2022年02月の記事一覧｜刈谷市・高浜市エリアの不動産売却はセンチュリー21ケヤキ住建｜ケヤキ住建株式会社

【不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)】

個人事業主

所得の計算方法

不動産所得の金額は、次のように計算します。

総収入金額-必要経費＝不動産所得の金額





①総収入金額

総収入金額には、貸付けによる賃貸料収入のほかに、

次のようなものも含まれます。

1.名義書換料、承諾料、更新料または頭金などの

名目で受領するもの

2.敷金や保証金などのうち、返還を要しないもの

3.共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代など





②必要経費

必要経費とすることができるものは、

不動産収入を得るために直接必要な費用のうち

家事上の経費と明確に区分できるものであり、

主なものとして貸付資産に係る次に掲げるものがあります。

1.固定資産税

2.損害保険料

3.減価償却費

4.修繕費

弊社には刈谷市・大府市・岡崎市はもちろん

三河エリアに強く、

売却経験の豊富なスタッフが在籍しております。

三河エリアのマンションの売却や買取り希望の方、

ご所有不動産の資産の運用・相続のご相談は

センチュリー21　ケヤキ住建にお任せください！

【申請方法】マイホームを買い換えた場合の

譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

（1）損益通算の場合

確定申告書に次の書類を添付する必要があります。

イ 「居住用財産の譲渡損失の金額の明細書

（確定申告書付表）」

ロ 「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の

対象となる金額の計算書（租税特別措置法第41条の5用）」

ハ 旧居宅に関する次の書類

（イ）売った資産が次のいずれかの資産に該当する事実を

記載した書類

A 自分が住んでいる家屋のうち国内にあるもの

B 上記Aの家屋で自分が以前に住んでいたもの

（住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の

12月31日までの間に譲渡されるものに限ります。）

C 上記AまたはBの家屋およびその家屋の敷地や借地権

D 上記Aの家屋が災害により滅失した場合において、

その家屋を引き続き所有していたとしたならば、

その年の1月1日において所有期間が5年を超えるその家屋の

敷地や借地権（災害があった日から3年を経過する日の

属する年の12月31日までの間に売ったものに限ります。）

（ロ）登記事項証明書や売買契約書の写しなどで

所有期間が5年を超えることおよび面積を明らかにするもの

（ハ）売った時において住民票に記載されていた住所と

売った資産の所在地とが異なる場合その他これらに類する場合には、

戸籍の附票の写し等で、売った資産が上記（イ）のAからDの

いずれかに該当することを明らかにするもの

ニ 新居宅に関する次の書類

（イ）登記事項証明書や売買契約書の写しなどで購入した年月日、

家屋の床面積を明らかにするもの

（ロ）年末における住宅借入金等の残高証明書

（ハ）確定申告書の提出の日までに買い換えた資産に

住んでいない場合には、その旨および住まいとして

使用を開始する予定年月日その他の事項を記載したもの

（2）繰越控除の場合

次のことが必要です。

イ 損益通算の適用を受けた年分について、

一定の書類の添付がある期限内申告書を提出したこと。

ロ 損益通算の適用を受けた年分の翌年分から

繰越控除を適用する年分まで連続して確定申告書

（損失申告用）を提出すること。

ハ 確定申告書に年末における住宅借入金等の

残高証明書を添付すること。

＜登記事項証明書の添付省略について＞

土地・建物の登記事項証明書については、

「譲渡所得の特例の適用を受ける場合の不動産に係る

不動産番号等の明細書」に不動産番号を記載することなどにより、

その添付を省略することができます。

＜登記事項証明書を取得される方へ（法務局からのお知らせ）＞

土地・建物の登記事項証明書の請求については、

登記所の窓口での請求、郵送による請求のほか、

自宅・会社等のパソコンからインターネットを利用して

オンラインによる請求を行うことができます。

オンラインによる請求は、手数料が安く、

平日は21時まで可能です。

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【譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例】

