2022年03月の記事一覧｜刈谷市・高浜市エリアの不動産売却はセンチュリー21ケヤキ住建｜ケヤキ住建株式会社

【敷地権のないマンション】も稀にある

現在はマンションの建物部分の権利と土地の権利は

一体となっており分離して処分することはできません。



しかし、マンションという住戸ができ始めた

1950年代頃のマンション黎明期、

一つの建物を共同で所有するという状態に対応できる法律はなく、

区分所有法（1962年、昭和37）がつくられました。



正式名称は「建物の区分所有等に関する法律」で、

「マンション法」とも言います。

その後、ディベロッパーによってマンションが

大量に作られていくに従い、建物と土地の権利が

バラバラに扱われ権利が分かれてしまったり、

登記手続きが煩雑であったりというトラブルが多発します。



そこで区分所有法は改定を重ねていきました。



敷地権のように敷地利用権（土地）と専有部分（建物）の

一体化が定められたのは1983年の区分所有法の大改正以降です。

そこで問題になるのは1983年以前に建てられ、

それ以降も敷地権化されていないマンション。



このような敷地権のないマンションは稀ではありますが、

敷地権が設定されていないと分離処分が可能なため、

間違えて建物だけを売却してしまうなど、

建物と土地の権利が複雑になっている可能性があります。

弊社には刈谷市・大府市・岡崎市はもちろん

三河エリアに強く、

売却経験の豊富なスタッフが在籍しております。

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【区分所有建物】権利










敷地権はマンションのような複数の人が共同で所有する

区分所有建物の権利です。

マンションに限らず、オフィスやショッピングモールなども

区分所有建物となります。





〇所有権

所有権は不動産を所有し利用する権利です。

所有権と同じように土地や建物を利用することができる

権利にはその他にも種類があり、借地権や地上権があります。





〇敷地利用権

敷地権とよく混同される用語です。

敷地権が所有権と敷地利用権が分離できないよう

一体化された権利の状態であることに対し、

敷地利用権は敷地を利用できる権利そのものを指します。

マンションの土地の持ち分の権利とも言える敷地利用権ですが、

これを建物部分と一体化させ登記することで

敷地権化しています。

現在の法律では敷地利用権を分離して処分することはできません。





〇共有持分

共有持ち分とはマンションだけに限らず、

一つの建物や土地など不動産の所有を複数人の共同で行う

状態を指します。

マンションの場合、共用部分である廊下やエレベータ、

水道や電気といったインフラなどは区分所有者が

共同で所有する部分です。

この共有部分の持ち分も、後述する敷地権割合によって

所有する権利の割合が変わります。

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【敷地権】マンションの区分所有建物










敷地権とは・・・

マンションなど区分所有建物の土地の権利です。

建物と一体化しており、単独で売却などはできません。

マンションは一棟の建物を複数の所有者が

区切って所有をします。



建物のそれぞれ独立した専有部分を所有する権利を区分所有権、

マンションが建つ土地の部分を使用する権利が敷地利用権となります。

もしマンションを所有していて、建物の権利はあるのに

土地の権利は別の人が持っている状態になったら

権利関係が複雑になり困ります。



敷地権とはマンションに代表されるような区分所有建物において

敷地と土地を分離処理できないようにした権利形態を言います。

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【公示地価】2年ぶり上昇

国土交通省が22日発表した公示地価

（2022年1月1日時点）は、

全用途の全国平均が前年比プラス0.6％となり、

2年ぶりに上昇に転じました。

住宅地はプラス0.5％、商業地はプラス0.4％でした。

新型コロナウイルス禍の影響が徐々に薄れ、

都市部を中心に住宅や店舗・マンション用地などの取引が回復し、

地価を押しげました。

住宅地は東京、大阪、名古屋の3大都市圏、

地方圏ともにプラス0.5％。

地方圏の上昇は札幌、仙台、広島、福岡の4市が

プラス5.8％となったことが要因で、

4市を除く地方圏はマイナス0.1％でした。

下落率は21年のマイナス0.6％から縮小しました。

調査はオミクロン株の感染拡大が深刻化する前だったため、

景況感の改善が住宅需要を押し上げました。

人気が高い都心部のほか、在宅勤務の拡大で

周辺部にも上昇傾向が広がりました。

商業地は3大都市圏がプラス0.7％、

地方圏がプラス0.2％（4市を除くとマイナス0.5％）。

3大都市圏のうち、大阪だけが前年比横ばいでした。

鉄道の駅から徒歩圏内の繁華街や再開発エリア、

地方の商業地などで上昇地点が拡大した一方で、

