2021年09月の記事一覧｜刈谷市・高浜市エリアの不動産売却はセンチュリー21ケヤキ住建｜ケヤキ住建株式会社

【家賃滞納を防ぐポイント】

入居者審査と家賃保証会社

家賃滞納は、ちょっとした入金忘れによる

滞納があった場合でも、入居者に連絡し、

その後の入金確認をしなくてはならないなど

手間がかかります。



数日遅れや1回だけうっかりならまだしも、

数カ月や1年など継続的に滞納されてしまうことは

絶対に避けたいものです。



滞納を防ぐために入居者を決める際に

心がけたいのは、下記のように、

入居者の状況と人物をきちんと見ることです。

• 入居者審査の際に、勤務先や年収などを
•  
• しっかり確認し、家賃滞納をするような
•  
• 家計状況に陥りにくい人物か確認する
•  
•  
• 仲介した不動産会社から、入居者の雰囲気等を聞き
•  
• 家賃滞納をするような無責任な人物でないか判断する

ただ、転職やリストラ、勤務先倒産など、

入居者の家計に予期しない変化が訪れる場合も

あるでしょう。


また、入居希望者に対して目の肥えた

不動産会社といえども、人物の評定が

難しい面もあります。



連帯保証人に関しても同様です。

そうした事態を防ぐための手段として、

入居者に「家賃保証サービス」へ

加入してもらう方法が挙げられます。



家賃保証サービスとは、入居者に一定の保証料

（入居時に家賃1カ月分、毎月、家賃の0.5％など

会社によって異なる）を、家賃保証サービスを

提供している賃貸保証会社に支払ってもらい、

家賃滞納が生じた場合、賃貸保証会社が

一定期間の家賃を貸主に支払うシステムです。



これは、貸主にとっては負担が少ないのに

保証が得られるというメリットがあり、

入居者にとっては連帯保証人がいなくても

賃貸契約を結べるメリットがあります。



しかし、入居者にとってコストがかかるという

デメリット面もあるので、物件によっては、

家賃保証サービス加入という条件付きだと、

入居希望者が現れないことも考えられます。



その場合は、貸主負担で家賃保証サービスに

加入することも有効です。

また、サブリース（一括借り上げ）を利用する場合なら、

月々の家賃収入は保証されているので安心です。



ただし、サブリースは1物件を対象としている会社が少なく、

受け取る家賃も相場より低くなるのが一般的です。

【入居者トラブル】の種類を把握する










入居者トラブルを回避するために、

どんなトラブルが起こりがちなのかを

認識しておきましょう。





入居者が家賃を滞納した

入居者がトラブルを起こした

入居者と退去時の費用でもめた





家賃滞納

• 1年間滞納された
•  
• 2年間滞納された
•  
• 入金忘れによる滞納があった
•  
• 入金の金額が間違っていた
•  
• 毎月必ず遅れる入居者がいた

•  
• ゴミの出し方がいい加減
•  
• 入居者が友人を招いて騒音を出し、
• 近隣に迷惑をかけた
•  
• エアコンやトイレなど使い方が乱暴で
• 故障した
•  
• 部屋を不潔な状態にされた
•  
• 入居者が負担すべき修理費用を請求された
•  
• 契約で規定した以上の人数が居住した
•  
• 消防設備点検や配水管清掃など立ち会うべき
• 入居者が不在で、何度も実施されなかった
•  
• 貸主・隣人に対して要求の激しい入居者がいた
•  
• 入居者が室外機をベランダの避難経路部分に
• 勝手に設置した
•  
• 入居者が行うべき庭の雑草の手入れを放置し、
• 近隣ともめた
•  
• 入居者が被害妄想気味で、一方的に非難された
•  
• 禁止薬物所持の犯罪行為があった
•  
• 夜逃げをされた

