不動産投資の記事一覧｜刈谷市・高浜市エリアの不動産売却はセンチュリー21ケヤキ住建｜ケヤキ住建株式会社

【仮登記】付いている物件を

購入する場合の注意点

仮登記の付いた物件を

購入することは問題ありませんが、

大変危険です。



「仮」だから本来の登記

（「本登記」と言います。）のような

強い効力はないだろう、

そんなに心配することはないだろう

などと考えてはいけません。

仮登記にも色々なものがありますが、

そのままの状態で購入すべきでないことに

変わりはありません。



購入対象から外してしまうか、

あるいは、売主に第三者への

所有権移転請求権仮登記を

抹消してもらうよう要求し、

それが済んでから購入を

検討するようにしてください。


















弊社には高浜市・刈谷市はもちろん

三河エリアに強く、

売却経験の豊富なスタッフが在籍しております。

三河エリアのマンションの売却や買取り希望の方、

ご所有不動産の資産の運用・相続のご相談は

センチュリー21　ケヤキ住建にお任せください！

【相続物件】購入する際の注意点

どんな不動産物件であっても、

売主が本当の所有者かどうかの

調査が重要です。



「相続物件（相続によって取得する物件）」

の場合は、相続手続きが完了するまでは、

売主となる相続人の所有物件に

なるかどうかは確定できません。



また、所有権の移転登記が

済んでいたとしても、本当の

所有者とはなれない場合もありますので、

売買交渉を進めるにあたっては、

特に慎重さが必要です。

まず、売主である兄が相続人となるか、

他に相続人がいないかを確認しましょう。



相続人が複数いる場合、原則として、

相続財産は相続人全員の共有と

推定されるため、全員の同意がないと、

購入することができない場合があります。



なお、遺産分割協議が完了しないと

相続登記は出来ませんが、

適法な遺言書が存在し、

遺言執行人が選任されている場合には、

遺言執行人により相続登記が出来ます。

【競売物件】購入する場合の注意点





















他の物件購入と異なり、

競売物件の購入では

先んじた対応が必要なケースが多く、

手続きが遅れると

競売物件の占有などが続き、

物件の引き渡しに支障が

生じる可能性があります。



競売への参加資格は、基本的に、

対象になっている競売事件の

債務者以外は誰でも参加できます。



個人は住民票を、法人の場合は

資格証明書（登記簿謄本）を

提出するだけでOKです。



但し、農地の場合には農地法による

取得制限がされており、

適格証明書が必要になります。








競売物件購入の流れ

1. ①物件の選定・調査
2.  
3. ②入札期日に入札
4.  
5. ③開札期日・発表
6.  
7. ④売却許可決定
8.  
9. ⑤売却許可決定の確定
10.  
11. ⑥代金納付期限通知の送達
12.  
13. ⑦代金納付・所有権移転登記等の嘱託
14.  
15. ⑧登記識別情報通知書の特別送達

