不動産投資の記事一覧｜刈谷市・高浜市エリアの不動産売却はセンチュリー21ケヤキ住建｜ケヤキ住建株式会社

【入居者トラブル】の種類を把握する










入居者トラブルを回避するために、

どんなトラブルが起こりがちなのかを

認識しておきましょう。





入居者が家賃を滞納した

入居者がトラブルを起こした

入居者と退去時の費用でもめた





家賃滞納

• 1年間滞納された
•  
• 2年間滞納された
•  
• 入金忘れによる滞納があった
•  
• 入金の金額が間違っていた
•  
• 毎月必ず遅れる入居者がいた

•  
• ゴミの出し方がいい加減
•  
• 入居者が友人を招いて騒音を出し、
• 近隣に迷惑をかけた
•  
• エアコンやトイレなど使い方が乱暴で
• 故障した
•  
• 部屋を不潔な状態にされた
•  
• 入居者が負担すべき修理費用を請求された
•  
• 契約で規定した以上の人数が居住した
•  
• 消防設備点検や配水管清掃など立ち会うべき
• 入居者が不在で、何度も実施されなかった
•  
• 貸主・隣人に対して要求の激しい入居者がいた
•  
• 入居者が室外機をベランダの避難経路部分に
• 勝手に設置した
•  
• 入居者が行うべき庭の雑草の手入れを放置し、
• 近隣ともめた
•  
• 入居者が被害妄想気味で、一方的に非難された
•  
• 禁止薬物所持の犯罪行為があった
•  
• 夜逃げをされた

•  
• 壁の釘穴について双方の見解が異なり、
• 敷金返還でもめた
•  
• 契約期間満了とともに退去を求めたが、
• いろいろ条件を付けられた

弊社には高浜市・刈谷市はもちろん

三河エリアに強く、

売却経験の豊富なスタッフが在籍しております。

三河エリアのマンションの売却や買取り希望の方、

ご所有不動産の資産の運用・相続のご相談は

センチュリー21　ケヤキ住建にお任せください！

【賃貸物件としての魅力】を高める










賃貸物件の魅力を高めるには、

物質的にグレードを上げる方法と、

供給不足の物件に変える方法とがあります。



物質的なグレードを上げる


設備や室内仕様、

外まわりが古い・汚れているなど、

魅力的でない場合、リフォーム費用をかけてでも、

グレードを高めると、

希望の家賃設定どおりでも

入居者が決まる可能性が生じます。



特に、キッチン、洗面、トイレ、浴室など

清潔感を求められやすい水まわりを新しくすると、

魅力が増します。





供給不足の物件に変更する


例えば、賃貸物件に多い

「ペット飼育不可」

「入居者による物件のカスタマイズ不可」

「楽器演奏不可」

などといった禁止事項を逆に可能としたり、

高齢者や外国人などが入居しやすい条件に

変更するなど、供給数が不足している

特定のニーズに応えることで、

入居者が決まりやすくなります。

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【家賃】など条件を見直す










家賃や敷金・礼金の設定などが

相場や時期的・地域的ニーズに

反している場合、募集条件の見直しを

検討する必要があります。



家賃を減額する場合、賃貸経営や家計の

収支に影響が生じるが、空室期間が

長引いてしまうよりましと考えましょう。



空室期間は収入がゼロというだけでなく、

物件の維持費や税金がかかる分、

赤字となります。



家賃を下げる、敷金を家賃2カ月分から1カ月分に、

礼金をゼロにするなど、仲介の不動産会社と十分に

協議して決めましょう。

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【空室】収入ゼロを防ぐ方法










空室が続くのには次の3つの

原因が考えられます。



一定の期間が経っても入居者が

決まらない場合は、

原因を分析して募集活動などを

見直すことが重要です。



募集条件

•  
• 家賃の設定が相場より高い
•  
• 敷金・礼金・更新料などの条件に問題がある
•  
• 入居希望者が少ない時期である
•  
• 賃貸物件や物件内容のニーズが少ない地域である

•  
• 立地・築年数・間取り・設備などが、
•  
• 競合物件に比べて劣っている
•  
• メンテナンスが行き届いていないなど
•  
• 維持管理に問題がある

