カテゴリ：購入相談 / 投稿日付：2022/03/20 15:15
【注意点】中古住宅購入時
〇費用について確認
中古住宅を購入する際は同時にリフォーム、
リノベーションを行うことを考えている方は
多いのではないでしょうか。
住宅ローンにリフォーム、リノベーション費用を
組み込む場合は住宅購入の決済までに
工事の請負契約を結ばなくてはならず、
スムーズな契約のためには住宅購入の金額と
リフォームにかける金額を決めて資金計画をする必要があります。
この場合の決め手は、どんなリフォームを
どれくらいの費用でできるかのプラン提案を
スムーズにしてもらえるかどうかです。
あらかじめ全体の流れを把握しておきましょう。
〇建物の構造に問題はないか
マンションの場合、構造を居住者個人がどうこうすることは
できませんが、中古一戸建てにおいては重要な要素です。
後述する耐震性や住宅ローン融資に影響する
建築基準法に関わる問題もあるため、しっかり確認しましょう。
建物の構造で特に注意したいのが耐震性。
耐震性は建築後の劣化で低下します。
シロアリや雨漏り、壁内結露、地盤の影響による
ゆがみが生じて耐震性の低下に繋がります。
このチェックは床下や屋根裏の点検や、専門知識が
必要となるためホームインスペクションを利用すると安心です。
その他注意するポイントとして、木造住宅の場合は
部屋を区切る壁が構造の一部を担い家の重さを
支えている場合もあります。
その場合壁を取り去ることが難しいため、
間取り変更を予定している際は事前に建物の
構造がわかる工務店や建築会社のスタッフと
図面や現地を確認しておきましょう。
〇室内設備の確認
構造が重要、といった後で設備の話が出てくるのか、
とお思いかもしれません。
もちろん、キッチンや風呂はリフォームして交換することが可能です。
（費用はその分かかってしまいますが。）
問題は現在ある設備が交換可能かどうかです。
給湯設備が電気温水器だったため
光熱費が高くなって後悔した…なんてことも。
オール電化にしたい、と思っても中古マンションでは
置くスペースや重さがネックとなり
交換ができない場合があります。
また、同じく中古マンションでの中には排水管が細く、
一定以上の排水があると溢れかえってしまう、
という物件も。気づきにくい点ですが、
チェック項目の一つに加えておくとよいでしょう。
まず、一戸建て・マンションの区分なく
建物全体にかかわる耐震基準について解説します。
よく言われる旧耐震基準、新耐震基準というのは
1981年（この時点で建築申請をしているかが基準となるため、
竣工年ではない）を境とします。
それ以降の建築確認申請では震度6強から7に達する程度の
大規模地震でも倒壊は免れる構造であることが定められています。
また、2000年に定められた品確法によって地震に対する
強さを等級で表すことのできる制度が定められました。
例えば建築基準法で定められている最低限度の
耐震性が耐震等級1、その1.25倍の耐震性を持つのが
耐震等級2、さらに1.25倍が耐震等級3となります。
あくまで建てられた当時の耐震性のため、
その後のメンテナンスや劣化具合に左右されますが
目安として知っておくとよいでしょう。
次に、一戸建てに多い木造住宅について。
上記の新耐震基準に加え、木造住宅において
2000ともいわれる耐震基準に関する法改正がなされました。
これは阪神・淡路大震災の教訓を生かしたもので、
地盤に応じた基礎の設計、基礎と柱の接合部の金具、
耐力壁の配置などについての変更が行われました。
ではマンションはどうなのかというと
2005年に発生した耐震強度偽装事件、
いわゆる「姉歯事件」に関する法改正があります。
耐震強度の偽装を防ぐため2007年に建築基準法が改正され、
マンションのような大きな建物の設計は資格保有者が行うか、
資格保有者が適応性の確認を行うことが
義務付けられることとなりました。
以上のような法改正があったことを知っておけば、
どの耐震基準や制度上で作られているかがわかります。
〇水回りの劣化について確認
構造や劣化のチェックが重要、と言いましたが、
キッチンや風呂の交換にも費用がかかるものです。
綺麗であればそのまま使用できますから
リフォーム予算を見積もるためにも水回りの
チェックはかかせません。
特に一戸建てではユニットバスでない、
いわゆる昔ながらの在来工法の風呂は水漏れが
起きている可能性もあり、比較的大きな工事になることも。
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