2022年03月の記事一覧｜刈谷市・高浜市エリアの不動産売却はセンチュリー21ケヤキ住建｜ケヤキ住建株式会社

【金利と住宅の価格】不動産の買い時

新築の価格は、土地値や建築費用、

金利などの影響を受けます。


いずれを見ても、今後下がる見込みのものはないので、

住宅価格も下落するよりは横ばいか上昇する可能性のほうが

高いでしょう。

さて、金利も住宅価格も、グローバル経済の影響を

強く受けるものです。



数年前は、新型コロナウイルスなどの感染爆発が

世界中で起きるとは想像もしていなかったし、

直近でも、軍事力で他国に侵攻する事態を想像できた人も

少なかったでしょう。



たとえ専門家といえども、金利や不動産価格を予測することが

難しいのが現実です。

となると、買い時かどうかは、子どもの成長や家族構成の変化、

生活環境の変化などで自分自身に住宅を買う理由があるかどうか、

が一番の決め手になるでしょう。



子どもの成長は待ったなしだし、不満のある住宅に住み続けるのは

不便でしょう。



思い立った時が買い時、と考えれば、予測が難しい

金利や価格をそれほど気にする必要は

ないかもしれません。

弊社には刈谷市・大府市・岡崎市はもちろん

三河エリアに強く、

売却経験の豊富なスタッフが在籍しております。

三河エリアのマンションの売却や買取り希望の方、

ご所有不動産の資産の運用・相続のご相談は

センチュリー21　ケヤキ住建にお任せください！

【住宅ローンの金利】住宅の価格

住宅ローンの金利については、

日本銀行が政策金利をゼロあるいはマイナス金利に誘導し、

景気や物価を押し上げる政策を取っているので、

住宅ローンも長期間低金利が続いています。

一方で金利の先高感を持つ人も多いでしょう。


実際に、2022年の2月、3月と長期間金利を固定する

【フラット35】や固定期間選択型の当初10年間だけ

金利を固定する「10年固定」などの金利が上がっています。



これは、市場の短期金利と長期金利の

動きの違いによるものです。



市場の長期金利が、コロナ禍でも先行して経済が

活性化したアメリカの物価上昇（インフレ）と

利上げの動きなどによって上昇したことで、

長期金利と連動する【フラット35】や

10年固定の金利が上がったという構図です。



市場の短期金利に連動する「変動金利型」の

金利は変わっていません。

金利については、この先を予測することは難しいが、

これ以上はもう下がる余地がないところまで来ているので、

上がることはあっても下がる可能性は

低いと言ってよいでしょう。

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【不動産の買い時】住宅ローン減税

2022年からは2021年と制度内容が変わっています。

住宅ローン減税の控除率が1％から0.7％に下がり、

控除期間が10年から13年に延びるなどの

制度変更があったが、2025年末まで延長されます。

制度変更によって減税額が2021年より

減ってしまう人もいるが、

それでも当初13年間あるいは10年間にわたり、

ローンの利息に相当する程度の額が還付される

効果は大きいでしょう。

また、住宅取得資金として贈与をした場合の

非課税枠についても、2022年から限度額が下がるが、

2023年末まで延長されます。

ほかにも、リフォームに関する減税や各種の

補助金などもいろいろあるので、

購入を支援する制度は多いと言えるでしょう。

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【住宅ローン減税】2022年以降










対象者の所得要件や中古住宅の築年数要件なども変わる

（1）対象者の所得要件の引き下げ


これまでは、住宅ローン減税を受けるには、

ローンを借りた人の合計所得が3000万円以下

という要件がありました。

2022年1月1日以降に居住開始した場合は、

これを2000万円に引き下げるとしています。

（2）中古住宅の築年数要件を撤廃


これまでは、中古住宅の場合に、

「木造住宅は築20年以内、耐火構造

（いわゆる鉄筋コンクリート造りのマンション）は

築25年以内」といった要件がありました。

この築年数要件が撤廃されます。

代わりに「登記簿上の建築日付で昭和57年1月1日以降の住宅」

（いわゆる新耐震基準）といった条件が加わることになります。

（3）住宅の床面積の一部緩和


住宅ローン減税が受けられる住宅には、

「床面積が50平方メートル以上」という要件があります。

が、現行の住宅ローン減税でも、

13年間控除の対象の場合で合計所得が1000万円以下の年は、

「床面積40平方メートル以上」でも適用されるように

なっています。

今回の税制改正大綱でも、2023年12月末までに

建築確認を受けた新築住宅は、

床面積40平方メートル以上で適用されることとしています。

税制改正大綱は、今後の国会で関連税制法案が

成立することが前提となります。

また、住宅ローン減税にはここに記載した以外の

さまざまな要件があるうえ、関連税制法案で詳しい

条件が追加されることもあるので、

詳細が確定したら十分に確認をしましょう。

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【損益通算及び繰越控除の特例」を受けるための手続】

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失










マイホームの譲渡損失の金額が生じた年分

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の

損益通算の特例の適用を受けるためには、

マイホームの譲渡損失が生じた年分の所得税について、

特例の適用を受けようとする旨の記載があり、

かつ、次の書類の添付がある確定申告書を

提出する必要があります。

（1）居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）

（2）居住用財産の譲渡損失の損益通算及び

繰越控除の対象となる金額の計算書

（3）譲渡した資産が次のいずれかの資産に該当する

事実を記載した書類

イ　自分が住んでいる家屋のうち国内にあるもの

ロ　上記イの家屋で自分が以前に住んでいたもの

（住まなくなった日から3年目の年の12月31日

までの間に譲渡されるものに限ります。）

ハ　上記イまたはロの家屋およびその家屋の敷地や借地権

ニ　上記イの家屋が災害により滅失した場合において、

その家屋を引き続き所有していたとしたならば、

その年の1月1日において所有期間が5年を超える

その家屋の敷地や借地権

（災害があった日から3年目の年の12月31日までの間に

譲渡したものに限ります。）

（4）譲渡資産に係る登記事項証明書、売買契約書の写し

その他これらに類する書類で、次のことを明らかにするもの

イ　譲渡した年の1月1日において、

譲渡資産の所有期間が5年を超えること

ロ　譲渡資産のうちに土地等が含まれている場合のその面積