•  
• 壁の釘穴について双方の見解が異なり、
• 敷金返還でもめた
•  
• 契約期間満了とともに退去を求めたが、
• いろいろ条件を付けられた

弊社には高浜市・刈谷市はもちろん

三河エリアに強く、

売却経験の豊富なスタッフが在籍しております。

三河エリアのマンションの売却や買取り希望の方、

ご所有不動産の資産の運用・相続のご相談は

センチュリー21　ケヤキ住建にお任せください！

【賃貸物件としての魅力】を高める










賃貸物件の魅力を高めるには、

物質的にグレードを上げる方法と、

供給不足の物件に変える方法とがあります。



物質的なグレードを上げる


設備や室内仕様、

外まわりが古い・汚れているなど、

魅力的でない場合、リフォーム費用をかけてでも、

グレードを高めると、

希望の家賃設定どおりでも

入居者が決まる可能性が生じます。



特に、キッチン、洗面、トイレ、浴室など

清潔感を求められやすい水まわりを新しくすると、

魅力が増します。





供給不足の物件に変更する


例えば、賃貸物件に多い

「ペット飼育不可」

「入居者による物件のカスタマイズ不可」

「楽器演奏不可」

などといった禁止事項を逆に可能としたり、

高齢者や外国人などが入居しやすい条件に

変更するなど、供給数が不足している

特定のニーズに応えることで、

入居者が決まりやすくなります。

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【家賃】など条件を見直す










家賃や敷金・礼金の設定などが

相場や時期的・地域的ニーズに

反している場合、募集条件の見直しを

検討する必要があります。



家賃を減額する場合、賃貸経営や家計の

収支に影響が生じるが、空室期間が

長引いてしまうよりましと考えましょう。



空室期間は収入がゼロというだけでなく、

物件の維持費や税金がかかる分、

赤字となります。



家賃を下げる、敷金を家賃2カ月分から1カ月分に、

礼金をゼロにするなど、仲介の不動産会社と十分に

協議して決めましょう。

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□転出・転居届

引っ越しが決まったら、現住所の管轄となる市区町村役場で「転出届」を提出します。「転出証明書」を発行してもらえるので新居の近くの市区町村役場で転入の際に提出しましょう。現住居と同じ市区町村内で引っ越す場合は「転出届」の手続きは不要です。なお、転居届は引越後14日以内に提出する必要があります。

【必要なもの】
・身分証明書
・印鑑

□国民健康保険の資格喪失届

国民健康保険に加入している人が、他の市区町村に引っ越す際には「資格喪失届」が必要となります。これは「転出届」を提出する際に同時に届け出をしましょう。

【必要なもの】
・国民健康保険証
・印鑑

□国民年金の住所変更

国民年金に加入されている人が、他の市区町村へ引っ越す場合には「住所変更」の届けが必要となります。「転出届」を提出する際に、併せて届けるようにしましょう。

【必要なもの】
・国民年金手帳
・印鑑

□印鑑登録の廃止

印鑑登録は現住所の管轄区域にある市区町村にしか登録できません。そのため、現住所での印鑑登録を破棄する必要があります。転出届を提出する際に、併せて届けるようにしましょう。

【必要なもの】
・印鑑登録証

□児童手当など福祉関係の手続き

児童手当や介護保険、後期高齢者医療費助成など、福祉関連で該当するものはすべて、住所変更の手続きが必要となります。「転出届」を提出する際に、併せて届けることができるので済ませておきましょう。

【必要なもの】
・転出証明書
・印鑑

□電力会社への引越し手続き

現住居の電気は基本自分で解約しなければいけません。電力会社への連絡は電話、ホームページなどから連絡して現住居の電気の解約を依頼します。また、引っ越し後も同じ電力会社を利用する場合には新居の住所で電気使用を申請します。

□ガス会社への引越し手続き

ガスの利用も電気会社の時と同様に、現住居のガスの使用停止と新居での利用開始の申請を行います。ただし、ガスの場合は立ち会いの必要がある場合もあります。

□水道会社への引越し手続き

水道の停止と開始については、水道局か市区町村の水道課に連絡をします。

□固定電話（NTTほか）の移設手続き

固定電話の移設手続きは、NTTの場合は「116」へ電話するか、NTT東日本・西日本のウェブサイトから申込みます。また、NTT各支店・営業所でも申し込みできます。

□携帯電話の住所変更手続き

携帯電話の住所変更手続きは、NTTドコモやau、ソフトバンクなど携帯電話会社（キャリア）のウェブサイトや支店で住所変更を申し込めます。

□インターネットプロバイダの移設手続き

インターネットを契約している会社のことをプロバイダと呼びます。引っ越しの際には移設する必要があるのでプロバイダのウェブサイトから移設の申込みをしておきましょう。

□NHKの住所変更手続き

テレビを持っている人はNHKの受信料を支払う必要があります。住所変更はホームページ「NHKオンライン」からできます。

□金融機関等への住所変更手続き

銀行やゆうちょ、保険会社やクレジットカード会社など利用している金融機関すべてに住所変更の手続をしましょう。

□郵便局への転居届

郵便局に転居届をだしておくと、旧住所に届いた郵便物を1年間、無料で新住所に転送してくれます。

□新聞の引越し手続き

新聞を新住所に配達してもらうには、引っ越しの1週間前に販売店に住所変更の連絡を入れます。

□不用品の処分

引越し準備において不用品の処分はけっこうな時間を割く作業になりそうです。粗大ゴミや家電などは各自治体に連絡して引き取ってもらう場合もあるので、使っていないものは早めに処分していきましょう。

