刈谷市・高浜市エリアの不動産売却はセンチュリー21ケヤキ住建,ケヤキ住建株式会社

【不動産の売却】

コンディションによってはリフォームを










一戸建てをそのままの状態で売却する場合、

不動産のコンディションによって

リフォームを行った方が良いと判断されるケースもあります。

水回りのリフォームなどは特に高額になりがちです。

せっかく売却前に綺麗にしても、買主が全て自分で手掛けたい

という方であれば、全部水の泡になってしまいます。

不動産会社と相談しながらリフォーム・クリーニングの

程度を決定しましょう。



住まいを売却するということは、

次の新居への引っ越しが発生するということです。

一度仮住まいに引っ越す可能性も考えると最大2回

引っ越しすることが考えられます。

荷物量や時期により価格が変動するので、

3月〜4月の繁忙期を避け、10月や12月ごろに引っ越し日を

設定できると良いでしょう。

引っ越し業者でも一時的に荷物を預かってもらえる

サービスを実施している会社を利用する、

トランクルームやレンタル倉庫を活用するなど、

自分にあったサービスを利用することで、

単純に2回引っ越しするよりも費用を抑えられる場合があります。

弊社には刈谷市・大府市・岡崎市はもちろん

三河エリアに強く、

売却経験の豊富なスタッフが在籍しております。

三河エリアのマンションの売却や買取り希望の方、

ご所有不動産の資産の運用・相続のご相談は

センチュリー21　ケヤキ住建にお任せください！

【測量・解体・ホームインスペクション】

費用

一戸建ての売却にあたって測量が必要とされている

大きな理由は、トラブル回避のためです。

測量(境界確定測量)とは、土地や境界を正確に測定し、

測量図や必要資料を作成する調査のことです。

隣地との境界線が曖昧となれば、将来的にお隣さんと

揉める可能性を秘めていることは想像に難くなく、

買主としてできるだけ避けたい事態なのではないでしょうか。

測量にかかる費用は60万円前後が一般的と言われています。

この金額をどう捉えるかは売主側の感覚となってしまいますが、

あとになって契約不適合責任に問われたり、

損害賠償を請求されたりといった

重大なトラブルを避けられることを思えば、

必要不可欠な出資であると考えることもできます。

解体費用が必要なケースとして挙げられるのが、

明らかに倒壊の恐れがある一戸建てや、

外観が破損していて一戸建てとしての販売が難しい場合などです。

立地条件や市場の動きを加味したときに、

最初から新築住宅用の土地として売り出した方が

売れると考えられる場合には、

解体した方が早期売却につながると考えられます。

解体費用は、木造住宅の場合一般的に3万円前後／坪

と言われています。

売却予定の一戸建てに人が住める状態かどうかを、

解体の判断基準にしてみてはいかがでしょう。

ホームインスペクションとは、住宅診断の専門家が

住宅の屋根や外壁、室内などをチェックし、

住宅のコンディションを見極める調査のことです。

第三者目線でメンテナンスが必要な箇所や劣化状況を

確認してもらえるので、調査内容は売主だけでなく

買主にとっても購入前の判断材料として活用できます。

調査費用は建物種別で異なりますが、一般的には

5万円〜10万円、より詳細な調査を希望する場合は

別途費用が発生することがあります。

一戸建てを取り壊すこと前提で売却予定の場合を除き、

契約不適合責任を追求されるリスクと向き合わなければなりません。

たとえ費用はかかってしまっても売主側で

実施しておく価値はあると言えるでしょう。

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【売却の流れ】相場を調べる









物件情報や不動産会社を比較するために、

とても重要な項目です。

見積を行って価格を提示されたとしても、

本当にそれが適正な価格か判断するためには、

基準となる金額を把握していなければなりません。

国土交通省の『不動産価格指数』を見てみると、

一戸建て住宅の市場はマンションに比べ横ばいで、

相場の変動が少ないことが分かります。

しかしながら、大きな動きはなくとも上がり下がりは

発生しているため、情報収集する際は常に最新のデータを確認し、

現在の傾向を掴んでおきましょう。

一戸建て住宅で特に重要視されているのは築年数です。

一般的な木造住宅の耐用年数は22年と言われています。

そのため、築年数が経過するにつれ売却価格が

どんどん下がっていき、20年を超えたあたりで

建物部分は無価値と言ってもおかしくない状態となります。

それ以上築年数を重ねた多くの不動産は、

