2021年04月の記事一覧｜刈谷市・高浜市エリアの不動産売却はセンチュリー21ケヤキ住建｜ケヤキ住建株式会社

定期借地権とは










定期借地権とは、

一定期間の間だけ土地を

借りる権利のことです。





住宅の場合、借地期間は

50年以上と定められているので

借りた土地に一戸建てを建てても

マンションを建てても、

建物の寿命が気になる頃までは

安心して住めます。





このように、

定期借地権で借りた土地に

住宅を建てて

分譲する契約形態は、

「定期借地権付き住宅」

「定期借地権マンション」

などと呼ばれています。










定期借地権は借地借家法の

抜本的な見直しにより

1992年に創設された制度です。





それ以前からある「旧借地権」と

大きく異なるのは、

契約の期限が終了したら必ず

「土地を更地にして地主に

返さなければならない」点です。





旧借地権では契約の更新が可能だが

定期借地権では更新はできません。





このため現行法では、

借地契約の更新が可能な

「普通借地権」という制度も

設けられています。





定期借地権は、地主にとっては

貸した土地が確実に戻ってくる

というメリットがあります。





そのため、交通アクセスのよい

好立地や有名な施設の隣といった

希少立地など、

手放したくない所有地を

定期借地権マンションにして

有効利用するケースが多くあります。





つまり、購入者にとっては

好立地や希少立地の物件が

割安で購入できるという

魅力があります。










入居後は地代のほかに

解体費用の積立金が

かかるケースも





定期借地権を買うときには、

土地分のコストとして

「敷金（保証金）」や

「権利金（土地の定期借地権の代金）」

「前払い地代」などの

一時金を支払います。





住宅購入後は、地主に対して

「地代」を毎月支払うのが

一般的です。





地代は2～3年ごとに見直され

固定資産税の増減や

消費者物価の変動などに応じて

改定されることが多いです。





一方、土地分の

固定資産税・都市計画税は

かかりません

（建物分はかかります）。





このほか、マンションの場合は

「解体準備金（土地を更地にして

返すための解体費用の積立金）」が

毎月徴収されます。





定期借地権マンションの多くは

地代の見直し時期や

見直し金額の計算方法などについて

予めルールをつくっているので

確認しておきましょう。





定期借地権付き住宅は、

借地期間中であれば

相続が可能で、売却や賃貸、

リフォームもできます。





ただし、築年が経って

借地の残存期間が短くなるにつれ

売るのが難しくなることも

あり得ます。





一方、賃貸については

所有権マンションと同じ水準の

家賃で貸すことができるため

残存期間によっては

賃貸を選択した方が

有利なこともあります。




















弊社には刈谷市をはじめ、高浜市、安城市

三河エリアに強く、売却経験の豊富なスタッフが

在籍しております。

三河エリアの不動産の購入や売却・買取り希望の方、

ご所有不動産の資産の運用・相続のご相談は

センチュリー21　ケヤキ住建にお任せください！

住宅性能評価を受けるメリット










品確法に基づく住宅性能評価書

（新築及び既存）を取得すると、

地震保険料の割引が受けられる。



また、住宅性能評価書

（新築の場合は建設住宅性能評価）が

交付された住宅は、

購入後にトラブルなどが生じたとき

国が指定する住宅紛争処理機関

（各地の弁護士会）に

紛争処理を申請できる。






紛争処理機関は裁判によらず

あっせんや調停、

仲裁を行う機関で、

紛争処理の申請手数料は

1件あたり1万円だ。










10分野（中古は7分野）の

性能が評価・表示される





住宅性能表示制度で表示される

住宅性能は、

新築住宅の場合は10分野。




①と③④⑤の4分野については

表示が必須な項目で

他の分野は売主などが任意に

選択して表示できる。










◆住宅性能表示制度の評価項目





①構造の安定（耐震性能など）

　・・・耐震等級（最高等級3）など





②火災時の安全（耐火性能など）

　・・・耐火等級（最高等級3または4）など





③劣化の軽減（構造躯体の耐久性能など）

　・・・劣化対策等級（最高等級3）





④維持管理・更新への配慮

　（配管のメンテナンス性能など）

　・・・維持管理対策等級（最高等級3）など





⑤温熱環境（省エネルギー性能）

　・・・断熱等性能等級（最高等級4）など





⑥空気環境（化学物質の低減）

　・・・ホルムアルデヒド発散等級

　　　　（最高等級3）など





