2022年04月の記事一覧｜刈谷市・高浜市エリアの不動産売却はセンチュリー21ケヤキ住建｜ケヤキ住建株式会社

【リフォームなしで簡単暑さ対策】

窓・ベランダに注目

暑さは壁や天井からだけではなく、

窓からも大いに取り込まれます。



そのため、カーテンを断熱性の高いものに変える

という対策をして窓からの暑さを

シャットアウトしましょう。



窓から入る光を跳ね返す効果を持つレースの

遮熱カーテンもあります。

入射角度が低く室内に取り込まれやすい朝日、西日は

シェードで防ぎましょう。



ベランダへの日差しも同様です。



最上階は風が強いため、飛ばされないように気を付けましょう。

また、日中ジリジリと熱せられるベランダは

気温が下がり始めた夕方に打ち水をすることで

夜間熱気が室内に入ってくることを低減できます。



打ち水の際は、下の階に水が落ちて迷惑にならないように

気を付けましょう。

弊社には刈谷市・大府市・岡崎市はもちろん

三河エリアに強く、

売却経験の豊富なスタッフが在籍しております。

三河エリアのマンションの売却や買取り希望の方、

ご所有不動産の資産の運用・相続のご相談は

センチュリー21　ケヤキ住建にお任せください！

【断熱リフォーム】

マンションの寒い・暑いを軽減

外断熱は外壁に断熱を施します。



マンションをすっぽり断熱層で覆ってしまうのです。

そのためコンクリートに熱が伝わらず蓄熱することもなく

室内を快適な温度に保つことができます。



しかし、ほとんどのマンションは内断熱工法が採用されており、

外断熱工法に改修するには外壁（共用部分）の

大規模改修が必要となります。



マンション住民の合意をまとめること、

高額な費用がかかることなどが大きな障壁となるでしょう。

一方で内断熱の改修であれば自分が所有する住戸内（専有部分）の

工事のため個別に行うことができます。



窓のまわりや壁に結露の跡やカビが確認できたら

断熱が足りない可能性があるため、

断熱リフォームを検討してみてはいかがでしょうか。



省エネリフォームは一定の工事費用の10％を

その年の所得税から差し引ける投資型減税や

固定資産税の軽減を受けられる場合があります。

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【マンションの最上階】メリットとデメリット

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• ・コンクリートの性質。熱を伝えやすく、熱を蓄える
•  
• ・マンションは中層中住居が外気温の影響を受けにくい
•  
• ・築30、40年のマンションは断熱が足りない場合も（1990年以前のもの）
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•  
• マンション最上階のメリット・デメリット
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  • メリット
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    • ・眺望がよい
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    • ・風通しがよい
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    • ・上階がないので騒音が気にならない
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    • ・虫が飛んでこない
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  • デメリット
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    • ・外気温、日射の影響を受けやすい
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    • ・災害時に自力での昇り降りをしなくてはならない

