2022年04月の記事一覧｜刈谷市・高浜市エリアの不動産売却はセンチュリー21ケヤキ住建｜ケヤキ住建株式会社

【中古住宅購入】

決める前に確認しておくべきポイント

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  • 〇メリット
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  • • ・価格が安い
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    • ・選択肢が広がる
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    • ・住むイメージがわきやすい
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  • 〇デメリット
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    • ・初期費用が高い
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    • ・修繕費用が高い
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    • ・住宅ローン控除が受けられないことがある
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    • ・住宅ローン融資が希望額通りに出ないことがある
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• 〇中古住宅を購入する時の注意点
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  • ・費用について確認
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  • ・建物の構造に問題がないか
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  • ・室内設備の確認
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  • ・耐震基準について確認
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  • ・水回りの劣化について確認
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  • ・築年数の確認
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  • ・違法建築の場合は住宅ローンが通らないことも
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  • ・再建築不可でないか確認
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• 〇良い中古住宅を購入するためのポイント
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  • ・ホームインスペクションを受ける
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  • ・既存住宅売買瑕疵保険について知る

弊社には刈谷市・大府市・岡崎市はもちろん

三河エリアに強く、

売却経験の豊富なスタッフが在籍しております。

三河エリアのマンションの売却や買取り希望の方、

ご所有不動産の資産の運用・相続のご相談は

センチュリー21　ケヤキ住建にお任せください！

【不動産購入時に確認】地役権がないか

色々な地役権があり、きちんと契約や登記をしないと

トラブルに繋がる可能性があります。



もし購入を検討している不動産に地役権がついていれば

家屋の建築や土地の利用に制限が付く場合があるため

購入の際は注意が必要です。

また、登記がされていなくても地役権の時効取得が

成り立つ場合もあります。



そうなれば承役地側の所有者は要役地の所有者が

自分の土地を利用することを止められないことも。



売主や不動産業者に周辺の状況をよく確認しておきましょう。

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【地役権が設定された土地】税金





〇固定資産税


固定資産税は土地の所有者が納めるものですが、

高圧電線が上空を通るなどで建築制限のある地役権

（国税庁のサイトでは区分地上権に準ずる地役権とされています）が

設定されている場合はその制限分を控除した評価が行われます。





〇権利金などに対する分離課税

地役権を設定したことへの対価として受け取った権利金は

資産の譲渡があったものとして

分離課税の対象である譲渡所得となります。

分離課税とは他の所得とは分離して税額を計算して

確定申告で納税をする課税方式です。

譲渡所得となるのは権利金が土地の時価の半分

（条件によって1/4の場合もあり）を超える場合など

という要件があります。

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【必要な理由】地役権

地役権は自分が所有する土地の権利ではありません。



その権利にわざわざお金を払って登記をする必要があるの

と思われるかもしれません。



地役権を登記するメリットをご紹介します。

現在あなたはご近所さんのご厚意で隣地を

自動車の通路として使用させてもらっているとしましょう。

ところがある日、相続や売却で隣地の所有者が

変わったことによって自動車での通行をしないよう

言われてしまいました。

あなたはきっと困ってしまいますよね。

この場合、あらかじめ通行地役権の登記がなされていれば

所有者が変わった場合でも従来どおり通行する権利を

主張することができるわけです。



口約束だけでも合意は成り立ちますが、

のちのちトラブルの元となります。



契約書の取り交わしや登記を行うのが賢明でしょう。

また、逆に自分の土地の利用に制限を受けたり、

使用を許す側である承役地となる場合は

相続後のことも考慮して行うべきでしょう。

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【使用目的】地役権










〇通行目的

最初に紹介した通り、通行を目的とした地役権です。

徒歩のみなのか、自動車を使用するのかなど

承役地の所有者と合意をまとめ決定します。



〇配管を埋める目的

住宅で暮らすにはガスや上下水道などのインフラも必要です。

これらの配管を周囲の土地の所有者に了承を得て

隣地を通して埋設する場合も地役権を設定します。

地上だけでなく地下を利用する場合も地役権が

必要となるのです。



〇送電設備建設の目的

電力会社が送電設備を建築する際、

土地の上空を電線が通ることに対して

土地の所有者との間に地役権の権利を設定します。

上空を電線が通るため、建物の高さに制限が設けられる、

対価が支払われるといった取り決めがなされます。



〇日照確保

日照を確保するための日照地役権設定というものもあります。

当事者間の約束事・取り決めのため、建物の高さ制限の他、

土地の一部へ工作物を設置することを制限するなど

自由度の高い取り決めが可能です。

その他、眺望を確保するために眺望地役権を設定し

承役地の建物の高さを制限することもできます。

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【地役権】とは？必要性





地役権とは自分の土地に住む、農業をするなどで使用する際に

効果的に使用をするため隣接する別の土地を利用する権利です。



利益を受ける者と利益を与える者の二者間の合意（契約）

によって成り立ちます。

効果的に使用するために隣の土地を利用するとは

どういうことかというと、土地Aから公道に出るには

土地Bを通行しなくてはなりません。

このような場合Bを通行することで土地Aを

効率的に使用できるようになるというわけです。

この権利は民法第280条に規定されています。

この地役権が発生するには使用させてもらう土地Bの

所有者の合意が必要です。

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【成人年齢引き下げ】不動産契約

旧民法では、例えば、高校を卒業して現役で大学に入学すると、

賃貸マンションなどの契約を学生名義で締結するときは、

親（両親）の同意が必要でした。

しかし、改正民法で成年年齢が18歳に引き下げられ、

賃貸借契約を締結するときに親の同意は不要になるのです。

そして「未成年者取消権」は使えないので有効な契約になる

ということです。

ただし、学生に対して契約の権利義務、

例えば、原状回復義務や賃料支払い義務を負わせるのは

難しいかもしれませんので、学生よりもその親を

契約者とした方がよい場合もでてくるかもしれません。

また、不動産売買の場合は、特に契約の権利義務や取り扱う金額、

トラブルになった場合の損害は、想像以上に大きくなるので、

一考が必要になると感じます。

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【敷地権の割合】決まり方

〇専有面積（壁芯面積）が占める総床面積に対する割合

物件資料にも書かれている敷地権割合、

これはどのように決まっているのでしょうか。



多くの場合、専有部分の床面積によって

割合が決まっていますが、一部のマンションでは

購入金額の割合で決定しているところもあるようです。

専有部分の床面積と言っても、マンションには

専有面積の出し方が二つあります。



壁芯面積と内法（うちのり）面積です。

壁芯面積は壁の真ん中までを面積に含める方法で、

建築基準法の床面積で用いられます。



（床面積に関わる法規が色々あるのです。）一方、

内法面積は壁の内側の面積で、登記に使われます。

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