2022年01月の記事一覧｜刈谷市・高浜市エリアの不動産売却はセンチュリー21ケヤキ住建｜ケヤキ住建株式会社

【耐震改修支援税制】住宅ローン減税との併用










住宅ローン控除の要件と耐震改修支援税制の要件の

どちらも満たしていることが併用の前提です。






〇固定資産税の特例

固定資産税の特例は、1982年1月1日以前に建築された

既存住宅を新耐震基準に適合するように

改修工事を行った場合、工事完了時期にしたがって

工事完了翌年分の住宅の床面積120㎡相当分までの

固定資産税を2分の1にする減額制度があります。



対象となる工事は50万円超です。

手続きは耐震基準に適合したことを証する証明書を

建築士や住宅性能評価機関、

地方自治体などからもらって申告することが適用の条件です。

弊社には刈谷市・大府市・岡崎市はもちろん

三河エリアに強く、

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【相続手続き】期限










相続手続きには期限があるものがあります。

主要な相続手続きの期限を記載しました。

相続人の方々は忙しく、様々な思いを持ちながら

過ごされると思いますが、期限内に必要な手続きを行って下さい。

期限内に手続きが間に合わなければ、

不利益をこうむる場合があります。





相続開始から7日以内

死亡届

死亡者の居住地あるいは本籍地等の

市区町村役場に提出します。





相続の開始を知った時から3か月以内

相続放棄

「相続放棄」とは、相続人が被相続人の

財産及び債務について一切の財産を受け入れないことです。

この意思表示は相続開始を知った日から

３ヶ月以内に家庭裁判所に届け出をすることが必要になります。



限定承認

「限定承認」とは、正の財産の範囲内で

負の財産を承継することです。

この意思表示は相続開始を知った日から

３ヶ月以内に家庭裁判所に届け出をすることが必要になります。

（ただし、この申し立ては相続人全員が

共同して行う必要があります。）





相続の開始を知った時から4か月以内

準確定申告手続き

個人が死亡した場合には、その年の1月1日から

死亡の日までの期間の所得について

相続開始を知った日の翌日から4ヶ月以内に確定申告

（準確定申告といいます）をし、納税しなければなりません。





相続の開始を知った時から10か月以内

相続税の申告手続き

被相続人の遺産に対して相続税がかかる場合には、

相続開始を知った日（通常は被相続人の死亡した日）の

翌日から10ヶ月以内に相続や遺贈等によって

財産を取得した人が相続税の申告・納税を

しなければなりません。

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【相続税】を計算する










①「課税価格」を計算する

まず、相続税の対象となる課税価格を計算します。



被相続人の遺した一切の財産の相続税評価額を合計し、

さらに加えるものは加え、引くものは差し引いて、

その結果出た額が相続税の課税価格となります。



課税価格を出すにあたって相続財産に加えるものは、

みなし相続財産と呼ばれる生命保険金や死亡退職金と

相続開始3年以内の相続や遺贈により財産を

もらった人に対する贈与財産などです。



また、相続財産から差し引くものは

葬儀費用と被相続人の債務です。





② 課税遺産総額の計算

次に、基礎控除額を計算します。



この基礎控除の額は、定額控除と、法定相続人の

数に応じた控除を合計して算出します。



なお、法定相続人として認められる養子の数には制限があり、

実子がいれば１人、実子がいなければ2人までとなります。



課税価格の合計額から基礎控除額を差し引いた残りが、

課税遺産総額です。



相続税は、この課税遺産総額に基づいて計算されます。



もし、相続税の課税価格が基礎控除額以内であれば、

相続税はかかりません。申告も不要です。





③ 相続税総額の計算

課税遺産総額を法定相続分で分け、

それぞれの相続税を計算して合計します。



実際の相続人や相続割合に関係なく、

法定相続人に法定相続分で分けて

計算することに注意して下さい。



この合計額が、相続税の総額となります。





④ 相続人それぞれの相続税の計算

相続税の総額を実際の相続人に、

相続割合に応じて分配します。



配分された額から控除があればその額を

差し引いた額が、各人の負担すべき相続税額となります。