特例の適用除外

（1）繰越控除が適用できない場合



イ 旧居宅の敷地の面積が500平方メートルを超える場合

旧居宅の敷地の面積が500平方メートルを超える場合は、

500平方メートルを超える部分に対応する

譲渡損失の金額については適用できません。

ロ 繰越控除を適用する年の12月31日において

新居宅について償還期間10年以上の住宅ローンがない場合

ハ 合計所得金額が3,000万円を超える場合

合計所得金額が3,000万円を超える年がある場合は、

その年のみ適用できません。

（2）損益通算および繰越控除の両方が適用できない場合

イ 旧居宅の売主と買主が、親子や夫婦など特別の関係にある場合

特別の関係には、このほか生計を一にする親族、

家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、

内縁関係にある人、特殊な関係にある法人なども含まれます。

ロ 旧居宅を売却した年の前年および前々年に

次の特例を適用している場合

（イ）居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の

軽減税率の特例（措法31の3）

（ロ）居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除

（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例を除きます。）

（ハ）特定の居住用財産の買換えの場合の

長期譲渡所得の課税の特例（措法36の2）

（ニ）特定の居住用財産を交換した場合の

長期譲渡所得の課税の特例（措法36の5）

ハ 旧居宅を売却した年またはその年の前年以前

3年内における資産の譲渡について、

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例

（措法41の5の2第1項）の適用を受ける場合または受けている場合

ニ 売却の年の前年以前3年内の年において生じた

他のマイホームの譲渡損失の金額についてマイホームを

買い換えた場合の譲渡損失の損益通算の特例の適用を受けている場合

（注）この特例と（特定増改築等）住宅借入金等

特別控除制度は併用できます。

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【マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の

