カテゴリ：購入相談
【買ってはいけない物件】土地
〇災害リスクの高い土地
日本といえば、世界的にみても自然災害の発生率、
死亡率とともに上位に食い込んでくるほどです。
自然災害大国といっても過言ではありません。
家の購入は人生で複数回あるかないかのビッグイベントです。
同じ土地に可能な限り長く住むことを考えるなら、
できるだけ自然災害にも耐性がある土地を選びたい
というのがみなさんの本音ではないでしょうか。
例年よく訪れる台風による浸水被害、地震と
大きく関係する活断層などもチェックしておきたい方も
いるのではないでしょうか。
引っ越しの際によく見るハザードマップは、
市役所や区役所での確認はもちろんのこと、
現在は自治体のホームページが整備され、
手軽に危険地域を閲覧することができるようになりました。
国土交通省がまとめている国土地理院サイトでは、
活断層の確認が可能です。
住みたい街がどのような災害と向き合うことになりがちなのか
調べることで、どういった部分に注意を向ければいいかが
明確になります。
火災保険でのオプションに組み込んで対策したり、
津波や崖崩れなど致命的な危険が想定される場所は
避けたりするなど、工夫して土地選びを進めましょう。
〇水はけの悪い土地
水はけが悪い地域は湿度が高く、
建物自体に湿気対策が必要になってきます。
湿地や泥などで構成された水田向きの土地は
非常に吸水・保水性が高いため、
庭を整えたとしても水が溜まり吸収されにくいことが予想されます。
いつまでも残る水分は衛生面に不安をもたらすだけでなく、
床下の木材を腐らせる原因となり、
基礎のコンクリートにも影響を及ぼします。
近隣住民への聞き込みや、川や池などの
水に関連した語句が付いている地名は一度調べてみると良いでしょう。
〇地盤沈下した土地
地盤の種類でも粘土層が分厚い地盤は、
地盤沈下が発生しやすいとされています。
地盤調査に関しては基本的に土地購入後に可能となるため、
地盤改良が必要になるかどうかは調査結果次第。
目視で地盤沈下しているかどうか判断するために、
建物を一周してみて、地面との接地面に隙間、
凹みがないかチェックしてみましょう。
周辺地域より土地の位置が下がっていると、
雨水が溜まり浸水の原因となります。
過去に液状化や地盤沈下の発生状況を確認することに加え、
近所の人に大雨のときの周辺状況、
浸水有無を聞き込んでみるというのも一つの手。
マンションの場合は設計図書のボーリングデータを
確認してみて下さい。
〇近くに崖がある
近年、盛土や切土による大きな土砂災害や崖崩れが発生し、
甚大な被害となったことはまだ記憶に新しいのではないでしょうか。
買いたいと思っている土地の裏が急斜面であったり、
見ただけで危機感が働き崖崩れを彷彿とさせたりするような
土地はおすすめできません。
自治体によって内容が異なるがけ条例によって家が建てられない、
もしくは再建築ができないといったケースがあることも
想定しなければなりません。
安心して長く住むことを考えるのであれば、
このような条件の土地は最初から選択肢に入れないようにしましょう。
〇再建築不可の土地
中古物件探しの際、『再建築不可』という単語を度々見かけ、相場とのズレに疑問を持たれる方もいるのではないでしょうか。
再建築不可とは、なんらかの理由で現在建てられている建物が無くなった後は、再び住宅を新築することができないという意味で使われています。
これは自然災害など致し方ない理由であっても同様で、建て直しができません。
土地自体の評価も、資産価値も大幅に下がってしまうため、いざ売りたいとなった際に人を選ぶような状況になってしまうことはまず間違いないでしょう。
敷地と道路の関係性にも注目しましょう。
敷地前の道幅(幅員)が狭い場合、車両の行き来が難しくなり、建築資材の運搬作業に支障が出るだけでなく、日常生活でも不便を感じることが多くなります。
車との距離が近いと、お子様とのお散歩やウォーキングする際など不安に感じる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
判断基準として、幅員が4ｍ以下の道路はセットバックが必要になるか、再建築不可とされている状態であることが懸念されますので注意しましょう。
幅員は個人で測ることも可能ですが、土地の境界に関する知識が必要であり、道路の形状や水路、側溝の有無、自治体の解釈などにより計測ポイントが異なります。
しっかりとした数値を知るためには、建築会社に相談し確定測量業者を紹介してもらう、法務局や役所で確認を行うなどの方法を取りましょう。
まずは前面道路が『公道』か『私道』かどうかをはっきりさせておくことが必要です。
万が一前面道路の所有者が分からない場合は勝手に手を加えることができないため、時間に余裕がなく土地決定を優先しなければならない時などは、購入自体を見直した方が良いでしょう。
〇空き家の多い地域
2022年問題として話題に上がっている空き家問題は
年々増加傾向にあり、国をあげて対策を行っている
社会問題のひとつです。
居住者が世話しなければ元気がなくなって、
次第に劣化の道を歩むことになります。
ホコリの累積だけでなく、水回りを起因とした害虫発生、
野良猫の住処になった場合は糞尿や死骸で
悪臭問題に発展することも考えられます。
シンボルツリーや庭の手入れが滞れば、
落葉や雑草がトラブルの原因になりかねません。
こうした心配だけでなく、犯罪者が身を隠すために
最適な場所である他、放火に利用される可能性など、
空き家放置は治安悪化につながるリスクが大きいことが分かります。
治安が悪化すればさらに空き家件数が増加し、
最終的に人口減少の影響でインフラが整わず、
街の資産価値が下がる恐れもあります。
いざ、家を売りたくても買い手がつかないなど、
悪循環に陥ってしまうことも想定しておかなければなりません。
〇治安の悪い地域
先ほどの空家問題に留まらず、長く安心した暮らしのためには、治安の良し悪しを気にされる方は少なくないのではないでしょうか。
街の治安状況はあくまでもそこに住んだことがある方のクチコミのようなものです。個人の感性や重要視するポイントは人それぞれ。数字ではっきり明示できるものではないので文面だけでは判断が難しいことも。
内覧に併せて周辺環境のチェックと、駅から物件までを日中と夜間に分け実際に歩いてみることで、実際の雰囲気を掴むことができます。
また、犯罪発生率は警視庁の犯罪発生マップで確認し可視化して判断材料とするとよいでしょう。
街の発展を左右する用途地域もしっかり確認し、今後どのような建物がエリア内に建設されることがあるのかまで考えられると、街のイメージと現状をより近づけることができます。
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