□小物類の梱包

小物類は引越し直前まで使うものと梱包するものに分けておくと便利です。


このようにやる事が多いですが、リストなどを作成したり無料のダウンロードサイトからダウンロードをしてチェックしながらやるのも良いですね！

分からない事や気になる事、お手伝いが必要なときは弊社スタッフにお申し付けください。

弊社には高浜市・刈谷市はもちろん

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【空室】収入ゼロを防ぐ方法










空室が続くのには次の3つの

原因が考えられます。



一定の期間が経っても入居者が

決まらない場合は、

原因を分析して募集活動などを

見直すことが重要です。



募集条件

•  
• 家賃の設定が相場より高い
•  
• 敷金・礼金・更新料などの条件に問題がある
•  
• 入居希望者が少ない時期である
•  
• 賃貸物件や物件内容のニーズが少ない地域である

•  
• 立地・築年数・間取り・設備などが、
•  
• 競合物件に比べて劣っている
•  
• メンテナンスが行き届いていないなど
•  
• 維持管理に問題がある

•  
• 広告宣伝が有効でない
•  
• 仲介の不動産会社が熱心でない

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【確定申告】メリットを活用

賃貸経営で収益を得るために必要なことは、

基本的に空室を出さないことです。



そこからさらに収益を上げるには、

経費の無駄を省くことが

非常に有効となります。



管理は自分でする・不動産会社に任せる

という違いだけでも、年間収支に影響するし、

委託先の会社や委託内容によっても

収支が異なってきます。



自分でできることは

自分で行うと収益は上がります。



しかし、会社員など本業が忙しい人ならば、

自分でできることには限界があります。



何を委託すべきか、どんな経費を

削減できるかは人それぞれ異なるので、

コスト管理を徹底して、自分に合った

経営内容を組み立てることが必要です。

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【コスト管理と節税】

経費削減＝収益アップ










賃貸経営で収益を得るために必要なことは、

基本的に空室を出さないことです。



そこからさらに収益を上げるには、

経費の無駄を省くことが非常に有効です。



管理は自分でする・不動産会社に任せる

という違いだけでも、年間収支に影響し、

委託先の会社や委託内容によっても

収支が異なってきます。



自分でできることは自分で行うと

収益は上がります。



ですが、会社員など本業が忙しい人ならば、

自分でできることには限界があります。



何を委託すべきか、どんな経費を

削減できるかは人それぞれ異なるので、

コスト管理を徹底して、

自分に合った経営内容を組み立てることが

必要となります。

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【住宅ローン控除】対象ではなくなる

住宅ローンを利用して家を購入すると、

一定期間、税金の住宅ローン控除を

受けることができるます

（延べ床面積50㎡以上など条件に

合致している場合）。



その家に住まないことになった場合は、

住宅ローンの返済が続くとしても、

控除を受けられなくなります。

また、転勤してから2年後に持ち家に戻る

といった場合、その不在の期間は

適用の対象外となり、また、その分の

期間が延長になることはありません。



持ち家に戻ったときに控除の適用を

受けるためには、転出前に届出書や

特別控除証明書などの必要書類を

税務署に提出する必要があります。

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【住宅ローン返済中】

持ち家を賃貸にすると

住宅ローンは、一般的に融資を受けた本人か

親族が居住することが条件となっています。



無断で他人に貸すと契約違反となり、

一括返済を求められることがあるので

要注意です。



今一度、金融機関と取り交わした

金銭消費貸借契約書の契約内容が

どうなっているのか確認してみましょう。

基本的には、金融機関に相談の上、

同じ金融機関の賃貸住宅ローンに

切り換えをしたり、金利などの条件が

変更されることになったり、

別の金融機関の賃貸ローンに

借り換えをしたりすることになります。



一般的に、通常の賃貸ローンは

住宅ローンより金利が高くなります。



切り換えには切換手数料（1万円程度）が

かかることが多く、借り換えとなると、

事務手数料、抵当権設定費用、印紙税、

保証料などの諸費用が、数十万円程度発生します。

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