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【相続財産】を評価する

相続財産として何がどれだけあるのか

調査・確認します。



現金や預貯金、不動産といったプラスの財産だけでなく、

借金やローンなどのマイナスの財産についても

調査・確認します。



次に相続財産を評価します。



相続財産は基本的には時価で評価することになっていますが、

評価のしかたはそれぞれの財産の種類によって決まっています。

借地権などの権利がついている宅地は、

権利のついていない所有者が自由に使える宅地（更地）

としての評価額から借地権の権利の評価額を引いて求めます。

借地権の評価額は、借地権の目的となっている土地が

自用地（更地）であるとした場合の評価額に借地権割合を

乗じて求めます。この借地権割合は、地域ごとに定められており、

路線価図や評価倍率表で確認する必要があります。



都心部の普通住宅地区ではおおむね60%から70％程度です。

一般に都心部で借地権は、法律で存続期間が保証され、

借地期間が満了しても地主側に正当理由がなければ更新されます。



このため貸宅地は低く評価されますが、

実際第三者間で取引される実勢価格は、

もっと安くなる傾向があります。





家屋の評価

家屋の相続税評価は固定資産税評価額をもとに評価します。



自宅や商売で使っている建物の評価は、

1棟の建物ごとに評価します。



評価額は、固定資産税評価額そのままの評価額となります。



固定資産税評価額は、固定資産税の納税通知書の

記載金額などで確認できます。



固定資産税評価額は、構造にもよりますが

建築当初は建築金額の50%~60%相当額です。

アパート等の賃貸住宅は、貸家として評価され、

建物としての固定資産税評価額から借家権割合を

差し引いた評価となります。

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【相続人を決める】相続










まず、誰が相続人なのかを確定することが

必要になります。



遺族の誰が、財産を相続するかを定めた

法定相続人というものが民法で決められています。



遺言書があり、そこに遺産の分割が記載されているときは、

民法で決められた法定相続よりも優先されます。



これは、亡くなった被相続人の最終的な意思表示なので、

尊重しようという考え方があるからです。



遺言書がないときは、法定相続人全員で誰がどの財産を

相続するかを決め、遺産分割協議書を作成することになります。

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【相続】流れ










①相続人を決める

1. 1.遺言書、遺贈、死因贈与などの確認
2.  
3. 2.法定相続人の確定

1. 1.相続する資産と、債務のリストアップ
2.  
3. 2.相続財産の評価
4.  
5. 3.（遺言書がない場合）遺産分割協議書の作成

1. 1.相続税の課税価格の計算
2.  
3. 2.課税遺産総額の計算
4.  
5. 3.相続税総額の計算
6.  
7. 4.相続人それぞれの相続税の計算

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【所得要件・中古住宅の築年数要件】住宅ローン減税










①対象者の所得要件の引き下げ

これまでは、住宅ローン減税を受けるには、

ローンを借りた人の合計所得が3000万円以下

という要件がありました。


2022年1月1日以降に居住開始した場合は、

これを2000万円に引き下げるとしています。





②中古住宅の築年数要件の撤廃

これまでは、中古住宅の場合に、

木造住宅は築20年以内

耐火構造（いわゆる鉄筋コンクリート造りのマンション）は

築25年以内

といった要件がありました。


この築年数要件が撤廃されます。


代わりに

登記簿上の建築日付で昭和57年1月1日以降の住宅

（いわゆる新耐震基準）といった条件が加わります。





③住宅の床面積の一部緩和

住宅ローン減税が受けられる住宅には、

床面積が50平方メートル以上

という要件があります。



が、現行の住宅ローン減税でも、

13年間控除の対象の場合で合計所得が1000万円以下の年は、

床面積40平方メートル以上

でも適用されるようになっています。



今回の税制改正大綱でも、2023年12月末までに

建築確認を受けた新築住宅は、

床面積40平方メートル以上で適用されることとしています。