【抵当権】には

どのような種類があるのか










抵当権

通常、融資をした金融機関が

その融資を返済して貰う権利（被担保債権）を

守る（≒担保する）ために、

関連する不動産に抵当権を設定します。



万が一、返済が滞ったときに

抵当権を実行して、

競売することで融資した金額を

優先的に返済してもらう権利が

抵当権です。

通常、抵当権は債務者の所有物ですが、

例えば、息子さんの借金をお父さんが

保証人になるなど、

債務者以外の者がその所有物件に

抵当権を設定し対応する場合もあります。

同一の被担保債権の担保として

複数の土地・建物などに

担保物権(先取特権、質権、抵当権)を

設定することを共同担保といいます。



共同担保の場合には、

共同担保目録にある担保物件全体で

担保とされているため、

借入金の一部返済により

共同担保から外せるかが問題となります。



担保価値が低下する場合には

担保が外れない場合があります。



融資された金融機関と事前の

調整が必要になります。





















弊社には高浜市・刈谷市はもちろん

三河エリアに強く、

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【抵当権】の付いた物件を

購入する際の注意点










売主が金融機関からの融資を

受けて購入している場合、

担保として購入する物件に

抵当権が設定されています。



また、売主の事業のために

根抵当権が設定されている場合や

他の不動産と共に共同担保と

されている場合があります。

抵当権を、抹消しないままで

残しておくと、以前の所有者である

売主の借入金返済が滞れば、

抵当権の実行により

競売にかけられるなどにより、

買主が所有権を失いかねないため、

抵当権のついた物件を購入する場合には

抵当権の抹消が重要な要素となります。

不動産の売買取引においては、

売主の借入金に対する抵当権を

抹消して物件を引渡すことが

大前提です。



通常の売買取引の場合、

決済時に買主が支払った

残代金によって売主の借入金残額を

一括で返済して、所有権移転登記の

申請と抵当権抹消登記の申請を

同時に行ないます。

売買代金で返済しきれないようなとき

（残債が発生する場合）には、

金融機関などが抵当権の抹消に

応じるのかどうかについて、

事前に確認をすることが必要となります。

共同担保となっている場合には、

当該物件の売買により返済した後の

残額か残りの共同担保目録の物件で

担保できるかが問題となります。



これも、事前に金融機関との

確認が必要です。

ですから、金融機関が抵当権抹消に

応じないために、売買ができない

事態も発生しています。



このように売主本人の意思とは関係なく

金融機関の判断により売買が

できなくなる場合があるのです。



事前に金融機関との調整をしてきましょう。

1つの方法として、

事前に抵当権の抹消について

抵当権者に確認し、売買契約にて

「抵当権を抹消できなければ

白紙解除とする」 という旨の特約を

入れることが必要です。

決済時には司法書士に抵当権の抹消に

必要な書類をチェックし、

問題が全くないことを

確認したうえでなければ、

決済金は支払うわけにはいきません。

売買契約を締結して、手付金を

支払うことに不安がある場合には、

金融機関と事前調整のもと、

売買契約・売買代金の受渡し・物件の引渡し

等を同時に行う一括決済も

考慮する必要があります。

買主側が金融機関から融資の審査に

契約書が必要とされる場合には、

手付金０で契約し、違約金で縛る

ことも考えられます。



金融機関と相談してみてください。

抵当権だけではなく、買主の権利行使を

阻害する恐れのある権利、

所有権や抵当権以外の仮登記や

予告登記をはじめ複雑な登記がある場合にも

注意が必要です。

「差押」の登記、「譲渡担保」による

所有権移転の登記がある場合などには、

売買契約締結前に、弁護士など専門家に

相談すべきです。

【土地付き物件】

（アパート・マンション）を

購入する際の注意点②










アパートマンションの投資に

代表される不動産の現物投資は主に、

１）現金収入の増加

２）相続対策（相続税の節税）

３）所得税の節税による収入増加

を目的に行われます。



ライフプランニングに基づき、

「どの時期に」「いくら」必要か？

という具体的な目的・数値を

確認しましょう。





1．表面利回りに注目する

表面利回りは、物件の価格が

割安か割高かを判断する

大事な材料になります。

2．築年数に注目する

表面利回りが高い物件を

注意深く見てみると、

築年数が古かった

ということもよくあります。

築年数が古い場合、

外見ではわからなくても、

様々な設備が老朽化しているので

リフォームが必要になり、

結果として高い買い物になる

こともあります。

3．物件の場所に注目する

利便性の高い場所の物件だと

購入価格がその分高いため、

表面利回りが低くなり、

利便性が低い場所であれば

購入価格が安くなるので

表面利回りが高くなるのが一般的です。





















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【土地付き物件】

（アパート・マンション）を

購入する際の注意点①










アパートマンションの投資は、

定期的に家賃収入が得られるため

魅力的に感じられます。



同じ家賃収入であっても、

最近のように不動産価格が下落

しているときは

投資利回りが高くなるため、

不動産投資の魅力が増してきます。



しかし、ワンルームマンションに比べ

購入金額も大きくなるため、

投資のリスクもそれだけ大きくなります。




















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【投資用マンション】購入の注意点

①利回り



投資用マンションだけでなく、

不動産投資に関する広告の中で

うたわれる利回りは、表面利回り

であることが少なくありません。



しかし、実際に不動産投資を始めると、

様々なコストが掛かります。



租税公課や管理費、火災保険料、

修繕費等の費用などが

生じることになりますので、

実質利回りは表面利回りよりも

下回ることになります。



そのため、投資用マンションを

購入する場合には、上記の経費等を

勘案してキャッシュフローを

確認しておくことが大切です。





②不動産の状況



不動産投資をした場合の現金収入

（キャッシュフロー）だけに

関心を寄せるのではなく、

収益物件としての資産価値はどうか？

という点についても確認が必要です。



つまり、不動産の状況を

よく確認しておくことが大切である

ということです。



そのためにも、ご自身の土地勘のある場所、

あるいは確認が適宜迅速に行える場所で、

投資用マンションを購入されるのが

望ましいといえます。





主なポイントは以下の通りです。

●駅からの徒歩距離・周辺環境

駅からの距離、周辺環境など、

実際にご自身で歩いて確認

することが大切です。



ワンルームマンションのように

単身者用の物件である場合は特に、

最寄り駅から近い物件である方が

望ましいでしょう。



また、物件周辺における、

公共施設やスーパーやコンビニ、

金融機関など、生活利便施設の

有無についても確認が必要です。

●相場（家賃・間取り・広さ・設備）

周辺物件における家賃相場だけでなく、

購入を検討している投資マンションの

間取りや広さ、設備が、

近隣の物件と比べて平均的なのか、

優っているのか、劣っているのか、

を確認しておきましょう。



インターネットや購入を検討している

投資マンションの近隣不動産業者の

店頭でも大まかに、近隣類似物件の

相場をつかむことはできるでしょう。



それによって、周辺賃貸物件の

家賃相場と比べて、購入を検討している

投資用マンションで想定している

家賃に大きなギャップがないかを

確認できます。

●築年数

築年数以外の条件が同じであれば、

新築物件よりも中古物件の方が、

利回りが高くなりますが、

あまり築年が古い物件であると、

耐震基準を満たしていない

物件であったり、リフォーム等の

費用が予想以上に生じたりすることも

考えられますので、注意が必要です。

●管理・修繕計画

管理状況と管理にかかる

費用について確認しておきましょう。



管理状況が良好である物件は、

物件の傷みも少なくなりますし、

賃借人にとっても住み心地が

よいといえますから、

空室リスクの間接的な回避にも

つながります。



単純に管理費用の多寡だけでなく、

長期的な視点で、管理状況と比較して

妥当かどうか判断してください。



また、修繕については、新築物件では

管理委託予定の管理会社が管理を

している物件を見学したり、

修繕計画案に目を通し、

無理のない計画であるかどうかを

確認したりすることも大切です。



一方、中古物件の場合、

修繕計画の有無や実施状況について

確認をしておきましょう。



マンション購入後に思わぬ

修繕費等の追加負担が生じる可能性も

ないといいきれません。

弊社には刈谷市をはじめ、高浜市、安城市

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