土地(建物つき)という状態で販売されることが多くなるのです。

相場感は、自分の所有する一戸建て住宅と築年数や立地、

最寄り駅などが近いものを探して比較してみることで

次第に養われていきます。

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【相続】メリットとデメリット

一戸建ての売却を考えるきっかけの一つに、

相続があります。

子育てが終わり子供も独立。

子育て中は少し狭いかな、くらいに感じていた空間が

今ではやけに広く感じてしまう

なんてことも少なくないのではないでしょうか。

不動産は、売主と売りたい不動産の名義人が一致していないと

売却が難しくなってしまうため、

相続のタイミングは大きな悩みの種のひとつでしょう。

相続が必然的に発生する前に自分で売却してしまえば、

名義変更などの手続きがなくなり、

相続人の間で財産を分割しやすくなります。

また、生前贈与であれば、贈与相手や贈与のタイミングも

自分で決定することができます。

しかし、贈与税は税率が高く設定されています。

控除や特例が適用できない場合

課税が負担となってしまうことがありますので、

注意しましょう。

一方、相続にて不動産をそのまま相続人に残す場合、

贈与となるケースに比べて節税になりますが、

その分手続きの手数が増えていきます。

相続人への名義変更のために相続登記を行い、

それに伴う税金や手数料が発生します。

さらに、相続人が複数人おり、不動産が共有状態である場合、

売却するためには全員の同意を得なければなりません。

何より、今まで住み慣れた実家を売るか残すか

という大きな決断を全て相続人に任せることになってしまいます。

このようなメリット・デメリットをしっかりと把握し、

余裕を持って判断ができるうちに今後の方向性について

考える時間を持つことも大切と言えるでしょう。

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【相続は早めの対処】トラブル回避

不動産の所有者を明らかにし、

活用を促進するための今回の改正です。



ですが、そもそも不動産は相続によって

権利が複雑になる前に対処をすることが大切です。

不動産登記の過料の他にも、相続後の早期売却で得られる

メリットをご紹介しましょう。



相続税の取得費加算制度は相続税の申告期限の翌日から3年以内に

相続した不動産を売却することで相続税を取得費として加算し

不動産譲渡所得税を節税できる制度です。

思い入れのある実家でも、何もせず放置していては

固定資産税や維持費ばかりがかかります。



ぜひ早めの活用を検討しましょう。

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【遺産分割が進まない不動産】活用促進の改正





〇相続土地国庫帰属制度（令和5年4月27日施行）

土地を放棄し国庫に帰属させることができる制度です。

対象となるのが建物、工作物などがない、土壌汚染がない、

危険な崖がないかというように管理や処分をするにあたって

費用や手間がからないものとされています。

この制度は申請後に法務局職員などによる審査を経て

行われるのですが、その審査費用や10年分の管理費を

納める必要があります。

つまり「いらないものを無料で引き取ってくれる」

というような都合のよい制度ではないわけです。

今回の新たなルールでは被相続人の死から10年が経過した場合、

遺産分割は法定相続分、指定相続分によって

画一的に行うことになりました。

法定相続分とは民法で決められた相続割合、

指定相続分とは遺言によって指定された相続分をいいます。

施行は令和5年4月1日ですが、猶予期間として5年が設けられており、

この猶予期間終了より前に相続開始から10年の期間が

経過したものに関しては猶予期間以降に具体的相続分による

分割の利益を喪失することとなります。

不動産を共有する人物の所在地が不明な場合、

共有者の間で意思決定をすることができず

土地の活用が妨げられてしまうことが問題となっていました。

今回の改正で、地方裁判所に申し立てをすることで

軽微な修正などの管理行為をすることが可能となりました。

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【不動産登記法】改定の背景










〇所有者不明土地

所有者不明土地とは相続登記が行われなかったことで、

所有者が分からない、所有者に連絡がつかない土地を言います。

この所有者不明土地は全国で約410ha、

九州の面積以上にもなります。





