2021年09月の記事一覧｜刈谷市・高浜市エリアの不動産売却はセンチュリー21ケヤキ住建｜ケヤキ住建株式会社

【持ち家を貸す】

賃貸経営のメリット・デメリット










賃貸経営には家賃収入を得られるという

大きなメリットがある半面、

いろいろなリスクが伴います。





家賃収入ゼロのリスク



入居者が決まらなければ、

もちろん収入はその間、ゼロです。



その物件の住宅ローンを完済している人や

ローンを組んでいない人は、

資金回収についての問題はないが、

家賃収入をその物件のローン返済に

充てる場合は、空室期間には

自分の貯蓄や給与などを返済資金に

回すことになります。



転居先の新居にお金がかかる人は

二重に住居費がかかることになります。



また、部屋が空室でも維持・管理の費用は

発生していることも忘れないようにしましょう。



建物と土地には毎年、固定資産税がかかり、

さらにマンションでは管理費と修繕積立金が

毎月かかります。



一戸建ての場合は、室内の空気の入れ替えや

庭の手入れなどの管理の費用が発生します。





建物や設備が劣化・故障するリスク



建物は時間とともに劣化します。


また、多くの住宅設備は耐久年数が

十数年ほどとされ、いずれ、

故障や素材の劣化、性能・機能の低下が

生じてきます。



交換や修繕にかかる費用は貸主の負担です。



想定されている耐用年数よりずっと早く

故障してしまうこともあるので、

そうしたことを想定しておく必要もあります。





家賃の設定額が減少するリスク



年数が経って建物が古くなれば、その分、

賃貸物件としての魅力が減少しがちなります。



そのため、家賃を減額しないと入居者が

決まらなくなる場合が考えられるます。



また、周辺環境の変化や賃貸物件の供給数の変化、

入居者ニーズの変化などによって

賃貸相場が変動して、

家賃を値下げせざるを得なくなることもあります。



例えば、郊外のファミリータイプ物件を

所有していたとして、周辺に似たような

賃貸物件が増えることになれば、

家賃相場が下落してしまうケースが見られます。





入居者トラブルのリスク



入居者が家賃を滞納する、

騒音やゴミ出しなどで近隣に迷惑をかける、

退去時に原状回復費用でもめるなど、

入居者とのトラブルが発生する可能性もあります。



賃貸経営は相手あってこその商売なのだから、

そうした心構えも必要となります。





災害リスク



地震、台風、水害などで建物に被害が

及ぶことも考えられます。



修理する場合は費用がかかり、

被害内容によっては、賃貸物件として

維持できない状態になることもあります。

弊社には刈谷市・高浜市はもちろん

三河エリアに強く、

売却経験の豊富なスタッフが在籍しております。

三河エリアのマンションの売却や買取り希望の方、

ご所有不動産の資産の運用・相続のご相談は

センチュリー21　ケヤキ住建にお任せください！

【リフォーム】不動産会社を通すと楽










リフォームやルームクリーニングは、

自分で直接依頼するほうが安く上がる

かというと、そうでもありません。



また、職人やリフォーム会社、

クリーニング会社を探して依頼するのは

意外と手間や時間がかかります。



それに、そこの技術力がどうなのか、

仕上がりはどうなのか直接知らないので、

多少の不安も生じてきます。



ではどうすればよいかというと、

仲介や管理を委託している

不動産会社を通じて頼むのがよいでしょう。



不動産会社は、賃貸物件のリフォームや

ルームクリーニングの手配を

日常的な業務として行っているので

手慣れているし、依頼先の職人やリフォーム会社の

腕前を熟知しています。



さらに、汚れが目立たない壁紙など

賃貸物件としてオススメの素材や

住宅設備などについて知識があったり、

賃貸に出すならここは修繕すべき

という部分についてアドバイスもします。



貸主自身が立ち会えなくても、

リフォームの現地見積もりなどに

立ち会ってくれたりもするので安心です。



貸主は、引越しなどで多忙な面もあるので、

手間いらずで気楽でいられます。



リフォーム会社などに出してもらった

見積もりの内容を確認して、

貸主自身が納得すれば、

正式にリフォームやクリーニングを

依頼しましょう。

弊社には刈谷市・高浜市はもちろん

三河エリアに強く、

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【賃貸経営】

リフォーム＆ルームクリーニングの必要性

家は年を経るにつれて古びていきます。

人間が暮らすことで汚れや故障、

劣化も生じてきます。



貸主自身で住むぶんには気にならなくても、

第三者が見て気になる部分は取り除いて

一新しておくとよいでしょう。



賃貸経営は人に家を貸して成り立つ商売なので、

入居者が気持ちよく暮らすことができる

物件であることが、安定した収入にも

つながりやすくなります。

リフォームするのは貸主自身が退去してから

すぐに行うとよいでしょう。



暮らしていたままの状態を

入居希望者に見てもらうより、

一新した状態のものを見てもらうほうが

入居者が決まりやすくなります。



リフォームやルームクリーニングの

有無や規模は、築年数などによって

異なってきます。

弊社には高浜市・刈谷市はもちろん

三河エリアに強く、

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【住まなくなった持ち家】

売る・空き家のまま・貸す










売却する


メリット

• 保有し続けることで発生する費用
•  
• （固定資産税や維持費など）がかからない。
•  
• 別の物件を購入する際に、残債がない場合は
•  
• 売却代金を購入資金に充てられます。
•  
• 建物の維持やメンテナンスの手間がかからず、
•  
• 精神的に気楽でいられるでしょう。