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【他の特例との関係】住宅ローン控除

他にも、居住した年とその前後2年間（合計5年間）で、

前の自宅で特定居住用財産の買換え特例や

3,000万円特別控除を使っている場合は

この制度の利用ができないなど、

住宅ローン控除（減税）の利用可否についての

条件があります。

特定居住用財産の買換えなどの場合、

譲渡損失の損益通算および繰越控除との併用は

可能となります。



しかし、譲渡損失の損益通算または損益通算の

繰越控除を利用するということは、

その適用を受ける年の所得税が

ゼロになる可能性があるということです。



そもそも、住宅ローン控除（減税）は

課税されるべき所得税がなければ利用できません。



住宅にかかる税制度に関しては条件や

手続き方法などが複雑ですので、

不明な点は税理士等の専門家に確認してみると良いでしょう。

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【住宅ローン控除・減税】ローン等の条件

住宅ローン控除の対象となるローン等の適用条件も

いくつかあります。



すべての条件を満たす必要がありますので、

きちんと確認しておきましょう。

• 適用を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること

• 自己居住用の住宅とその敷地取得のための借入れで、
•  
• 一体として借入れられたものであること

• 返済期間が10年以上あること

• 借入れは次の6つのいずれかからのものであること

1.  
2. ①銀行
3.  
4. ②農協・信用金庫・信用組合
5.  
6. ③住宅金融支援機構
7.  
8. ④地方公共団体
9.  
10. ⑤各種公務員共済組合
11.  
12. ⑥勤務先（市場金利を換算して定められた0.2％以上の金利、
13.  
14. 2016年12月31日以前に居住用とした場合は1％以上）

ただし、親族や知人などの個人、親族の会社や自身が

役員となっている企業からの借入金は対象となりません。

•  
•  
•  
• ※国税庁「No.1225 住宅借入金等特別控除の
•  
• 対象となる住宅ローン等」

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【住宅ローン控除】リフォーム・増築の適用条件

リフォームや増築の場合は新築住宅の適用条件の他に、

次のいずれかの工事に該当していることが必要です。

1.  
2.  
3.  
4. ①増改築、建築基準法に規定する大規模な修繕
5.  
6. または大規模な模様替え
7.  
8. （壁・柱・床・はり、屋根または階段のいずれか1つ以上）の工事
9.  
10.  
11.  
12. ②マンションの専有部分の床、階段または壁の
13.  
14. 過半についておこなう一定の修繕・模様替えの工事
15.  
16.  
17.  
18. ③家屋・マンションの専有部分のうちリビング、キッチン、
19.  
20. 浴室、トイレ、洗面所、納戸、玄関または廊下の一室の床、
21.  
22. または壁の全部についておこなう修繕・模様替えの工事
23.  
24.  
25.  
26. ④耐震改修工事（現行の耐震基準への適合）
27.  
28.  
29.  
30. ⑤一定のバリアフリー改修工事
31.  
32.  
33.  
34. ⑥一定の省エネ改修工事

•  
•  
•  
• ※国税庁「No.1216 増改築等をした場合
•  
• （住宅借入金等特別控除）」

なお、これらの工事費が100万円を超えていることも

条件の一つです。



この100万円のなかには、住宅ローン控除（減税）の

適用を受ける工事と一体性があれば、

設置費用や設備機器の購入費用も含めることができます。



たとえば1階の水回りリフォーム時に2階のクローゼットを

新たに付けた……などの場合は、

2階部分の費用は一体性がないため

住宅ローン控除の対象になりません。

リフォームや増築の適用条件はかなり複雑となっていますので、

新築や中古住宅の購入時に比べて注意しなければいけない点が

たくさんあります。



自宅のリフォームに際し、住宅ローン控除（減税）の

利用を検討する場合には、

早めに専門家に相談すると良いでしょう。

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