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【住み替えローン】メリット











住み替えローンでは、売却しても返済できない分を含めて、

住宅取得費用を融資してもらえます。



住み替えローンを利用するためには、

売却と購入をほぼ同時に行わなければなりません

（返済できない分のみや新規購入分のみでは利用できない）ので、

仮住まい費用が発生する売却先行型（売却してから家探し）や

二重ローンが発生する購入先行型（購入してから売主探し）の

どちらを選択しても費用負担を抑えられます。

弊社には刈谷市・大府市・岡崎市はもちろん

三河エリアに強く、

売却経験の豊富なスタッフが在籍しております。

三河エリアのマンションの売却や買取り希望の方、

ご所有不動産の資産の運用・相続のご相談は

センチュリー21　ケヤキ住建にお任せください！

【売却金額でローン返済】できない場合










売却金額でローンを返済できない状況は十分考えられます。


一般的に建物の価値は、

住宅ローンの返済スピードよりも早く減少するため、

資産価値の割にローンが多く残ってしまうためです。


このような状況では、売却金額でローンを完済できません。

 

ここでは、売却金額でローン完済できない場合の

対処法について解説します。





〇貯蓄で残債を完済

まず検討したい方法は，貯蓄による完済です。


残債の程度にもよりますが，貯蓄で返済してしまえば、

抵当権を抹消できますので、売却の手続きを進められます。


ただ、当然ながら、貯蓄額は減少しますので、

ほかに使い道がある場合や最低限の緊急用資金もなくなった場合は、

新たに借入が発生する可能性があります。


貯蓄の大半がなくなる場合には、

ほかの支出に影響しないか確認しましょう。





〇住み替えローンの利用

住み替えのための売却であれば、

住み替えローンの利用を検討しましょう。


住み替えローンは、売却金額よりローン残高が多くて

完済できなくても、不足額を含めて借り入れることができます。


貯蓄による完済ができない場合に、よく利用される方法です。

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【返済年数】決めるとき考えるポイント

ここまで返済年数について解説しましたが、

返済年数を決めるときには、

借入金額や金利などの借入条件だけでなく、

将来の収入や支出、退職時の年齢も考慮する必要があります。



返済年数は利息額や諸費用などに影響しますので、

家計の状況に合わせて決めるとよいでしょう。

注意点としては、利息額や総支払額に

こだわりすぎないことです。



利息額や総支払額は少ないほどよいですが、

安定して返済する余裕があることも重要です。



利息額や総支払額は、借入先を比較検討したり、

借入金額を見直したりすることでも減らすことができます。

その他、住宅ローン控除

（住宅ローン年末残高の1％が所得税から控除される）の

適用条件には返済年数の定めがあり、

10年以上のローンが対象となります。



また、途中で繰り上げ返済をして

返済年数が10年より短くなった場合、

その年以降の控除が受けられなくなってしまいます。



住宅ローン控除は制度の内容をよく理解し、上手に活用しましょう。

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【返済年数長くした場合】住宅ローン










〇メリット

返済年数を長くすれば、毎月の返済額を抑えることができます。

収入に対する返済額の割合が小さければ、家計のやり繰りはしやすく、

一時的な収入減や支出増に対応しやすくなります。


中長期的な収支計画に不確定要素がある場合でも、

比較的安心して住宅ローンを利用することができます。

また返済額を減らした分を貯蓄することで

急な支出に対応できます。


返済に余裕がなければ、資金不足の際、

新たな借り入れが発生することもありますので注意が必要です。





〇デメリット

返済年数を長くするデメリットに、

利息額が増える点が挙げられます。


どの程度増えるかは、金利や借入金額にもよりますので、

シミュレーションして確認するとよいでしょう。


また諸費用の一つである保証料の額は返済年数が

長くなると高くなります。


利息額とあわせて総支払額で比較し、

家計に合った返済年数を設定しましょう。

返済年数を長くすると、完済時年齢に近づくにつれ収入が減少し、

住宅ローンの返済が負担に感じるかもしれません。


返済年数を長くした場合は完済時期の収支を考え、

一部繰り上げ返済などを利用して返済年数を短縮することができます。

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【住宅ローン返済年数】短くした場合










〇メリット

住宅ローンの利息額は、金利、返済年数（借入期間）、

借入金額で決まります。


金利や借入金額などほかの条件が同じでも、

返済年数を短くすることでローンの返済負担を軽減できます。

また返済年数を短くすることで、

一定の収入が見込める時期（退職前）に返済できる、

完済時期が早まるなどのメリットがあります。


フラット35では、返済年数21年以上35年以下よりも

20年以下のほうが金利優遇を受けられます。

返済年数は、都市銀行や地方銀行など一部の金融機関で必要な

保証料の額にも影響します。


保証料とは、返済が滞った際に保証を受けるため

保証会社に支払う費用です。


一般的に返済年数が長くなるほど保証料は高くなります。


諸費用を含めた総支払額で考えると、