•  
• 住宅ローンの返済が残っていると、
•  
• 売却時に残債を一気に返済しなくてはなりません。
•  
• 売却時に残債と同程度もしくは上回る額で
•  
• 物件が売れないと、貯金などの自己資金を
•  
• 清算に充てることになります。
•  
• 売却の際には仲介手数料や登記費用など、
•  
• ある程度まとまった費用がかかります。
•  
• 不動産という資産を失います。

売却価格で残債の清算と諸費用の支払い分を

まかなえればベストですが、

よほど立地のよい物件でない限り、

購入価格より売却価格が高くなるケースはまれです。

売却する場合はしっかりした査定で物件の

売却価格を見極めることが必須となります。





空き家のまま維持する


メリット

•  
• 持ち家に戻ることになったら、
•  
• いつでもすぐに戻れる安心感があります。
•  
• 不動産という資産を保有し続けられます。

デメリット

•  
• 親族や管理会社などに定期的な管理を
•  
• 任せる必要があります。
•  
• 窓を閉め切ったままにしておくと建物が湿気で
•  
• 傷みやすいため、痛みを避けるには定期的に
•  
• 通気させる手間がかかります。
•  
• 不法侵入など防犯面の心配が生じます。
•  
• 租税公課や維持費などコストがかかり続けます。

セカンドハウスや別荘として自分で使用するなら

維持管理しやすいですが、できない場合は、

ある程度の維持費が発生するものと

考えたほうがよいでしょう。

一戸建ては庭のメンテナンスも必要ですし、

マンションなら管理費や修繕積立金が

引き続きかかるのも忘れないようにしましょう。





賃貸に出す

メリット

•  
• 賃貸経営による家賃収入が得られます。
•  
• 将来、その家に戻って住むこともでき
•  
• 不動産という資産を保有し続けられます。

•  
• 空室期間で収入がない期間が
•  
• 生じる可能性があります。
•  
• 家賃滞納などの入居者トラブルが
•  
• 発生する可能性があります。
•  
• 建物の劣化や設備の故障による修繕費、
•  
• 固定資産税などの経費が発生する
•  
• 確定申告、物件の維持管理など、
•  
• 賃貸経営上の手間がかかります。

