2022年05月の記事一覧｜刈谷市・高浜市エリアの不動産売却はセンチュリー21ケヤキ住建｜ケヤキ住建株式会社

【住宅ローン返済年数】短くした場合










〇メリット

住宅ローンの利息額は、金利、返済年数（借入期間）、

借入金額で決まります。


金利や借入金額などほかの条件が同じでも、

返済年数を短くすることでローンの返済負担を軽減できます。

また返済年数を短くすることで、

一定の収入が見込める時期（退職前）に返済できる、

完済時期が早まるなどのメリットがあります。


フラット35では、返済年数21年以上35年以下よりも

20年以下のほうが金利優遇を受けられます。

返済年数は、都市銀行や地方銀行など一部の金融機関で必要な

保証料の額にも影響します。


保証料とは、返済が滞った際に保証を受けるため

保証会社に支払う費用です。


一般的に返済年数が長くなるほど保証料は高くなります。


諸費用を含めた総支払額で考えると、

返済年数を短くするメリットはさらに大きくなります。


なお保証料は返済年数のほかに、金融機関（保証会社）や

借入金額によっても変わります。





〇デメリット

返済年数を短くした場合のデメリットは、

毎月の返済額が返済年数を短くするほど高くなる点です。


利息額に注目すると返済年数を短くしたほうがよいですが、

無理のない返済額となるような返済年数にしなければなりません。

また借入当初の条件を変更することは難しいため、

借入後に返済年数を延長することは原則できません。


利息額などの負担や完済時年齢が気になる場合、

返済年数を35年としておき、返済期間中に一部繰り上げ返済をして

完済時年齢を短くし、利息額の負担を軽減することもできます。

なお経済状況の変化などで返済が厳しくなった場合、

金融機関と相談のうえ、返済年数が延長されることはあります。


ただこの場合、利息額が当初より増えるなどの注意点もあります。

弊社には刈谷市・大府市・岡崎市はもちろん

三河エリアに強く、

売却経験の豊富なスタッフが在籍しております。

三河エリアのマンションの売却や買取り希望の方、

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【リフォームローン】無担保型










無担保型はその名の通り、

担保をとらずにローンを組む方法となります。



返済期間が短く想定されていて、

1000万以下のローンを15年間くらいで完済できることが

目安となっています。



手続きも有担保型に比べ簡単で、

審査が短期間で完了します。



利子は有担保型より高めに設定されているため、

借入前にしっかりチェックしておきましょう。



それでもリフォーム費用が足りない場合は、

有担保型への移行も問題なく行うことができます。

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【有担保型】リフォームローン










有担保というのは、一般的な住宅ローンのように

リノベーション物件自体を担保として設定し借り入れを

実行するタイプのリフォームローンのことです。



比較的手続きが煩雑で、この後紹介する無担保型リフォームローンよりも

審査が厳しく、返済期間も長期で想定したローンとなります。



借入額が1000万以上となる場合や、

住宅ローンにリノベーション費用を含める場合は

担保が必要となる(抵当権を設定する)ことになるでしょう。



住宅ローンが残っている状態でリフォームローンを借りる場合は、

住宅ローンを借り入れた金融機関へ相談するとスムーズです。

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【リノベーション費用】住宅ローンに組み込む

中古住宅をリノベーション前提で購入希望の方は、

住宅ローンにリノベーション費用を含めての

借入れをオススメします。



住宅ローンはリフォームローンより利子が低めに設定されており、

書類手続きや抵当権の設定とその手数料が一本化できることが

大きな魅力です。



物件探しと並行してリノベーションの内容決定を

進めていかなければ審査に影響が出てしまうため、

こまめな打ち合わせが必要になります。



内覧の際、このお部屋ならどんなことができるのか、

どんなことをやりたいかなどのイメージを膨らませ、

メモに残しておくと良いでしょう。

また、住宅ローン返済中にリノベーションを考えているならば、

低金利のローンやリフォーム一体型住宅ローンなどへ

借り換えする良い機会とも言えます。




審査が厳しい、限度額が下がるなどの可能性も考えた上で

検討すると良いでしょう。

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【リフォームローン】住宅ローンとの違い

リフォームローンに関して、住宅ローンと

どんな点が異なっているでしょう。



新築物件の購入よりも比較的アクションを起こしやすい

リノベーションは、こだわりポイントを目一杯詰め込まない限り、

新築の購入と比較すると落ち着いた費用となることがほとんどです。



そのため、リフォームローンは審査に通りやすく、

保険加入不要、連帯保証人不要のケースが多い、

借り入れしやすいローンということが特徴となっています。



一方、利子がやや高く設定されている傾向にあるため、

返済期間には注意が必要です。

リフォームローンは有担保型と無担保型の

二つに分かれているだけでなく、複雑なものが多いので、

一度不動産業者に相談するか、

提携ローンがないか聞いてみるといいでしょう。

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【リノベーションとリフォーム】違い

リノベーションと同じくらいの頻度で耳にするのが

リフォームという言葉ですが、

リノベーションとの違いを考えてみましょう。

どちらとも広く利用されている言葉で、

明確な線引きがされているわけではありませんが、

内装や設備などが古くなった状態を修繕し、

原状回復させるという意味合いで使われるのがリフォーム



今ある設備のランクアップや、現状に付加価値を与える

行為についてはリノベーションを利用し使い分けている方や

建築業者が多く見受けられます。

リフォームは現在利用している設備を修理するために行い、

小規模工事で完了することが多いですが、

リノベーションは間取り変更や配管移動、電気工事などに加え、

場合によって構造体以外全てを解体、骨組みだけを残し


スケルトン状態にする大規模工事となります。