（5）譲渡した時において住民票に記載されていた住所と

譲渡した資産の所在地とが異なる場合

その他これらに類する場合には、戸籍の附票の写し等で、

譲渡した資産が上記（3）のイからニのいずれかに

該当することを明らかにするもの

（6）買換資産に係る登記事項証明書、売買契約書の写し

その他の書類で、次のことを明らかにするもの

イ　買換資産を取得したこと

ロ　買換資産の取得をした年月日

ハ　買換資産に係る家屋の床面積のうち居住の用に供する

部分の床面積が50平方メートル以上であること

（7）取得をした買換資産に係る住宅借入金等の残高証明書

（8）確定申告書の提出の日までに買い換えた資産に

住んでいない場合には、その旨および住まいとして

使用を開始する予定年月日その他の事項を記載したもの

なお、マイホームを譲渡した年の翌年中に

買換資産を取得する場合には、上記（6）から（8）に掲げる書類を、

その翌年分の所得税の確定申告書の提出期限までに

提出しなければなりません。

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【特例の適用除外】

譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

（1）繰越控除が適用できない場合

イ 旧居宅の敷地の面積が

500平方メートルを超える場合

旧居宅の敷地の面積が500平方メートルを超える場合は、

500平方メートルを超える部分に対応する

譲渡損失の金額については適用できません。

ロ 繰越控除を適用する年の12月31日において

新居宅について償還期間10年以上の住宅ローンがない場合

ハ 合計所得金額が3,000万円を超える場合

合計所得金額が3,000万円を超える年がある場合は、

その年のみ適用できません。

（2）損益通算および繰越控除の両方が適用できない場合

イ 旧居宅の売主と買主が、親子や夫婦など特別の関係にある場合

特別の関係には、このほか生計を一にする親族、

家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、

内縁関係にある人、特殊な関係にある法人なども含まれます。

ロ 旧居宅を売却した年の前年および前々年に

次の特例を適用している場合

（イ）居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の

軽減税率の特例（措法31の3）

（ロ）居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除

（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例を除きます。）

（ハ）特定の居住用財産の買換えの場合の

長期譲渡所得の課税の特例（措法36の2）

（ニ）特定の居住用財産を交換した場合の

長期譲渡所得の課税の特例（措法36の5）

ハ 旧居宅を売却した年またはその年の前年以前3年内における

資産の譲渡について、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例

（措法41の5の2第1項）の適用を受ける場合または受けている場合

ニ 売却の年の前年以前3年内の年において生じた他のマイホームの

譲渡損失の金額についてマイホームを買い換えた場合の

譲渡損失の損益通算の特例の適用を受けている場合

（注）この特例と（特定増改築等）住宅借入金等特別控除制度は

併用できます。

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【譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例】

マイホームを買い換えた場合

（1）自分が住んでいるマイホームを譲渡すること。

なお、以前に住んでいたマイホームの場合には、

住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の

12月31日までに譲渡すること。

（注）住んでいた家屋または住まなくなった家屋を

取り壊した場合は、次の3つの要件

すべてに当てはまることが必要です。

イ 取り壊された家屋およびその敷地は、

家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において

所有期間が5年を超えるものであること。

ロ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から

1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から

3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

ハ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、

その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

（2）譲渡の年の1月1日における所有期間が

5年を超える資産（旧居宅）で

日本国内にあるものの譲渡であること。

（3）災害によって滅失した家屋で

当該家屋を引き続き所有していたとしたら、

譲渡の年の1月1日において所有期間が

5年を超える家屋の敷地の場合は、

その敷地を災害があった日から3年を経過する日の

属する年の12月31日まで

（住まなくなった家屋が災害により滅失した場合は、

住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の

12月31日まで）に売ること。

（4）譲渡の年の前年の1月1日から売却の年の

翌年12月31日までの間に日本国内にある資産（新居宅）で

家屋の床面積が50平方メートル以上であるものを取得すること。

（5）買換資産（新居宅）を取得した年の

翌年12月31日までの間に居住の用に供すること

または供する見込みであること。

（6）買換資産（新居宅）を取得した年の12月31日において

買換資産について償還期間10年以上の住宅ローンを有すること。

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【所得金額の合計額】確定申告

給与所得および退職所得以外の所得金額の合計額には、

次の所得は入りません。

1 上場株式等の配当等や非上場株式の

少額配当等で確定申告をしないことを選択したもの

2 特定口座の源泉徴収選択口座内の

上場株式等の譲渡による所得で、

確定申告をしないことを選択したもの

3 特定公社債の利子で確定申告をしないことを選択したもの

4 源泉分離課税とされる預貯金や一般公社債等の利子等

5 源泉分離課税とされる抵当証券などの金融類似商品の収益

6 源泉分離課税とされる一時払養老保険の差益

（保険期間等が5年以下のものおよび保険期間等が

5年超で5年以内に解約されたもの）

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