観光需要の回復の遅れから観光地や飲食店街などでは

下落傾向が続いています。

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【良い中古住宅】購入するためのポイント










〇ホームインスペクションを受ける

ホームインスペクションとは、既存住宅状況調査とも言い、

売買時点の住宅の状態を調査し、把握できるものです。

2018年の宅建業法の改正によって、

仲介を行う不動産業者は買主に対して

ホームインスペクション業者のあっせんについての

書面を交付する決まりになりました。

また、ホームインスペクションをしてある場合は

重要事項として買主に説明をする義務があります。

買い主の意向によって購入前にホームインスペクションを

行うことは難しいかもしれませんが、

購入後であっても必要なメンテナンスがわかるだけでなく、

早期に雨漏りやシロアリ被害などを発見し売主に

修繕を要求できるため行うメリットは

大きいと言えるでしょう。

また、既定のホームインスペクションを受けることで

次に紹介する既存住宅瑕疵保険への加入が可能となります。

既存住宅売買瑕疵保険とは、中古住宅を購入した際に

雨漏りや構造躯体などの重要な箇所に瑕疵（隠れた傷）が

あった際に保険金を受けとることのできる保険制度です。

保険料は資格を保有する建築士が行う検査料を含め

6～10万円程度です。

不動産会社が売主の物件ではこの瑕疵保険が

付帯している物件もあるため、

気になる方は確認してみてはいかがでしょうか。

この既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書は、

2021年まで住宅ローン控除の適用条件の一つでしたが、

前出の通り建築年数のみに条件が変更となりました。

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【中古住宅購入時】注意点










〇築年数の確認

築年数は建物の古さだけでなく、法改正が行われた

タイミングや建築業界のトレンドを知ることで

性能や設備などの目安になります。

例えば先に紹介した耐震基準や、シックハウス症候群がもとで

2003年に開始した計画換気のための換気システムがあります。

住宅の断熱に関しては1989年住宅金融公庫

（現住宅金融支援機構）が断熱材の使用を義務付けましたが、

それ以前のものでは断熱が足りない、

されていない無断熱の住宅も当然にあるのです。

ちなみに、現在も建築基準法では最低限の基準は

設けられていません（2022年2月現在）。

また、デメリットでご紹介した通り、

住宅ローンを組むのであれば活用したい

住宅ローン控除の適用条件には築年数があり、

中古住宅は昭和57年（1982年）以降に

建築されたものとされています。（2022年改定）





〇違法建築の場合は住宅ローンが通らない場合も

平成の始めのなどの一戸建て物件は違法に増築などを

して建築基準法に適合しない「違法建築」である場合があります。

住むには問題ないのでは？と思われるかもしれませんが、

問題は住宅ローン融資です。

住宅ローンの中には基準が厳格に決まっており

違法建築では融資が下りないものがあります。

フラット35がそれにあたります。

検査済証（竣工後に現地で検査し建築基準法に適合が確認

されたことで交付される）があれば入手するようにしましょう。





〇再建築不可でないか確認



違法建築物の一つが再建築不可物件です。

建物が建ったのちに建築基準法が改訂され、

現状の建築基準法にある接道の条件を満たしておらず、

建物を建ててはいけない土地となっているものを

再建築不可物件といいます。

リノベーションは可能なため、見た目は新しくすることができますが、

新しく建て替えることはできません。

相場よりも土地が安くなる傾向がありますが、売却が難しいという面も。

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【注意点】中古住宅購入時










〇費用について確認

中古住宅を購入する際は同時にリフォーム、

リノベーションを行うことを考えている方は

多いのではないでしょうか。

住宅ローンにリフォーム、リノベーション費用を

組み込む場合は住宅購入の決済までに

工事の請負契約を結ばなくてはならず、

スムーズな契約のためには住宅購入の金額と

リフォームにかける金額を決めて資金計画をする必要があります。

この場合の決め手は、どんなリフォームを

どれくらいの費用でできるかのプラン提案を

スムーズにしてもらえるかどうかです。

あらかじめ全体の流れを把握しておきましょう。





〇建物の構造に問題はないか

マンションの場合、構造を居住者個人がどうこうすることは

できませんが、中古一戸建てにおいては重要な要素です。

後述する耐震性や住宅ローン融資に影響する

建築基準法に関わる問題もあるため、しっかり確認しましょう。

建物の構造で特に注意したいのが耐震性。

耐震性は建築後の劣化で低下します。

シロアリや雨漏り、壁内結露、地盤の影響による