•  
• 広告宣伝が有効でない
•  
• 仲介の不動産会社が熱心でない

弊社には高浜市・刈谷市はもちろん

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【確定申告】メリットを活用

賃貸経営で収益を得るために必要なことは、

基本的に空室を出さないことです。



そこからさらに収益を上げるには、

経費の無駄を省くことが

非常に有効となります。



管理は自分でする・不動産会社に任せる

という違いだけでも、年間収支に影響するし、

委託先の会社や委託内容によっても

収支が異なってきます。



自分でできることは

自分で行うと収益は上がります。



しかし、会社員など本業が忙しい人ならば、

自分でできることには限界があります。



何を委託すべきか、どんな経費を

削減できるかは人それぞれ異なるので、

コスト管理を徹底して、自分に合った

経営内容を組み立てることが必要です。

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【コスト管理と節税】

経費削減＝収益アップ










賃貸経営で収益を得るために必要なことは、

基本的に空室を出さないことです。



そこからさらに収益を上げるには、

経費の無駄を省くことが非常に有効です。



管理は自分でする・不動産会社に任せる

という違いだけでも、年間収支に影響し、

委託先の会社や委託内容によっても

収支が異なってきます。



自分でできることは自分で行うと

収益は上がります。



ですが、会社員など本業が忙しい人ならば、

自分でできることには限界があります。



何を委託すべきか、どんな経費を

削減できるかは人それぞれ異なるので、

コスト管理を徹底して、

自分に合った経営内容を組み立てることが

必要となります。

弊社には高浜市・刈谷市はもちろん

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【住宅ローン控除】対象ではなくなる

住宅ローンを利用して家を購入すると、

一定期間、税金の住宅ローン控除を

受けることができるます

（延べ床面積50㎡以上など条件に

合致している場合）。



その家に住まないことになった場合は、

住宅ローンの返済が続くとしても、

控除を受けられなくなります。

また、転勤してから2年後に持ち家に戻る

といった場合、その不在の期間は

適用の対象外となり、また、その分の

期間が延長になることはありません。



持ち家に戻ったときに控除の適用を

受けるためには、転出前に届出書や

特別控除証明書などの必要書類を

税務署に提出する必要があります。

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【住宅ローン返済中】

持ち家を賃貸にすると

住宅ローンは、一般的に融資を受けた本人か

親族が居住することが条件となっています。



無断で他人に貸すと契約違反となり、

一括返済を求められることがあるので

要注意です。



今一度、金融機関と取り交わした

金銭消費貸借契約書の契約内容が

どうなっているのか確認してみましょう。

基本的には、金融機関に相談の上、

同じ金融機関の賃貸住宅ローンに

切り換えをしたり、金利などの条件が

変更されることになったり、

別の金融機関の賃貸ローンに

借り換えをしたりすることになります。



一般的に、通常の賃貸ローンは

住宅ローンより金利が高くなります。



切り換えには切換手数料（1万円程度）が

かかることが多く、借り換えとなると、

事務手数料、抵当権設定費用、印紙税、

保証料などの諸費用が、数十万円程度発生します。

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【賃貸経営】損益通算

原則として所得は全て合算して

納税することになっているため、

確定申告で、給与所得分も含めて

税額を計算し直すことになります。



不動産所得で赤字が発生した場合、

「損益通算」をすることで、赤字を

給与所得から差し引くことができ、

給与所得で納めていた税金のうち

一定額が還付されます

（還付金額は給与等によって異なる）。

「損益通算」とは、ある所得で発生した

赤字とほかの所得の黒字とを相殺して

所得税を計算する制度のことです。



損益通算ができる所得は次の4種類。

• 不動産所得
•  
• （ただし、土地代の借入金の利子部分は
• 対象外など例外規定がある）
•  
• 事業所得
 
• 譲渡所得
 
• 山林所得

ちなみに住民税に関しては、

所得税の確定申告をすると自動的に

損益通算されて、税額が決まります。

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【賃貸経営】確定申告

賃貸経営で家賃収入があれば、

確定申告をする必要があります。



給与所得について年末調整を受けた人で、

不動産所得と給与・退職所得以外の所得の

合計額が20万円以下である場合には

確定申告は必要ありません。



確定申告の対象となる不動産収入は、

1月1日から12月31日までの間に得た

家賃・管理費（共益費）・礼金・更新料と、

敷金・保証金のうち返還しなくとも

よいことが確定している金額です。



そこから必要経費を差し引いた

不動産所得が課税対象となります。

申告期間は翌年2月16日から3月15日まで

（曜日によって変わる年もある）の1カ月間。



申告書類は、国税庁のサイトにある

「所得税（確定申告等作成コーナー）」内にある

申告書類をプリントアウトするか、

税務署でもらうなどして入手できます。



確定申告の準備として、

収入と支出についての帳簿を日々

作成しておくことが大切です。



家賃収入や経費を現金でやり取りした場合は、

領収書などの書類を保存し、

領収書のない交通費などは、

支払い記録を作成します。



ほかの収支（給与や生活費など）と

明確に区別する必要があるので、

家賃収入等や各種支払いに関しては、

賃貸経営の専用口座を設けておくと

管理がしやすくなります。

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