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【空き家は早めの対応】売却が肝心










空き家は物件によって状態がまちまちです。

空き家とはいえすぐに使えるものもあれば、

大幅にリフォームしないと利用できない物件もあります。

このため所有者の名義や順法性

（物件が建築基準法に適合しているか。

していない場合、再建築ができないことがある）など、

法律的な状態も含めて空き家全体の状態を確認すべきです。

物件の状態さえ把握できれば、

売買自体は居住中の物件と変わるところはありません。

状態を把握し、早めに空き家を売却しましょう。

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【空き家売却前】確認事項





〇名義が誰になっているか

まずは空き家の所有者の名義です。

古い建物だと思わぬ人が所有者に

なっていることもあります。

単独所有だと思っていたものが、

実は共有だったということもあり得るのです。

所有者については、法務局で全部事項証明書を

取得すると判明します。

これは数百円で取得することができるので

売却前には必ず確認するようにしましょう。





〇空き家の状態

そして空き家の状態です。

空き家ということは人が住んでいなかったということ。

どこが傷んでいるかわかりません。

特に水回りは要チェックです。

水道管などは使っていないと腐食が早まってしまいます。

風を通しておかなければ湿気が溜まりますし、

戸建住宅ではシロアリを始めネズミやハクビシンなど

動物の侵入にも注意が必要です。





〇設定価格を高めにしておく

最後は価格の問題です。

先ほども少しお話ししたように一度決めた売却価格を

値上げすることは非常に困難です。

このため売却設定価格は少々高めにしておくことを

おすすめします。

この高めの価格で売却できればラッキーです。

高めの価格で売却できなくても少し値下げをして

売却活動を継続することができます。

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【空き家】売却費用と税金を抑えるポイント





〇特例、控除

相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに

空き家を売却すると譲渡所得から3,000万円の

特別控除を受けることができます。

（空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例）空き家とはいえ、

古くに取得した土地は当時の経済価値が変わっていることもあり、

思わぬ売却益が出ることもあります。

こうした場合の課税を防ぐために、このような特別控除があるのです。





〇補助金、助成金

市によっては「空き家活用等事業補助金」として、

空き家バンクに登録された空き家を、

一定の改修工事に対して経費の1/2以内または40万円を

補助する制度があります。

こうした制度を持っている市町村はまだ決して多くはありません。

それでも、このような動きは徐々に広がりつつあります。





〇売却のためのリフォームをしない

「空き家を売却するためにはリフォームをした方が

よいのだろうか」と考えることもあります。

ですが一般の人が売却の為にリフォームをすることは

おすすめできません。

ひとつの理由はリフォーム代が割高になってしまうことです。

買取再販業者は安くリフォームする術を知っています。

だからリフォームをしても儲かるのです。

もうひとつの理由は、リフォームを自分で行う人が

増えてきたから。

買主が自分好みのリフォームをするためにも

売主がリフォームすべきではないのです。

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【売却費用と税金】空き家





〇相続登記費用

相続登記は財産がどれくらいあるかによって

金額が変わってきます。

不動産の場合は登録免許税が不動産の評価額×0.4％。

例えば評価額2,000万円の不動産を持っていれば、

8万円となります。

これに司法書士手数料が6万円から10万円程度。

さらに実費が加算されます。

2000万円×0.4％＝8万円

さらに司法書士手数料6～10万円＋実費

空き家を売却して売却益が出た場合、

所得税などがかかる場合があります。

譲渡所得税というのは通称で所得税（譲渡所得）、

住民税、復興特別所得税の総称です。

この譲渡所得税には多くの特例や特別控除があります。

国も生活の基盤である不動産から必要以上の税金を

取ることは考えていません。

仮に売却益が出たとしても、

特例や特別控除で課税を免れることも多いのです。

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【空き家を早く売却】した方が良い理由





〇維持費にお金がかかる

まずはお金の話です。空き家に限らずですが、

家を維持するにはお金がかかります。

固定資産税は毎年必ず課税されます。

このほか、都市計画税が課税される場所もあります。

家は放置しておくとどんどん劣化が進みます。

メンテナンスのための費用もかかります。

マンションの場合は管理費や共益費が利用の有無にかかわらず

徴収されてしまうのです。

空き家は持っているだけでお金がかかってしまいます。





〇早く売ると3,000万円特別控除を受けられる可能性がある

こちらは税金の話です。

居住しなくなってから3年を過ぎる年末までに売却すると、

売却益から3,000万円を控除することができます。

古くから所有している不動産は取得額がとても安いもの。

このため、売却益が発生することがあります。

その売却益を差し引いて税金を少なくすることができるのです。

これならば早く売却しようという動機が働きます。





〇放置すると近所に迷惑をかける可能性がある

空き家はなかなか管理や監視が行き届かないものです。

一戸建であれば、樹木の越境などで隣家に

迷惑をかける可能性があります。

また、安全上も空き家は問題です。

不審者や浮浪者が居付いてしまう可能性もあります。

不審火が発生しても空き家では気づきません。

空き家を放置しておくと隣家や近所に迷惑をかける

可能性があるのです。





〇負の遺産になってしまう可能性がある

不動産は資産ではあるものの、利用価値のない不動産は

負の遺産になる可能性もあります。

負動産や腐動産のような造語もあるくらいです。

こうした利用価値のない不動産は活用することもできず、

お荷物扱いとなってしまいます。

家族間でも押し付け合いが発生してしまうのです。

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【家を解体し更地にして売却】

空き家の売却方法





〇買主が見つかりやすい

家を探している人の中には、

注文住宅を建てようとしている人もいます。

こうした人たちは建物付きよりも更地での購入を

希望するもの。

この他建売業者

（建売住宅を建てて販売する会社。ハウスメーカーなどとも）も

買主候補となります。

日本では更地の方が買主を見つけやすいのです。

不動産業者に相談しても、更地化をすすめる場合もあります。





〇古家付き土地より高く売れる

古家付き土地は買主が建物を解体する必要があります。

このため、解体費用を差し引いて価格を設定することが必要です。

建物を解体することは買主にとっても負担になります。

この点からも手間賃を引いて価格設定をする必要があるのです。

売主の手で更地にしておけばこうした心配はありません。

すぐに建物が建てられる土地として価値も上がります。





〇解体の時間や費用を負うことになる

更地にするということは、建物の解体を売主が行います。

当然ながら解体費用は売主負担です。

解体費用は建物にもよるものの、100万円を超えることも。

お金だけでなく、時間や手間もかかります。

解体業者を知っているということはあまり多くありませんので、

不動産業者に紹介してもらうとよいでしょう。

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【空き家の売却方法】家を解体せずに売却

空き家の売却方法として、まず家を解体せずに売却する方法の特徴をみていきましょう。

この方法は、売主の手間もかからない上、高く売れる可能性もあります。その反面、建物の状態次第では逆に売れにくくなるものなのです。建物付きで売却する際の特色を確認していきます。





〇高く売れる

まずは売却金額についてです。

建物の状態にもよりますが、建物付きの方が

高く売れる可能性があります。

木造住宅では概ね築20年までであれば中古戸建として

建物価格を加算して売却可能です。

ただ、新築時の建物価格から考えると、

中古住宅の建物価格はかなり割安となります。

ちなみに20年超であれば、カテゴリーは

古家付き土地とされるケースが多くなります。



〇手間があまりかからず解体費のお金の持ち出しがない

建物付きで売却すれば売主は手間がかかりません。

更地にしようとすると建物を解体する必要があります。

これにはお金も手間もかかるもの。

特に解体費は、右肩上がりで上昇しています。

時間や手間を考えると建物付きで売却した方が楽なのです。



〇家によっては買主が見つかりにくい

建物によっては買主が見つかりにくいこともあります。

特に日本人は新築好きです。

古い建物では設備も劣化している可能性があります。

その建物が広すぎたり、狭すぎたりして

買主の希望と合わない可能性もあるのです。

建物付きで売却しようとすると需要とのミスマッチが

起きやすくなります。

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