ゆがみが生じて耐震性の低下に繋がります。

このチェックは床下や屋根裏の点検や、専門知識が

必要となるためホームインスペクションを利用すると安心です。

その他注意するポイントとして、木造住宅の場合は

部屋を区切る壁が構造の一部を担い家の重さを

支えている場合もあります。

その場合壁を取り去ることが難しいため、

間取り変更を予定している際は事前に建物の

構造がわかる工務店や建築会社のスタッフと

図面や現地を確認しておきましょう。





〇室内設備の確認

構造が重要、といった後で設備の話が出てくるのか、

とお思いかもしれません。

もちろん、キッチンや風呂はリフォームして交換することが可能です。

（費用はその分かかってしまいますが。）

問題は現在ある設備が交換可能かどうかです。

給湯設備が電気温水器だったため

光熱費が高くなって後悔した…なんてことも。

オール電化にしたい、と思っても中古マンションでは

置くスペースや重さがネックとなり

交換ができない場合があります。

また、同じく中古マンションでの中には排水管が細く、

一定以上の排水があると溢れかえってしまう、

という物件も。気づきにくい点ですが、

チェック項目の一つに加えておくとよいでしょう。

まず、一戸建て・マンションの区分なく

建物全体にかかわる耐震基準について解説します。

よく言われる旧耐震基準、新耐震基準というのは

1981年（この時点で建築申請をしているかが基準となるため、

竣工年ではない）を境とします。

それ以降の建築確認申請では震度6強から7に達する程度の

大規模地震でも倒壊は免れる構造であることが定められています。

また、2000年に定められた品確法によって地震に対する

強さを等級で表すことのできる制度が定められました。

例えば建築基準法で定められている最低限度の

耐震性が耐震等級1、その1.25倍の耐震性を持つのが

耐震等級2、さらに1.25倍が耐震等級3となります。

あくまで建てられた当時の耐震性のため、

その後のメンテナンスや劣化具合に左右されますが

目安として知っておくとよいでしょう。

次に、一戸建てに多い木造住宅について。

上記の新耐震基準に加え、木造住宅において

2000ともいわれる耐震基準に関する法改正がなされました。

これは阪神・淡路大震災の教訓を生かしたもので、

地盤に応じた基礎の設計、基礎と柱の接合部の金具、

耐力壁の配置などについての変更が行われました。

ではマンションはどうなのかというと

2005年に発生した耐震強度偽装事件、

いわゆる「姉歯事件」に関する法改正があります。

耐震強度の偽装を防ぐため2007年に建築基準法が改正され、

マンションのような大きな建物の設計は資格保有者が行うか、

資格保有者が適応性の確認を行うことが

義務付けられることとなりました。

以上のような法改正があったことを知っておけば、

どの耐震基準や制度上で作られているかがわかります。





〇水回りの劣化について確認

構造や劣化のチェックが重要、と言いましたが、

キッチンや風呂の交換にも費用がかかるものです。

綺麗であればそのまま使用できますから

リフォーム予算を見積もるためにも水回りの

チェックはかかせません。

特に一戸建てではユニットバスでない、

いわゆる昔ながらの在来工法の風呂は水漏れが

起きている可能性もあり、比較的大きな工事になることも。

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【中古住宅】購入のメリットデメリット










メリット



〇価格が安い

新築住宅に比べ価格が安いことが大きなメリットとして

挙げられます。新築住宅は住宅と土地の価格に加え、

不動産会社などの利益も含まれているため割高だと言われます。

とくに木造住宅は建物自体の資産価値の値下がりが早く、

築20年程度で建物の価値はほぼなくなってしまいます。

しかし、それは資産価値の話であり、

建物自体の状態は加味されにくいため、

お得に一戸建てを購入することが可能になるのです。

新築住宅では価格が高く手に入らないエリアであっても

中古住宅であれば購入が可能になる場合があります。



〇選択肢が広がる

住宅探しを始められた皆さんは、売買物件が思ったより

多くはないことに気づかれていることでしょう。

人気エリアは利便性が良く、すでに多くの住宅が建っています。

人気エリアであればある程、希望のエリア内で

注文住宅用の土地、分譲・建売住宅を

（しかも希望の大きさ、価格であってほしいですよね）

見つけることは難しいものです。

そこで、土地や分譲・建売住宅に絞らず

中古住宅も含めれば選択肢を多くすることが可能になります。

これは一戸建てに限らずマンションでも同様です。



〇住むイメージがわきやすい

当たり前のことですが、中古住宅は現物を見て

購入することができます。日差しや風通しの具合はどうか、

外の音はどれくらい聞こえてくるのか、

部屋の広さはどれくらいか。

注文住宅ではこの確認ができません。

なぜならば、契約を結んだ時点で、

まだ建っていないのですからです。