⑦光・視環境（日照、採光、通風など）

　・・・単純開口率、方位別開口比





⑧音環境（遮音性能）

　・・・重量床衝撃音対策等級

　　　　（最高等級5）など





⑨高齢者等への配慮（バリアフリー性能）

　・・・高齢者等配慮対策等級

　　　　（最高等級5）





⑩防犯（防犯性能）

　・・・開口部の侵入防止対策










中古住宅（既存住宅）では、

建物の現況

（不具合や劣化の有無など）が


評価されるほか、

「地震などに対する強さ」

「柱や土台などの耐久性」

「配管の清掃や取替えのしやすさ、

更新対策」

「省エネルギー対策」などの

9分野が対象となる

（すべて選択項目）。




















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④【地盤＋基礎編】注文住宅を建築される方でよくある質問

土地から購入される方で、ここは地盤が弱いからNG等のお話
をききます。
今回は地盤と基礎について記載したいと思います。

■どうやって地盤が強いか弱いかわかるの？？■

まず地盤が強いか？弱いか？判定ずる方法について記載しま
す。地盤調査で代表的なものはスウェーデン式サウンディング
試験といって、古くはスウェーデンで鉄道を通す際使用した
方法で、それを家庭で調査しやすくするために小さくしたもの
で調査を行います。
調査方法は、先端にスクリューがあり、そのスクリューに
１００KG程の加重をかけた上でスクリューを回転させていき
家を支える支持層をさぐっていきます。
支持層をさぐるまでの間にある地盤が固いか柔らかいか？
砂地なのか？粘土層なのか？途中から水が出てくるか来ないか
等の調査を行い。総合的にその土地の地盤が強いかどうか？
家を建てる際地盤改良が必要かどうかを調査していきます。

■地盤改良が必要な土地で家を建築するのは向いていない？■

答えはNOです。木造の家や軽量鉄骨の家、重量鉄骨の家と構造
躯体も様々です。
木造か？重量鉄骨か？で家の重さもかわり同じ場所でも地盤改良
が必要かどうかも変わってきます。
※実際私が担当した木造住宅は地盤改良なしでベタ基礎だったが、
隣の家も同時期に家を建設しており、地盤改良をしていた物件も
あります。

ここで一番大切なことは、まず地盤が影響で家が傾いた際、責任
をとってくれる業者か？責任をとれる資力がある業者か？が一番
大切になると思います。
信頼できるメーカーや工務店と同じように、信頼できる担当者さん
をみつけましょう！

住宅性能表示制度とは










住宅性能表示制度とは、

新築・中古住宅の性能を

専門家が評価して

分かりやすく表示する

制度のこと。





住宅品質確保促進法（品確法）に

基づき、国に登録した

専門機関の評価員が共通の

評価方法で性能を確認する。





その結果が「等級」などを使って

分かりやすくした共通の方法で

表示されるため、

購入者は住宅性能を比較して

選ぶことができる。










<住宅性能評価書>

評価の結果は住宅性能評価書

として交付される。





●新築住宅

設計書などをもとに評価する

「設計住宅性能評価書」と、

建物の施工段階・完成段階の

調査も行う「建設住宅性能評価書」

がある（建設住宅性能評価は、

設計住宅性能評価を受けた

住宅のみ受けられる）。





●中古住宅

住宅の劣化状況などを

専門家が目視で評価し、

「現況検査・評価書

（既存住宅性能評価書）」が

交付される。










<住宅性能評価の受け方・

住宅性能評価付き住宅>

「住宅性能評価機関」として

国に登録した専門機関に依頼する

（新築一戸建ての場合

10万円～20万円の費用がかかる）





●建売住宅、注文住宅、中古住宅

購入者が不動産会社（売主）や

建築会社に相談したうえで、

住宅性能評価を

依頼することが多いが、

不動産会社等が費用を負担して

住宅性能評価を受け、

「住宅性能評価価書付き住宅」として

販売するケースもある。





●マンション

新築マンションは、

不動産会社が費用を負担して

住宅性能評価を受け、

「住宅性能評価価書付き住宅」として

販売する。

なお、住宅性能表示制度は

義務ではないため

住宅性能評価書がない

マンションもある。

この場合、購入者が独自で

住宅性能評価を

受けることはできない。

中古マンションの場合も

事前に管理会社などに

相談する必要がある。




















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①【水道引込編】②【先行外構編】に続いていこうと
思いまいたが、どんな流れで憧れの注文住宅を建てて
いくの？であったり、土地から先に買ったほうがいい
の？建物から買ったほうがいいの？
という質問も多い為、まずはそこから記載したいと思
います。