〇所有者が分からないことで土地活用が妨げられる

所有者不明土地があることによって、

土地の管理が行き届かず危険な状態にあっても処分ができない、

公共事業を行う妨げとなるなどの問題が生じているのです。





〇そもそも不動産登記とは

不動産登記、そもそも登記とは一定の事項の

所在や所有者などの権利を公に明らかにするための制度です。

これは自分の物だと世間に向かって宣言するのですね。

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【不動産相続の登記】義務化

相続した不動産の登記の義務を怠ると、

10万円以下の過料の適用対象となります。

過料とは社会秩序を守るための罰であり、

他には戸籍や住民票の届け出を怠った場合や、

たばこのポイ捨て禁止条例に対する

違反に対して課される罰も過料となります。

罰金とは刑事罰であり、過料とは別物です。

また、民法の義務違反である過料では前科はつきません。



現時点ではまだ先ですが、既に相続している方も

対象となるため注意しましょう。

既に相続をしている方は、

施行日（令和6年4月1日）から3年が期限となります。

不動産の所有者がわからなくなってしまう要因の一つとして、

所有者の住所変更、名前変更の登記がされないことが挙げられます。

今までは任意とされていましたが、


転居後2年以内の変更登記が義務化されることになりました。

正当な理由がなくこれを怠った場合は5万円以下の過料となります。

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【家を売るタイミング】所有する不動産の状況

住宅を購入する際、まず気になるのは価格と立地

そして築年数ではないでしょうか。

とくに木造住宅は建物の価値が下落する速度が速く、

築20年程度でほぼ値段が付かなくなってしまいます。

一方で、築年数が古い物件でも売れる傾向になりつつあることも

知っておきましょう。

住宅金融公庫の提供する住宅ローンフラット35の利用状況では

購入されている住宅の築年数は年々高くなっています。

そのため、築年数が経ってしまった住宅であっても

売却できるかどうかと迷わずに早期に

ご相談いただければと思います。

平成16年に築10年以下だった築年数が令和2年マンションでは築25年、

一戸建てでは築20年となっており、

年々購入される中古住宅の築年数が上昇していることがわかります。





〇所有期間5年以上でマイホーム売却軽減税率が適用

不動産を売却し、利益が出た分に対しては

譲渡所得税が課されます。

利益は売却額から必要経費（購入費用、売却に係った費用など）を

差し引いた金額に課税率を掛けて税額が算出されます。

税率は所有期間によって変わり、

不動産の所有期間が売却する年の1月1日に

5年以内であれば39.63％

5年を超える場合は20.315％となります。

売却する不動産がマイホームである場合は

3000万円の特別控除が適用されるため、

3000万円を超えた部分に対して譲渡所得税が課されます。

売却した利益がそれ以下であれば

譲渡所得税はかからないということになります。





〇相続した家であれば売却のタイミングは早い方が良い

相続した不動産には相続税が掛かります。

支払った相続税を取得時の経費として譲渡所得から

控除できる制度を取得費加算の特例といいます。

この特例は相続から3年10か月に限って適用されますので、

売却を行うのであれば早めに動きましょう。

また、2022年４月から相続登記義務化が開始しました。

登記義務を果たさないと10万円の過料となるため注意しましょう。

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【買ってはいけない物件】土地





〇災害リスクの高い土地

日本といえば、世界的にみても自然災害の発生率、

死亡率とともに上位に食い込んでくるほどです。

自然災害大国といっても過言ではありません。

家の購入は人生で複数回あるかないかのビッグイベントです。

同じ土地に可能な限り長く住むことを考えるなら、

できるだけ自然災害にも耐性がある土地を選びたい

というのがみなさんの本音ではないでしょうか。

例年よく訪れる台風による浸水被害、地震と

大きく関係する活断層などもチェックしておきたい方も

いるのではないでしょうか。

引っ越しの際によく見るハザードマップは、

市役所や区役所での確認はもちろんのこと、

現在は自治体のホームページが整備され、

手軽に危険地域を閲覧することができるようになりました。

国土交通省がまとめている国土地理院サイトでは、