これは完成前に完売してしまう人気エリアの

分譲住宅にも言えることです。

それが中古住宅であれば実際に建物を確認することができます。





デメリット

住宅の価格を安く抑えられても、住宅を購入する際に

必要となる費用はあまり変わらないものです。

そのため、新築住宅に比べ住宅購入にかかる費用のうち

初期費用の割合が大きくなり、初期費用が高い、

と感じるのです。

諸費用にどんなものがあり、どれくらいの費用が必要かを

あらかじめ把握して、現金が足りなくなってしまった、

などということのないようにしましょう。

住宅購入時に必要となる費用は以下のようなものです。

• 仲介手数料
• 
  仲介手数料は売主から直接購入しない場合、
•  
• 間を取り持った不動産会社に支払うものです。
•  
• 宅建業法によって定められた仲介手数料の上限金額は
•  
• 物件の売買価格によって変わり、以下の計算式で求められます。
  
•  
• （売買価格×3％＋6万円）＋消費税
  
•  

• 登録免許税、司法書士報酬
  
•  
• 購入した不動産を自分の名義に変更し登記します。
•  
• 住宅ローンの抵当権も設定が行われます。
•  
• 手続きを司法書士に依頼する場合は報酬が必要です。
•  
• 各種税金（固定資産税、都市計画税、不動産取得税、印紙税）
  
•  
• 固定資産税は売主との間でその年の所有期間で計算し清算します。
•  
• 印紙税は契約書に貼付するものです。
•  
•  
•  
• 住宅ローン保証金、事務手数料
•  
•  
•  
• 火災保険　など

修繕費用、またはリフォーム・リノベーション費用です。

中古住宅は築年数や使われ方によって

適宜修繕やリフォームが必要となります。

賃貸住宅と違い、自己で住宅を所有する上では必要な費用です。

一戸建てでは新築から30年経るまでに400～500万円の

メンテナンス費用が必要と言われるため、

中古住宅を購入する際には屋根や外壁、設備などに傷みはないか、

メンテナンスはいつされたのかを確認し、

将来的にかかる費用も検討しておきましょう。

マンションは外壁や通路、エレベーターなどの

共有部分の修繕費用は修繕積立金として毎月支払いますが、

内装、キッチンや浴室などの設備は自分でのリフォームが必要です。



〇住宅ローン控除が受けられないことがある

住宅ローンを組んだのならぜひ利用したいのが

住宅ローン控除（住宅ローン減税）です。

住宅ローン控除が適用されると、納めた所得税から

中古住宅の場合10年間にわたって住宅ローン残高の0.7％

（住宅のタイプによって金額上限あり）が還元されます。

中古住宅の場合、1982年以降に建築された（新耐震基準である）

ことが適用要件であり、1981年以前に建てられた住宅には

住宅ローン控除が適用されません。



〇住宅ローン融資が希望通りでないことがある

住宅ローンは住宅を担保に貸し出されます。

新築時は販売価格イコール担保の金額とされますが、

資産価値は年々目減りしていきます。

そのため、購入する中古住宅に、担保としての価値が

少ないと判断されれば（例えば売買価格が数百万円程度の物件など）

思った通りの金額を借り入れることができないこともあります。

そうなると、不足分は現金で支払い、

リノベーション費用はリフォームローンを利用する必要があります。

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【リフォーム】お家オフィス化計画

コロナの影響で増えたといえば、テレワークです。

おうちオフィス化計画、リフォームでさらに充実

したものにしたいと考えている人はいるでしょう。

特にマンションにお住まいだと、室内の広さに余裕がある、

または部屋が余っているというご家庭は少ないものです。



そのため、クローゼットなどに書斎をつくろう

という人はあまり多くないように思います。



多いのは、リビングの一部にパソコン台をつくって

子どもを見ながら仕事ができるようにすることでしょう。



家族の生活音は、ヘッドホンをしてしまえば

意外と気にならないようです。

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【一戸建ての設計】コロナ対策










新型コロナウイルス感染拡大により、

住宅の設計に変化が生じたことは間違いないでしょう。

〇玄関にクローゼット等

玄関に下足入れ（靴箱）を設置するのは当然として、

その脇などにコートなどが収納できる高さの

クローゼットを設置。

そこにコートや上着、カバンなどを収納すれば、

外出先から持ち込んだウイルスを

玄関で留める効果が期待できます。

〇宅配ボックスや在宅勤務スペースの設置

宅配ボックスは、外出が減ってネット購入が増えたこと、

対面せずに受け取れることなどから、

ますますニーズが高まりました。

在宅勤務がコロナ下で普及したことで、

自宅にワークスペースを設けるニーズも生まれました。

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