カテゴリ：売却相談 / 投稿日付：2021/05/04 16:11
自宅を買いかえるタイミング
自宅を買いかえる場合、
現在住んでいる
マンションや戸建など
自宅の売却と、
買いかえ先の住まいの購入を
進めなければいけません。
自宅の買い替えで
「売り」と「買い」を
同時並行的に進められれば
効率がいいと思われますが、
タイミングを合わせるのは
難しいです。
どちらも手間のかかる作業なので、
両方いっぺんに進めるのは
物理的にも大変です。
そのため、買いかえでは
「売り」と「買い」の
どちらかを先に進めるケースが
一般的となります。
売りが先の場合を「売り先行」、
買いが先の場合を「買い先行」
などと呼んで区別することが多いです。
売り先行とは、
住んでいる自宅をまず売却し、
売れてから買い替え先の住まいを
買うパターンです。
メリットとしては
資金計画が明確で
安心感があります。
大抵のケースでは
売却して手元に残ったお金を
自己資金の一部に充てて、
買い替え先の住まいを
購入するからです。
自己資金がいくらなのか
はっきりしてから買うので、
資金計画に不確定な要素が
少なくなります。
逆に売り先行の場合のデメリットは、
仮住まいが発生することです。
自宅を先に売ってしまうので、
住む場所を確保するため
一時的に賃貸住宅などに
住まわなければならなくなります。
賃貸住宅を探すときの
仲介手数料や礼金、
仮住まい中の家賃、
引越し費用などを
負担しなければなりません。
一方、買い先行は
買い替え先の物件の購入を先に済ませ、
あとから旧居の売却を進める
パターンです。
メリットとしては
購入に時間をかけられることです。
また仮住まいも必要ありません。
買い先行には二重ローンの発生
という大きなデメリットがあります。
買い替え先の住宅を購入して
入居してから、
旧居を売却して買主に引き渡すまでは、
旧居と新居の住宅ローンを二重で
返済しなければなりません。
それに二重ローンは
金融機関の審査が通らなかったり、
通っても融資額を減らされたりする
可能性もあります。
また、売り先行がトクか
買い先行がトクかは、
そのときの不動産相場の動きにも
左右されます。
相場の動きには波があり、
上昇基調なのか下落基調なのか
によっても状況が異なるからです。
買い先行は新築マンションへの
買い替えなど、
購入する物件の売主が
不動産会社の場合が多いでしょう。
この場合はまず新築マンションの
売買契約を結びます。
売却に関しては
売主が指定する仲介会社に
専任媒介契約か
専属専任媒介契約で
売却を依頼するケースも
少なくありません。
新築マンションなどに
買い替えるときは、
売買契約時に、
買い替えが成立しなければ
売買契約を白紙に戻す
という旨の「買い替え特約」を
付けることもできます。
指定会社と媒介契約を結ぶときは、
売れなかった場合は
査定価格より低い価格で
仲介会社が買い取る
「買い取り保証」を
付けるケースもあります。
一方、個人が売主の中古物件に
買いかえる場合は、上記のような
買い先行は難しくなります。
二重ローンが可能であれば
買い先行でもいいのですが、
そうしたケースは
多くはありません。
いったん仮住まいすることを
前提に売り先行で売却し、
その後に買い替え先の住宅を
探すことになるでしょう。
買いが先か売りが先かは、
購入する物件や
資金計画などによって変わるので、
不動産会社と相談しながら
進めるのが賢明です。
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