また、オフィスだった建物を居住用施設にするなど、

建物を別の用途へ変更する工事については

コンバージョンと呼ばれています。

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【不動産の売却】

コンディションによってはリフォームを










一戸建てをそのままの状態で売却する場合、

不動産のコンディションによって

リフォームを行った方が良いと判断されるケースもあります。

水回りのリフォームなどは特に高額になりがちです。

せっかく売却前に綺麗にしても、買主が全て自分で手掛けたい

という方であれば、全部水の泡になってしまいます。

不動産会社と相談しながらリフォーム・クリーニングの

程度を決定しましょう。



住まいを売却するということは、

次の新居への引っ越しが発生するということです。

一度仮住まいに引っ越す可能性も考えると最大2回

引っ越しすることが考えられます。

荷物量や時期により価格が変動するので、

3月〜4月の繁忙期を避け、10月や12月ごろに引っ越し日を

設定できると良いでしょう。

引っ越し業者でも一時的に荷物を預かってもらえる

サービスを実施している会社を利用する、

トランクルームやレンタル倉庫を活用するなど、

自分にあったサービスを利用することで、

単純に2回引っ越しするよりも費用を抑えられる場合があります。

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【測量・解体・ホームインスペクション】

費用

一戸建ての売却にあたって測量が必要とされている

大きな理由は、トラブル回避のためです。

測量(境界確定測量)とは、土地や境界を正確に測定し、

測量図や必要資料を作成する調査のことです。

隣地との境界線が曖昧となれば、将来的にお隣さんと

揉める可能性を秘めていることは想像に難くなく、

買主としてできるだけ避けたい事態なのではないでしょうか。

測量にかかる費用は60万円前後が一般的と言われています。

この金額をどう捉えるかは売主側の感覚となってしまいますが、

あとになって契約不適合責任に問われたり、

損害賠償を請求されたりといった

重大なトラブルを避けられることを思えば、

必要不可欠な出資であると考えることもできます。

解体費用が必要なケースとして挙げられるのが、

明らかに倒壊の恐れがある一戸建てや、

外観が破損していて一戸建てとしての販売が難しい場合などです。

立地条件や市場の動きを加味したときに、

最初から新築住宅用の土地として売り出した方が

売れると考えられる場合には、

解体した方が早期売却につながると考えられます。

解体費用は、木造住宅の場合一般的に3万円前後／坪

と言われています。

売却予定の一戸建てに人が住める状態かどうかを、

解体の判断基準にしてみてはいかがでしょう。

ホームインスペクションとは、住宅診断の専門家が

住宅の屋根や外壁、室内などをチェックし、

住宅のコンディションを見極める調査のことです。

第三者目線でメンテナンスが必要な箇所や劣化状況を

確認してもらえるので、調査内容は売主だけでなく

買主にとっても購入前の判断材料として活用できます。

調査費用は建物種別で異なりますが、一般的には

5万円〜10万円、より詳細な調査を希望する場合は

別途費用が発生することがあります。

一戸建てを取り壊すこと前提で売却予定の場合を除き、

契約不適合責任を追求されるリスクと向き合わなければなりません。

たとえ費用はかかってしまっても売主側で

実施しておく価値はあると言えるでしょう。

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【売却の流れ】相場を調べる









物件情報や不動産会社を比較するために、

とても重要な項目です。

見積を行って価格を提示されたとしても、

本当にそれが適正な価格か判断するためには、

基準となる金額を把握していなければなりません。

国土交通省の『不動産価格指数』を見てみると、

一戸建て住宅の市場はマンションに比べ横ばいで、

相場の変動が少ないことが分かります。

しかしながら、大きな動きはなくとも上がり下がりは

発生しているため、情報収集する際は常に最新のデータを確認し、

現在の傾向を掴んでおきましょう。

一戸建て住宅で特に重要視されているのは築年数です。

一般的な木造住宅の耐用年数は22年と言われています。

そのため、築年数が経過するにつれ売却価格が

どんどん下がっていき、20年を超えたあたりで

建物部分は無価値と言ってもおかしくない状態となります。

それ以上築年数を重ねた多くの不動産は、

土地(建物つき)という状態で販売されることが多くなるのです。

相場感は、自分の所有する一戸建て住宅と築年数や立地、

最寄り駅などが近いものを探して比較してみることで

次第に養われていきます。

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【相続】メリットとデメリット

一戸建ての売却を考えるきっかけの一つに、

相続があります。

子育てが終わり子供も独立。

子育て中は少し狭いかな、くらいに感じていた空間が

今ではやけに広く感じてしまう

なんてことも少なくないのではないでしょうか。

不動産は、売主と売りたい不動産の名義人が一致していないと

売却が難しくなってしまうため、

相続のタイミングは大きな悩みの種のひとつでしょう。

相続が必然的に発生する前に自分で売却してしまえば、

名義変更などの手続きがなくなり、

相続人の間で財産を分割しやすくなります。

また、生前贈与であれば、贈与相手や贈与のタイミングも

自分で決定することができます。

しかし、贈与税は税率が高く設定されています。

控除や特例が適用できない場合

課税が負担となってしまうことがありますので、

注意しましょう。

一方、相続にて不動産をそのまま相続人に残す場合、

贈与となるケースに比べて節税になりますが、

その分手続きの手数が増えていきます。

相続人への名義変更のために相続登記を行い、

それに伴う税金や手数料が発生します。

さらに、相続人が複数人おり、不動産が共有状態である場合、

売却するためには全員の同意を得なければなりません。

何より、今まで住み慣れた実家を売るか残すか

という大きな決断を全て相続人に任せることになってしまいます。

このようなメリット・デメリットをしっかりと把握し、

余裕を持って判断ができるうちに今後の方向性について

考える時間を持つことも大切と言えるでしょう。

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