活断層の確認が可能です。

住みたい街がどのような災害と向き合うことになりがちなのか

調べることで、どういった部分に注意を向ければいいかが

明確になります。

火災保険でのオプションに組み込んで対策したり、

津波や崖崩れなど致命的な危険が想定される場所は

避けたりするなど、工夫して土地選びを進めましょう。

地盤の種類でも粘土層が分厚い地盤は、

地盤沈下が発生しやすいとされています。

地盤調査に関しては基本的に土地購入後に可能となるため、

地盤改良が必要になるかどうかは調査結果次第。

目視で地盤沈下しているかどうか判断するために、

建物を一周してみて、地面との接地面に隙間、

凹みがないかチェックしてみましょう。

周辺地域より土地の位置が下がっていると、

雨水が溜まり浸水の原因となります。

過去に液状化や地盤沈下の発生状況を確認することに加え、

近所の人に大雨のときの周辺状況、

浸水有無を聞き込んでみるというのも一つの手。

マンションの場合は設計図書のボーリングデータを

確認してみて下さい。

中古物件探しの際、『再建築不可』という単語を度々見かけ、相場とのズレに疑問を持たれる方もいるのではないでしょうか。
再建築不可とは、なんらかの理由で現在建てられている建物が無くなった後は、再び住宅を新築することができないという意味で使われています。
これは自然災害など致し方ない理由であっても同様で、建て直しができません。
土地自体の評価も、資産価値も大幅に下がってしまうため、いざ売りたいとなった際に人を選ぶような状況になってしまうことはまず間違いないでしょう。

敷地と道路の関係性にも注目しましょう。
敷地前の道幅(幅員)が狭い場合、車両の行き来が難しくなり、建築資材の運搬作業に支障が出るだけでなく、日常生活でも不便を感じることが多くなります。
車との距離が近いと、お子様とのお散歩やウォーキングする際など不安に感じる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

判断基準として、幅員が4ｍ以下の道路はセットバックが必要になるか、再建築不可とされている状態であることが懸念されますので注意しましょう。
幅員は個人で測ることも可能ですが、土地の境界に関する知識が必要であり、道路の形状や水路、側溝の有無、自治体の解釈などにより計測ポイントが異なります。
しっかりとした数値を知るためには、建築会社に相談し確定測量業者を紹介してもらう、法務局や役所で確認を行うなどの方法を取りましょう。

まずは前面道路が『公道』か『私道』かどうかをはっきりさせておくことが必要です。
万が一前面道路の所有者が分からない場合は勝手に手を加えることができないため、時間に余裕がなく土地決定を優先しなければならない時などは、購入自体を見直した方が良いでしょう。

2022年問題として話題に上がっている空き家問題は

年々増加傾向にあり、国をあげて対策を行っている

社会問題のひとつです。

居住者が世話しなければ元気がなくなって、

次第に劣化の道を歩むことになります。

ホコリの累積だけでなく、水回りを起因とした害虫発生、

野良猫の住処になった場合は糞尿や死骸で

悪臭問題に発展することも考えられます。

シンボルツリーや庭の手入れが滞れば、

落葉や雑草がトラブルの原因になりかねません。

こうした心配だけでなく、犯罪者が身を隠すために

最適な場所である他、放火に利用される可能性など、

空き家放置は治安悪化につながるリスクが大きいことが分かります。

治安が悪化すればさらに空き家件数が増加し、

最終的に人口減少の影響でインフラが整わず、


街の資産価値が下がる恐れもあります。

いざ、家を売りたくても買い手がつかないなど、

悪循環に陥ってしまうことも想定しておかなければなりません。

先ほどの空家問題に留まらず、長く安心した暮らしのためには、治安の良し悪しを気にされる方は少なくないのではないでしょうか。
街の治安状況はあくまでもそこに住んだことがある方のクチコミのようなものです。個人の感性や重要視するポイントは人それぞれ。数字ではっきり明示できるものではないので文面だけでは判断が難しいことも。

内覧に併せて周辺環境のチェックと、駅から物件までを日中と夜間に分け実際に歩いてみることで、実際の雰囲気を掴むことができます。
また、犯罪発生率は警視庁の犯罪発生マップで確認し可視化して判断材料とするとよいでしょう。
街の発展を左右する用途地域もしっかり確認し、今後どのような建物がエリア内に建設されることがあるのかまで考えられると、街のイメージと現状をより近づけることができます。

弊社には刈谷市・大府市・岡崎市はもちろん

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