損益通算及び繰越控除の特例】

マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき










特例の適用を受けるための要件

（1）自分が住んでいるマイホームを譲渡すること。

なお、以前に住んでいたマイホームの場合には、

住まなくなった日から3年を経過する日の

属する年の12月31日までに譲渡すること。

（注）住んでいた家屋または住まなくなった家屋を

取り壊した場合は、次の3つの要件すべてに

当てはまることが必要です。

イ 取り壊された家屋およびその敷地は、

家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において

所有期間が5年を超えるものであること。

ロ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から

1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から

3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

ハ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、

その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

（2）譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超える資産

（旧居宅）で日本国内にあるものの譲渡であること。

（3）災害によって滅失した家屋で当該家屋を引き続き

所有していたとしたら、譲渡の年の1月1日において

所有期間が5年を超える家屋の敷地の場合は、

その敷地を災害があった日から3年を経過する日の

属する年の12月31日まで

（住まなくなった家屋が災害により滅失した場合は、

住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の

12月31日まで）に売ること。

（4）譲渡の年の前年の1月1日から売却の年の

翌年12月31日までの間に日本国内にある資産（新居宅）で

家屋の床面積が50平方メートル以上であるものを取得すること。

（5）買換資産（新居宅）を取得した年の翌年12月31日までの間に

居住の用に供することまたは供する見込みであること。

（6）買換資産（新居宅）を取得した年の12月31日において

買換資産について償還期間10年以上の住宅ローンを有すること。

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【退職金でローン返済】お金の有効活用










定年後も住宅ローンが残っている場合、

一括繰上げ返済するか、

年金をもらいながら今まで通り払い続けるか、

迷うところです。



日本年金機構から送られてきた「ねんきん定期便」で、

自分が受け取れる年金のおおよその額がわかります。



家計を考えて余裕があるようなら、

退職金で全額を完済してしまうのもいいでしょう。



返済期間を短縮する方法もあります。

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【お金の有効活用】不動産投資で副収入










〇自宅を貸して副収入を得る



たとえば退職金で今の家を改築して一部を貸す、

あるいは今の家を貸して、

自分たちはライフスタイルに合った

別の物件に引越しするという方法もあります。

一部を貸した場合、毎月の家賃が得られます。

家ごと貸した場合でも、引っ越した物件よりも

高い家賃を設定できれば、その差額は収入となります。

減築をして、空いたオープンスペースを駐車場として

貸す例もあります。いずれも副収入として有効な方法です。





〇不動産投資で副収入を得る



貯蓄があっても普通預金ではほとんど利息が付かない

低金利の現在、資産運用として不動産投資するのも

良いでしょう。

不動産投資というと敬遠するかもしれませんが、

例えばワンルームマンションを購入し、

学生や独身者に貸して毎月の家賃収入を得るなど、

いわゆる大家さんになることです。

将来、子供や孫のために利用することも可能ですし、

不動産価格が上がってきた場合は、

売って利益を得ることもできます。

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【住居用財産】被相続人特例要件

①売った人が、相続または遺贈により被相続人居住用家屋

および被相続人居住用家屋の敷地等を取得したこと。

②次のイまたはロの売却をしたこと。

イ 相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、

被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。

（注）被相続人居住用家屋は次の2つの要件に、

被相続人居住用家屋の敷地等は次の（イ）の要件に

当てはまることが必要です。

（イ） 相続の時から譲渡の時まで事業の用、

貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと。

（ロ） 譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること。

ロ 相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋の

全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。

（注）被相続人居住用家屋は次の（イ）の要件に、

被相続人居住用家屋の敷地等は次の（ロ）および

（ハ）の要件に当てはまることが必要です。

（イ） 相続の時から取壊し等の時まで事業の用、

貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと。

（ロ） 相続の時から譲渡の時まで事業の用、

貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと。

（ハ） 取壊し等の時から譲渡の時まで建物または

構築物の敷地の用に供されていたことがないこと。

③相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の

12月31日までに売ること。

④売却代金が1億円以下であること。

この特例の適用を受ける被相続人居住用家屋と一体として

利用していた部分を別途分割して売却している場合や

他の相続人が売却している場合における

1億円以下であるかどうかの判定は、

相続の時からこの特例の適用を受けて

被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を

売却した日から3年を経過する日の属する年の

12月31日までの間に分割して売却した部分や他の相続人が

売却した部分も含めた売却代金により行います。

このため、相続の時から被相続人居住用家屋または

被相続人居住用家屋の敷地等を売却した年までの

売却代金の合計額が1億円以下であることから、

この特例の適用を受けていた場合であっても、

被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を

売却した日から3年を経過する日の属する年の

12月31日までにこの特例の適用を受けた

被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等の

残りの部分を自分や他の相続人が売却して売却代金の合計額が

1億円を超えたときには、その売却の日から4ヶ月以内に

修正申告書の提出と納税が必要となります。

【被相続人の居住用財産

（空き家）を売ったとき】特例

相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋

または被相続人居住用家屋の敷地等を、

平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売って、

一定の要件に当てはまるときは、

譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。

これを、被相続人の居住用財産（空き家）に係る

譲渡所得の特別控除の特例といいます。

（1）特例の対象となる「被相続人居住用家屋」とは、

相続の開始の直前において被相続人の居住の用に

供されていた家屋で、次の3つの要件すべてに当てはまるもの

（主として被相続人の居住の用に供されていた

一の建築物に限ります。）をいいます。

イ 昭和56年5月31日以前に建築されたこと。

ロ 区分所有建物登記がされている建物でないこと。

ハ 相続の開始の直前において被相続人以外に

居住をしていた人がいなかったこと。

なお、要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所するなど、

特定の事由により相続の開始の直前において

被相続人の居住の用に供されていなかった場合で、

一定の要件を満たすときは、その居住の用に供されなくなる

直前まで被相続人の居住の用に供されていた家屋

（以下「従前居住用家屋」といいます。）は

被相続人居住用家屋に該当します。

（2）特例の対象となる「被相続人居住用家屋の敷地等」とは、

相続の開始の直前（従前居住用家屋の敷地の場合は、

被相続人の居住の用に供されなくなる直前）において

被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた

土地またはその土地の上に存する権利をいいます。

なお、相続の開始の直前（従前居住用家屋の敷地の場合は、

被相続人の居住の用に供されなくなる直前）において

その土地が用途上不可分の関係にある2以上の建築物

（母屋と離れなど）のある一団の土地であった場合には、

その土地のうち、その土地の面積にその2以上の建築物の

床面積の合計のうちに一の建築物である被相続人居住用家屋

（母屋）の床面積の占める割合を乗じて計算した

面積に係る土地の部分に限ります。

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【間取図】で表示されている記号










L　→　リビング

D　→　ダイニング

K　→　キッチン

S　→　サービスルーム

P.S　→　パイプスペース

UB　→　ユニットバス

MB　→　メーターボックス





サービスルームとは

「納戸」(なんど)のことで、通常は3帖以下の

部屋ないしは、窓のない部屋を指します。



これは、建築基準法で定められた、

窓のない部屋を居室と認定しないという

決まりに従っています。



広さが8帖以上あっても窓がないので

サービスルーム扱いになる部屋もあります。

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