていること」が条件となり、

次の基準のいずれかをクリアしなければいけません。

1.  
2.  
3.  
4. ①住宅性能評価書（耐震等級1以上）を取得していること
5.  
6. ②耐震基準適合証明書を取得していること
7.  
8. ③既存住宅売買瑕疵保険に加入していること
9.  
10. ④築年数が一定年数以下であること
11.  
12. （木造の場合は20年以下、耐火建築物の場合は25年以下）

•  
• ※国税庁「No.1214 中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」

弊社には刈谷市・大府市・岡崎市はもちろん

三河エリアに強く、

売却経験の豊富なスタッフが在籍しております。

三河エリアのマンションの売却や買取り希望の方、

ご所有不動産の資産の運用・相続のご相談は

センチュリー21　ケヤキ住建にお任せください！

【住宅ローン控除】

新築住宅購入の場合の適用条件

新築住宅を購入する場合には、

次の条件を満たさなければいけません。

1.  
2.  
3.  
4. ①減税を受けようとする人自身が、
5.  
6. 住宅の引渡し日から6ヵ月以内に居住すること
7.  
8.  
9.  
10. ②特別控除を受ける年の合計所得金額が
11.  
12. 3,000万円以下であること
13.  
14.  
15.  
16. ③対象となる住宅の床面積が50平方メートル以上であり、
17.  
18. 床面積の2分の1以上が自身の居住用であること
19.  
20.  
21.  
22. ④対象となる住宅に対して10年以上にわたる
23.  
24. ローンがあること
25.  
26.  
27.  
28. ⑤居住用にした年とその年の前後2年ずつを合わせた
29.  
30. 計5年間に、居住用財産の譲渡による長期譲渡所得の
31.  
32. 課税の特例といった適用を受けていないこと