返済年数を短くするメリットはさらに大きくなります。


なお保証料は返済年数のほかに、金融機関（保証会社）や

借入金額によっても変わります。





〇デメリット

返済年数を短くした場合のデメリットは、

毎月の返済額が返済年数を短くするほど高くなる点です。


利息額に注目すると返済年数を短くしたほうがよいですが、

無理のない返済額となるような返済年数にしなければなりません。

また借入当初の条件を変更することは難しいため、

借入後に返済年数を延長することは原則できません。


利息額などの負担や完済時年齢が気になる場合、

返済年数を35年としておき、返済期間中に一部繰り上げ返済をして

完済時年齢を短くし、利息額の負担を軽減することもできます。

なお経済状況の変化などで返済が厳しくなった場合、

金融機関と相談のうえ、返済年数が延長されることはあります。


ただこの場合、利息額が当初より増えるなどの注意点もあります。

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【リフォームローン】無担保型










無担保型はその名の通り、

担保をとらずにローンを組む方法となります。



返済期間が短く想定されていて、

1000万以下のローンを15年間くらいで完済できることが

目安となっています。



手続きも有担保型に比べ簡単で、

審査が短期間で完了します。



利子は有担保型より高めに設定されているため、

借入前にしっかりチェックしておきましょう。



それでもリフォーム費用が足りない場合は、

有担保型への移行も問題なく行うことができます。

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【有担保型】リフォームローン










有担保というのは、一般的な住宅ローンのように

リノベーション物件自体を担保として設定し借り入れを

実行するタイプのリフォームローンのことです。



比較的手続きが煩雑で、この後紹介する無担保型リフォームローンよりも

審査が厳しく、返済期間も長期で想定したローンとなります。



借入額が1000万以上となる場合や、

住宅ローンにリノベーション費用を含める場合は

担保が必要となる(抵当権を設定する)ことになるでしょう。



住宅ローンが残っている状態でリフォームローンを借りる場合は、

住宅ローンを借り入れた金融機関へ相談するとスムーズです。

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【リノベーション費用】住宅ローンに組み込む

中古住宅をリノベーション前提で購入希望の方は、

住宅ローンにリノベーション費用を含めての

借入れをオススメします。



住宅ローンはリフォームローンより利子が低めに設定されており、

書類手続きや抵当権の設定とその手数料が一本化できることが

大きな魅力です。



物件探しと並行してリノベーションの内容決定を

進めていかなければ審査に影響が出てしまうため、

こまめな打ち合わせが必要になります。



内覧の際、このお部屋ならどんなことができるのか、

どんなことをやりたいかなどのイメージを膨らませ、

メモに残しておくと良いでしょう。

また、住宅ローン返済中にリノベーションを考えているならば、

低金利のローンやリフォーム一体型住宅ローンなどへ

借り換えする良い機会とも言えます。




審査が厳しい、限度額が下がるなどの可能性も考えた上で

検討すると良いでしょう。

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【リフォームローン】住宅ローンとの違い

リフォームローンに関して、住宅ローンと

どんな点が異なっているでしょう。



新築物件の購入よりも比較的アクションを起こしやすい

リノベーションは、こだわりポイントを目一杯詰め込まない限り、

新築の購入と比較すると落ち着いた費用となることがほとんどです。



そのため、リフォームローンは審査に通りやすく、

保険加入不要、連帯保証人不要のケースが多い、

借り入れしやすいローンということが特徴となっています。



一方、利子がやや高く設定されている傾向にあるため、

返済期間には注意が必要です。

リフォームローンは有担保型と無担保型の

二つに分かれているだけでなく、複雑なものが多いので、

一度不動産業者に相談するか、

提携ローンがないか聞いてみるといいでしょう。

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【リノベーションとリフォーム】違い

リノベーションと同じくらいの頻度で耳にするのが

リフォームという言葉ですが、

リノベーションとの違いを考えてみましょう。

どちらとも広く利用されている言葉で、

明確な線引きがされているわけではありませんが、

内装や設備などが古くなった状態を修繕し、

原状回復させるという意味合いで使われるのがリフォーム



今ある設備のランクアップや、現状に付加価値を与える

行為についてはリノベーションを利用し使い分けている方や

建築業者が多く見受けられます。

リフォームは現在利用している設備を修理するために行い、

小規模工事で完了することが多いですが、

リノベーションは間取り変更や配管移動、電気工事などに加え、

場合によって構造体以外全てを解体、骨組みだけを残し


スケルトン状態にする大規模工事となります。

また、オフィスだった建物を居住用施設にするなど、

建物を別の用途へ変更する工事については

コンバージョンと呼ばれています。

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