カテゴリ：売却相談 / 投稿日付：2021/10/26 11:15
【新築離婚】住宅ローンの残っている家で
注意すべきこと
住宅ローンは契約者本人が住むことが大前提
住宅ローンの支払いが残っている場合は、
ローン残高とローンの契約者を
今一度確認してみましょう。
投資物件向けローンやカードローンなどと
比べると住宅ローンは非常に低金利ですが、
契約者本人が住むことが大前提です。
契約者本人が住まずに、
もう一方が住むことになるときは
一括返済してしまうことが一番シンプルです。
残債がなければ、不動産の利用方法を
自由に選択できます。
住宅ローン残高を確認して、
可能かどうか検討してみましょう。
現実的には、「夫名義で登記された住宅があり、
夫名義のローンが残っているが、
妻子がそこに住み続けたいと希望することは
よくあることです。
この場合は、夫のほうで住宅を妻子が使う
ことについて承諾があれば、妻子の居住が可能です。
住宅ローンの名義を変える場合は銀行に要相談
将来のことも見据えた合意も必要
先の例では、住宅は夫のものです。
養育費の意味合いとして夫がローン支払いを続けて
妻子がそこに住み続ける場合、
子どもが成人したり独立したあとも
妻が住み続けられるのかどうかなどについて
十分に話し合い、合意したことを
書面にしておくことが大事です。
住む側が賃貸料を支払っていない場合は、
一般には賃貸借の場合より借主の保護が薄いので、
借りられる期限などをきちんと
書面にしておく必要があります。
不動産の名義を夫から妻に変更することも
考えられます。
不動産の名義はローンとは直接関係はないので、
双方の合意があれば登記手続きは可能です。
しかし、通常のローン契約においては、
名義変更の際には債権者の承諾を要する
といった内容になっている場合がほとんどです。
このような約束がある場合、
金融機関の承諾を得ない名義変更をすると
期限の利益喪失となる事由にあたり、
法的には銀行が残ローンを一括で
請求できることになります。
期限の利益とは、借金の分割返済を
可能とすることです。
喪失すると、金融機関から一括返済を
求められる可能性があるので注意が必要です。
また、夫がローンの支払いを滞納すると、
いずれは住宅から退去せざるを得なくなります。
妻としては住宅の登記名義を自分に変更し、
さらに住宅ローンの債務者も自分に変更して、
自分で住宅ローンを支払うのが一番安心ですが、
変更には金融機関の承諾が必要です。
妻のほうでローンの支払い能力を
証明しなければなりません。
妻の所得だけで支払いが難しい場合は、
夫から妻に住宅ローン相当の資金を
渡してもらうしかありません。
住宅ローン完済までには10年以上
かかることもあるため、
お互いの事情がその間に変化していくことも
念頭に置かねばなりません。
離婚時の取り決めが継続されるよう、
文書にして残しておくことをおすすめします。
共有名義の解消の場合は借り換えできないことも
婚姻中に共有名義で購入した住宅も、
財産分与の対象となります。
住宅ローンの割合や所有権の持ち分とは関係なく、
2分の１で分与することが原則です。
ただし、婚姻前の貯金や親からの相続で
頭金を賄った部分は、
個別の特有財産として分与から除外されます。
夫婦双方で住宅ローンを借りていた場合も、
残債があれば先述同様の問題があります。
離婚後に一方が住み続けるには、
夫婦間で持ち分の譲渡についての売買契約を結び、
新たに金融機関から審査を受けることが
一般的なパターンです。
所得など支払い条件を満たせれば、
基本的に審査はスムーズです。
条件に満たないときは、繰り上げ返済による
借入額の減額や売却を検討することになります。
なお、住宅ローンを夫婦で負担するには
収入合算と共有名義で購入するの二つの方法があります。
収入合算は夫婦の収入を合計して住宅ローン融資額を
増額できる方法で、主債務者と連帯保証人
（または連帯債務）の立場に分かれます。
不動産の所有権は主債務者になります。
共有名義で購入するは夫婦それぞれが
住宅ローンを支払う契約で、
金額の負担に応じて所有権を持ちます。
どちらでも、離婚して一方のみが住宅ローンを
負担することになる場合は、
支払い能力について審査が行われることになります。
住宅ローン減税は名義人の居住が必要
最長13年間の税金控除が受けられる
住宅ローン減税は、購入の負担を減らせる
大きなメリットです。
住宅ローンの返済条件が変わる場合には、
住宅ローンの契約者本人の居住が
条件となるため注意が必要です。
また、二人で分担していたローンを
借り換えて単独ローンとし、
ローン残高が増額しても当初の控除額以上には
なりません。
控除年数の延長もありません。
離婚とともに、住宅の売却を検討することも
多いでしょう。
その場合、住宅ローンは一括返済が大原則。
売却予定額が住宅ローン残債より低い場合は、
手元資金で補填して返済することになります。
手元資金で一括返済ができないときは、
売却は難しくなります。
賃料収入が大きければ事業用ローンへ借り換えて
賃貸に出すことも選択肢の一つです。
ただし、金利は住宅ローンより高くなり、
実現は容易ではないでしょう。
弊社には刈谷市・大府市はもちろん
三河エリアに強く、
売却経験の豊富なスタッフが在籍しております。
三河エリアのマンションの売却や買取り希望の方、
ご所有不動産の資産の運用・相続のご相談は
センチュリー21 ケヤキ住建にお任せください！