•  
•  
•  
• ※国税庁「No.1213 住宅を新築又は新築住宅を
•  
• 取得した場合（住宅借入金等特別控除）」

なお、算出方法の違いによって、売買契約書と登記簿上では

床面積が異なる場合がありますので、

住宅ローン控除（減税）の適用を受ける際には

注意しましょう。

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【運用】頭金として入れずに

運用に回した方が良い？

頭金を貯めていくことも含め、数年以上の準備期間があり

多少なりともリスクを取って運用できるのであれば

国内外の債券や株式、不動産などの複数の資産に幅広く

分散している投資信託などで運用していくのもひとつの方法です。

平成バブル崩壊以降の約30年間でも、

代表的な4つの資産といわれる

国内債券・国内株式・外国債券・外国株式に均等に

分散して運用していけば、ただ放っておくだけでも

年4％から5％程度の利回りを得ることができています。

今後10年、20年も同じようになるかどうかはわかりませんが

少なくとも10年前後の運用期間を確保することができるなら

年4％以上の運用利回りは十分に期待できます。

したがって、頭金準備の期間を長めに設定できる人は、

そのような多少のリスクをとった運用を

検討してみてもよいでしょう。

また、年4％程度の運用成果が安定的に

（といっても、元本保証はありませんが）

得られるようであれば、もはや貯まったお金を

頭金として入れるのではなく、

住宅ローンはフルに借りて、

手元にあるお金は頭金や返済には回さずに

運用したほうが効率のよい運用になります。

簡単に言えば、住宅ローンの借入金利以上の利回りで

運用できるなら、運用したほうがトクということです。



繰り上げ返済もしないほうが有利です。



返済は返済、運用は運用と、別個で考えたほうが

賢いお金の運用になるのです。

とはいえ、資産運用にはリスクがつきものです。



リスクとの上手な付き合い方である

長期・継続・分散を実践していくことが


無難な運用に近づける方法になります。

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【頭金】増やすデメリット










デメリット①　頭金を貯めていく時間がもったいない

まとまった金額の頭金を貯めるのに

3年や5年といった時間がかかるとしたら、

その間にどんどん歳をとってしまいます。



60歳または65歳までに住宅ローンを完済できるように

返済期間を設定するなら、

それだけ返済期間を短くしなければなりません。

また、頭金を貯めている間に、住宅ローンの金利水準が

上がってしまう可能性もあります。


もちろん、貯めている間に住宅ローン金利が下がる

可能性もありますが、現在のような超低金利の水準だと、

下がる余地よりも上がる余地のほうが

大きいのではないでしょうか。

さらに、希望する物件価格が不動産市況によっては

上昇していく可能性もあります。



どのみち買うのであれば、待たないほうが

いいというのもひとつの考え方です。





デメリット②　頭金が貯まるまでの家賃がもったいない

現在、賃貸に住んでいて、家賃を支払っている場合、

まとまった金額の頭金が貯まるまでの時間が

もったいないだけでなく、その間の家賃負担も

もったいないといえるでしょう。



500万円の頭金を貯めるのに5年の歳月がかかったとすると、

その間の家賃もかかります。



もし、年間100万円なら合計500万円の家賃負担が

発生するわけです。

デメリット③　安全確実に増やせる金融商品がない

昨今、住宅ローン金利が過去最低金利の水準に

なっているのと同様に、

預貯金金利も過去最低水準にあります。


大手銀行だと普通預金金利が0.001％、

定期預金金利も0.002％といった水準です。


ネット銀行など、一部の銀行で0.1％や0.2％の

金利を提示しているところもありますが、

それでも1％に満たない金利水準です。



安全確実にお金を増やすというのは、

かなり厳しい状況でしょう。

ということは、お金を貯めていく過程で複利効果

（利息にも利息がついて、よりお金が増えていく効果）は

なかなか期待できない時代だといえるわけです。



やはり、頭金が貯まるまでの時間や家賃がもったいない。


どうせマイホームを買うのであれば、

急いだほうが得策かもしれません。

とはいえ、若い世代の方々ほど、「貯蓄グセ」を

つけておくことの重要性、

家計管理をきちんと行っていくことの重要性は、

しっかりと覚えておいてほしいものです。

後先考えずマイホームを買ってしまうと、

将来の教育資金や老後資金にシワ寄せがいく

可能性が高まりますので、慎重に検討することを

忘れないようにしてください。

【頭金】増やすメリット









メリット①　借入金額を少なくできる

同じ物件価格であれば、頭金を多く入れるほど

借入金額を少なくすることができます。

例えば、物件価格が4000万円の場合

頭金が0円なら借入金額は4000万円

頭金が200万円なら借入金額は3800万円

頭金が500万円なら借入金額は3500万円

頭金が1000万円なら借入金額は3000万円

になります。



メリット②　総支払額を少なくできる

メリット①と同様の話ではありますが、

頭金を多く入れて借入金額を少なくするほど、

頭金と諸経費分の支払い、

住宅ローンの総返済額を合計した総支払額を

少なくすることができます。

例えば、物件価格4000万円（＋諸経費200万円）で、

頭金の違いで総支払額がどうなるかを比較してみると

頭金ゼロの場合と頭金1000万円の場合では、

総支払額が250万円近く違ってくることがわかります。

また、返済額は同じくらいでも、頭金を入れて

借入額を減らすことで返済期間を短くできます。

固定金利型住宅ローンの代表格である【フラット35】の金利も、

融資率が9割以下なのか9割超なのかで異なります。

融資率9割以下の金利は、頭金を1割以上入れる場合に

適用される金利です。2021年10月の金利ですと、

最低金利は1.30％となっています。

一方、融資率が9割超、つまり、頭金が1割未満の場合に

適用される金利は、最低金利で1.56%となっています。

金融機関等の独自の住宅ローン商品によっては、

頭金を多く入れられるほど、

さらに金利の引き下げが受けられるものもあります。






メリット④　貯蓄グセをつけることができる

20代や30代の比較的若い世代にとっては、

実はこのメリットが非常に大きいのではないかと思います。

マイホーム取得という大きな目標に向けて、

家計を見直し、きちんと貯蓄していきます。

100万円→200万円→300万円と、

まとまった金額を貯めていくことができた家計管理の経験は、

確実にその後の家計運営に役立ちます。

教育資金や老後資金の貯蓄にも好影響を及ぼすでしょう。

現在は、頭金なしでもマイホーム取得が可能な

時代になっていますが、このような「貯蓄グセ」を

つけるためにも、頭金の準備は非常に重要だと思います。

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【住宅ローン控除期間中に切り換え】

どんな手続きが必要？

借り換えをした場合でも、

住宅ローン控除の残りの期間がある場合は、

引き続き年末調整で住宅ローン控除を受けることができます。

その際に必要な書類は、

1回目の控除を受けるための確定申告後、

税務署から送られてきた

「給与所得者の（特定増改築等）

住宅借入金等特別控除申告書」

兼

「年末調整のための（特定増改築等）

住宅借入金等特別控除証明書」という書類と、

住宅ローンの借り換え先の金融機関等から送られてきた

住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書

（残高証明書）になります。

ただし、10月以降に借り換えを行った場合、

借り換え後の金融機関等から送られてくる残高証明書が、

年末調整に間に合わない可能性があります。



その際は、確定申告をして住宅ローン控除の

適用を受けることになります。

通常、所得税の確定申告は、

2月16日から3月15日までという期限がありますが、

所得税の還付を受ける申告（還付申告）の場合は、

1月1日から3月15日までとなっていて、

早く申告をすれば、それだけ早く還付されることになります。



なので、残高証明書などの書類が揃い次第、

年明けの早めの段階で申告を済ませたほうがよいでしょう。

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【土地の譲渡所得】確定申告

土地や建物を売却して利益が出た場合、

その利益は譲渡所得扱いとなり、

確定申告が必要です。



土地や建物の譲渡所得は、

給与所得などとは合算せずに単独で

税金を計算する分離課税となっています。

譲渡所得の額は、売却代金から購入代金や

売買時の諸経費などを差し引いて求めます。



そして、算出された譲渡所得にかかる税率は、

短期と長期の2種類に分かれます。



短期と長期の区分は、譲渡した年の1月1日現在の

所有期間が5年以下か5年超かによる区分です。

なお、一定の要件を満たすマイホームを売却して

利益が出た場合は、短期譲渡か長期譲渡かにかかわらず、

譲渡所得から3000万円を差し引ける特例

（3000万円特別控除）の制度があります。

つまり、マイホームを売って利益が出ても、

3000万円までは税金がかからないということです。



ただし、税金がかからない場合でも、

3000万円特別控除を利用するためには

確定申告が必要になりますのでご注意ください。

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【確定申告】

住宅ローンで土地購入したとき

住宅借入金等特別控除

（通称、住宅ローン控除または住宅ローン減税）は、

住宅ローンを組んで住宅を新築または購入、

増改築した場合に適用されるものなので、

土地のみのローンの場合は対象となりません。

ただし、住宅を建築することを目的として

土地を購入していて、土地購入後2年以内に住宅を建築するなど、

一定の要件を満たしている場合は、

土地部分のローンについても住宅ローン控除が

受けられるようになります。

なお、その場合でも、住宅部分に住宅ローンを

組んでいることが要件となっていますので、

住宅ローンを利用して住宅を建築し、

その住宅に入居するまでは、

土地部分のローンの返済が始まっていたとしても、

住宅ローン控除は受けられません。

手続きとしては、住宅に入居し、

住宅ローンの返済が始まった翌年に確定申告をし、

住宅ローン控除を受け始めることになります。

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