カテゴリ：不動産投資 / 投稿日付：2021/08/04 10:30
【抵当権】の付いた物件を
購入する際の注意点
売主が金融機関からの融資を
受けて購入している場合、
担保として購入する物件に
抵当権が設定されています。
また、売主の事業のために
根抵当権が設定されている場合や
他の不動産と共に共同担保と
されている場合があります。
抵当権を、抹消しないままで
残しておくと、以前の所有者である
売主の借入金返済が滞れば、
抵当権の実行により
競売にかけられるなどにより、
買主が所有権を失いかねないため、
抵当権のついた物件を購入する場合には
抵当権の抹消が重要な要素となります。
不動産の売買取引においては、
売主の借入金に対する抵当権を
抹消して物件を引渡すことが
大前提です。
通常の売買取引の場合、
決済時に買主が支払った
残代金によって売主の借入金残額を
一括で返済して、所有権移転登記の
申請と抵当権抹消登記の申請を
同時に行ないます。
売買代金で返済しきれないようなとき
（残債が発生する場合）には、
金融機関などが抵当権の抹消に
応じるのかどうかについて、
事前に確認をすることが必要となります。
共同担保となっている場合には、
当該物件の売買により返済した後の
残額か残りの共同担保目録の物件で
担保できるかが問題となります。
これも、事前に金融機関との
確認が必要です。
ですから、金融機関が抵当権抹消に
応じないために、売買ができない
事態も発生しています。
このように売主本人の意思とは関係なく
金融機関の判断により売買が
できなくなる場合があるのです。
事前に金融機関との調整をしてきましょう。
1つの方法として、
事前に抵当権の抹消について
抵当権者に確認し、売買契約にて
「抵当権を抹消できなければ
白紙解除とする」 という旨の特約を
入れることが必要です。
決済時には司法書士に抵当権の抹消に
必要な書類をチェックし、
問題が全くないことを
確認したうえでなければ、
決済金は支払うわけにはいきません。
売買契約を締結して、手付金を
支払うことに不安がある場合には、
金融機関と事前調整のもと、
売買契約・売買代金の受渡し・物件の引渡し
等を同時に行う一括決済も
考慮する必要があります。
買主側が金融機関から融資の審査に
契約書が必要とされる場合には、
手付金０で契約し、違約金で縛る
ことも考えられます。
金融機関と相談してみてください。
抵当権だけではなく、買主の権利行使を
阻害する恐れのある権利、
所有権や抵当権以外の仮登記や
予告登記をはじめ複雑な登記がある場合にも
注意が必要です。
「差押」の登記、「譲渡担保」による
所有権移転の登記がある場合などには、
売買契約締結前に、弁護士など専門家に
相談すべきです。
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