弊社には高浜市・刈谷市はもちろん

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【基準地地番】刈谷市・高浜市・安城市





9月21日発表の2021年の基準地価

刈谷市・高浜市・安城市の基準地番はこちらです！！




刈谷市



刈谷市一ツ木町６丁目４番９

刈谷市住吉町３丁目３６番

刈谷市東境町上野５７番２

刈谷市半城土町本郷１７番７

刈谷市泉田町絵下城２０２番３

刈谷市元町６丁目２７番３

刈谷市板倉町１丁目１６番１４

刈谷市小垣江町南屋敷１０番３

刈谷市若松町４丁目１２番

刈谷市中手町４丁目５０２番

刈谷市半城土西町２丁目１１番１４外

刈谷市大手町５丁目３８番５

刈谷市神明町１丁目４０番１

刈谷市高倉町２丁目２０８番

刈谷市東陽町２丁目２４番外

刈谷市末広町１丁目２３番８

刈谷市若松町１丁目４番

刈谷市小垣江町本郷下５１番１





高浜市



高浜市屋敷町６丁目２番４２外

高浜市小池町４丁目８番１５

高浜市二池町３丁目６番２７

高浜市神明町２丁目２番７外

高浜市沢渡町4丁目1番13外





安城市



安城市小堤町２９５番２

安城市錦町１８３番

安城市安城町清水１１番６

安城市美園町２丁目１５番１３外

安城市今池町1丁目25番5

安城市小川町鹿乗１番１０２

安城市根崎町西根３７番２

安城市二本木新町３丁目５番１２

安城市桜町６２番１

安城市横山町赤子７１番

安城市住吉町３丁目５８０番１外

安城市朝日町５６１番１８

安城市今本町４丁目２番８

安城市桜町２８１番

安城市三河安城町２丁目１３番１

安城市桜井町貝戸尻５６番１外

安城市根崎町東新切１８番１

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【基準地価】2021年　刈谷市・高浜市・安城市










9月21日に2021年の基準地価が発表されました。

刈谷市・高浜市・安城市・その他三河エリアで

ご所有の不動産の売却をお考えの方

将来的に売却・購入するかもしれないと

お考えの方などには刈谷市の基準地価・

高浜市の基準地価・安城市の基準地価・

三河エリアの基準地価

それぞれ気になったのではないでしょうか？





▼▼2021年度愛知県地価調査基準地一覧表▼▼











記事によると、県の平均変動率は、

全ての用途で上昇となりました。



平均変動率をみると、

住宅地は 0.2％の上昇（昨年 0.7％の下落）、

商業地は 1.0％の上昇（昨年 1.1％の下落）と、

住宅地及び商業地は 2 年ぶりの上昇となりました。



上昇、横ばい、下落地点数の割合をみると、

住宅地では上昇地点数が

34.2％（昨年 5.5％）を占め、

横ばい地点数が 35.8％（昨年 29.3％）、

下落地点数が 30.0％（昨年 65.2％）と

なりました。



また、商業地では上昇地点数が

33.7％（昨年 9.9％）を占め、

横ばい地点数が 37.5％（昨年 14.5％）、

下落地点数が 28.8％（昨年 75.6％）です。



愛知県刈谷市の土地価格(2021年)は

坪単価46万円(国土交通省の調査による

2021年愛知県刈谷市の土地、

全取引18件の平均)で前年比-7.91%下落

しております。



公示地価(2021年)は平均坪単価49万円で

前年比+0.65%上昇しています。

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【住み替え】住まなくなった家

転勤や転職、家族や収入の変化などによって、

家を住み替えることになった場合、

持ち家をどうするのか考えなくては

なりません。



その選択肢は主に3つあります。



「売却する」

「空き家のまま維持する」

「賃貸に出す」

売る場合、建物を維持する必要がないので

精神的に楽である半面、

住宅ローン返済が残っていれば、

その残債を一気に清算する必要があります。



空き家として維持する場合は、

住みたくなったらいつでも住める

メリットはありますが、建物の劣化や

防犯上の心配が生じてきます。



貸す場合は、家賃収入を得られる

メリットがありますが、

逆に空室や家賃滞納などのリスクがあります。

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【定期借家契約】メリットと注意点










通常の賃貸契約である「普通借家契約」では、

入居者（借主）が希望すれば、

貸主に正当な理由がない限り、

更新しなくてはなりません。



期間限定の転勤や海外勤務で、

いずれ持ち家に戻る時期が

決まっている場合は、

「定期借家契約」を結ぶとよいでしょう。

特に注意すべき点は家賃の設定です。



一般的に賃貸住宅を探している人は、

契約を更新してその後も住みたい・

住み続ける可能性をもちたいと考えるので、

契約期間が限定された定期借家契約を

避ける人は多いと考えられるます。



そのため、家賃を普通借家契約に比べて

安くしなければ入居者が決まりにくい

という面があります。



たとえ家賃収入が相場より安いとしても、

決まった時期に持ち家に戻れる安心感は

お金には代え難い面もあります。

また、2～3年という比較的短期間で

持ち家に戻るので、見知らぬ他人に

家を貸すのをためらう人もいるでしょう。



身内や友人・知人に貸すなら安心と考えて、

そうしている人も少なくはないようです。



その場合、身内だからと賃貸借の契約について

おろそかにせず、きちんと定期借家契約で

契約書を取り交わしておきましょう。

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【定期借家契約】

家を貸す期間や将来を考える

持ち家に住まないことになって

「貸し出す」ことを選択した際、

• いつまで貸すのか
•  
• 将来その家に住むのか

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【家賃滞納者】へは早めに対応する

毎月の家賃入金をしっかり確認することは、

家賃滞納を防ぐことにもつながります。



滞納の原因がうっかり忘れなら、

早めに連絡をすることで回収は比較的容易です。



しかし、連絡が遅れると、入居者が一度に支払う

家賃が2カ月分、3カ月分と高額化し、

支払えない状況に陥ることもあり、また、

家賃滞納が常態化してしまうことにも

なりかねません。

家賃滞納が起きた場合、下記のような流れで

対応していくことになります。



入居者管理を不動産会社に委託している場合は、

不動産会社が代行します。

1. ①家賃滞納の数日以内に、電話・書面で
2.  
3. 支払いの督促をする
4.  
5. ②1週間後位に入金がない場合は、
6.  
7. もう一度督促をする。
8.  
9. 遅延理由や支払い見込みも確認する
10.  
11. ③それでも入金がない場合は、
12.  
13. 連帯保証人に支払いを依頼する
14.  
15. ④期日までに支払いがない場合、
16.  
17. 賃貸契約の解除と部屋の明け渡しを通知する

事実を証明する材料となるので、

書類は内容証明郵便にするとよいでしょう。

また、家賃滞納は実は5年で時効と

定められており、時効後には請求

できなくなってしまうので要注意です。

ただし滞納者に家賃滞納の事実を認めさせた場合は、

時効を中断することができる。時効にしないためにも、

督促状に捺印をさせるなど、

早い段階で事実を認めさせることが大切です。

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