カテゴリ：売却相談 / 投稿日付：2021/10/25 11:30
【住居用不動産の特別控除】離婚時に使える
ただ、分与するのが居住用財産である場合は
「居住用財産を譲渡した場合の
3000万円の特別控除の特例」を使えば、
ほとんどの場合課税をされることはありません。
この特例を使う場合、譲渡所得は
以下のように計算され、確定申告が必要となります。
財産分与時の不動産の時価
－
（取得費＋譲渡費用）
－
居住用財産の譲渡所得の特別控除3000万円
従って居住用不動産の場合、
購入した時から価格が相当に上がっている
という場合でなければ、
譲渡所得税は課せられないことになります。
また、不動産の分与を受けたほうが、
将来不動産を売却する場合の譲渡所得税の
計算において、「取得費」は、
分与を受けた日の時価になり、
その日を基準に長期譲渡になるか
短期譲渡になるかを判定することになります。
なお、婚姻期間が20年以上の夫婦について
不動産の分与が行われる場合であれば、
婚姻中に贈与し、贈与をうけたほうが、
これを居住用に使用することによって、
2000万円の贈与税の配偶者控除の特例の
適用が受けられます。
これも確定申告が必要です。
ただし、いずれの場合も不動産を取得したほうは、
別途、不動産取得税の課税対象となります。
収益物件の財産分与では課税される場合も
したがって、離婚後に居住用の不動産ではなく
賃貸物件を分与するとき、
例えば夫名義の賃貸住宅を、
離婚後の生活の収入補填のため
妻に分与するような場合は、
分与するほうは譲渡所得税の課税対象となります。
そこでその賃貸住宅が取得価格と時価で比較して
譲渡益が出るようなときには、
譲渡所得があったとみなされ、
夫に所得税が課せられることになります。
分与にあたっての住宅の資産価値は
夫婦の合意で決定
住宅を売却せず、どちらかの所有とする場合は、
住宅の資産価値をいくらとして、
他の資産を分けるのか、
あるいは住宅を取得しないほうに
いくらの資産を渡すのかが問題となりますが、
お互いが合意できるのであれば、
実勢価格、固定資産税評価額、
不動産会社の査定価格など、
何を基準にしても問題はありません。
離婚訴訟などで資産価値が最後まで争われる場合は、
最終的には鑑定になります。
不動産の価格からローン残債額を差し引いて、
余剰があればその余剰金額分は、
財産分与の対象となります。
また夫婦の一方が、ローンの頭金を
婚姻前に貯めていた預貯金から払っていたとか、
親に援助してもらったり、
相続で取得した財産で繰り上げ返済をしたなど
という場合は、支払った金額そのままではありませんが、
その支払いをした一方の分与割合が増えます。
また、一方が結婚前に購入していた不動産について、
結婚後もローンを支払っていた、
という場合は、結婚後に形成された部分の
金額を算定します。
入居前の新築物件なら、分譲価格と同じと
夫婦で合意することもできます。
ただ、実勢価格を知るために、不動産会社に査定
してもらうことをお勧めします。
未完成の新築マンションは分譲販売から引き渡しまで、
ある程度日数がかかるものです。
特にタワーマンションは2～3年かかることもあり、
その間に相場も変わってきます。
契約した物件の残金決済と引渡しの前でも、
不動産会社への査定依頼は問題ありません。
査定金額の結果で売却タイミングを
検討してもいいと思います。
また、中古マンションでも市況が良ければ、
新築分譲時より相場が上がって高い査定価格が
付くことも少なくありません。
住み続けるか売却して現金で分けるか、
判断の基準になるはずです。
一戸建ての価格査定は建物の状態でかなり違ってくる
部分もあるので、地元の複数の不動産会社に
査定してもらいましょう。
そのエリアでの実勢価格に近い価格の目安を
知っておくことが大切です。
なお、調停や裁判では不動産の市場価格より
ローン残高が多い場合は、その不動産の価値は
０として算定するのが一般的です。
ローンについて夫婦で分割する、
ということは通常は行われません。
なぜなら債務を分けるためには債権者である
金融機関の同意が必要となるので、
実際的ではないからです。
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