※ここから先は私の私見が多く入ります。
あくまで一意見として参考にしてください。

■土地から先か建物が先か？
その土地（エリア）の上に住みたい！！と思う方や、
いやいや土地よりも好きなハウスメーカーの家に住み
たい！！と思う方。
それぞれの思いがあると思います。
答えはどちらも当たりだと思いますが、私ならまず住み
たいと思うハウスメーカーを決めます。
ハウスメーカーは基本的に施工面積で金額がほぼ決ま
ります。
気に入ったハウスメーカーに気になる土地を購入した際
全体でいくらかかるのか確認し、ローン金額はいくらか？
毎月いくら支払うのか？を確認した上で進めていく事が、
安全な注文住宅の購入の進め方と思います。
もし土地から先に購入してしまうと、その先いくらかかる
かわからないまま家づくりを進めることになり、結果、
建物が小さくなってしまったり、必要な部屋を確保できな
かったりや、お庭を綺麗にすることが出来なかった等の
トラブルが発生する恐れがあります。
その為、まずは好きなメーカーで建てることができるか？
それに対して土地はいくらくらいお金をかけれるか逆算し
て購入する事をお勧めします。

■土地も決まった、メーカーも決まった。その後はどんな
打合せがあるの？

基本的にはまず間取の打合せをし、間取が問題なければ、
キッチンやお風呂等の住宅設備の打合せを行います。
※間取と設備の打合せでおおよそ建物の金額が出ると思い
ます。
その後コンセントやインターネット配線等電気の打合せを
行い、カーテンや照明の打合せになります。
また間取や住宅設備の打合せの際に二次外構（エクステリア）
の打合せも入れておいたほうがいいと思います。
なぜならお庭の工事は凄くお金がかかります！
しっかり予算を組みこんでおかないと後で資金が足りなく
なる恐れもあることから、間取から住宅設備の打合せの間
あたりでおおよその金額把握をしておいたほうがいいと思い
ます。

■先行工事
②【先行外構編】をご覧になってください。

■地鎮祭
地元の神社の宮司様に来ていただき地鎮祭を行ないます。
当然やらない方もいます。

■着工
基礎工事になります。一般的には１～１．５か月位時間を要
します。

■上棟
よく言う棟上げです。こちらも雨等なければ、１日目で一階
建て方、２日目で２階建て方、３日目で屋根仕舞という工程
が多いと思います。

■大工工事
家の中の大工さんが作業をします。

■お引渡し

ざっくりスケジュールを記載すると上記のようになります。
忙しいハウスメーカーだと既に着工待ちの人が沢山いて、
打合せ終了してから着工まで結構な日数を要するハウスメ
ーカーもあります。
担当者へスケジュールを確認し前倒しでスケジュールを消化
していく事をお勧めします。

こんにちは。

センチュリー２１ケヤキ住建です。

本日は、先日契約をしていただきましたお客様と碧南市の銀行へ行きました。

契約後の本申込です！

売主様用と買主様用に司法書士の先生へ見積もり依頼をしております。

他にもリフォームの見積もりや太陽光発電の名義変更や上水道の名義変更など短いスケジュールの中でやることが沢山あります。


そんな時に、スケジュールと必要資料をリスト化し少しでも分かりやすくなるよう印刷してお渡ししております。

また売主様には、司法書士の紹介や抵当権抹消のお手伝いもさせていただきます。

住宅購入のお客様も自宅売却のお客様も二人三脚でやっていきます！

不動産売買でご不明な点等や心配事がありましたら、ご連絡ください。


高浜市のセンチュリー２１　ケヤキ住建が住宅購入や自宅売却のお手伝いをさせていただきます。

長期優良住宅　税制にはどんなメリット？










住宅ローン控除の控除額が

10年間で最大500万円に





住宅ローンを借りて家を建てたり

買ったりした場合に、

年末のローン残高の1％が10年間、

所得税と住民税から控除される

住宅ローン控除（住宅ローン減税）。





10年間の最大控除額は一般住宅だと

400万円ですが、長期優良住宅は500万円。



ただし、住宅ローン控除は、

実際の納税額が控除額の上限。



長期優良住宅を建てた人すべてが

10年間で500万円の控除を

受けられるわけではありません。



400万円を超える住宅ローンを借り、

40万円を超える所得税、住民税を

納めている場合に、

長期優良住宅を建てたほうが

節税効果は大きくなる可能性が

あります。










長期優良住宅と一般住宅の

税の特別措置










所得税（住宅ローン控除）

<長期優良住宅は限度額が

引き上げられる>





長期優良住宅

控除対象限度額　5,000万円

10年間で控除される所得税と

住民税の合計最大額　500万円




一般住宅

控除対象限度額　4,000万円

10年間で控除される所得税と

住民税の合計最大額　400万円

長期優良住宅の基準や条件










【長期優良住宅】はどんな家？





長期優良住宅認定制度の

基準をクリアした家





長期優良住宅は、

長く安心・快適に暮らせる家。



長期優良住宅認定制度の

基準をクリアし、

認定を受けている家が

【長期優良住宅】と呼ばれている。










新築一戸建ての場合





①バリアフリー性

将来のバリアフリーリフォームに

対応できるようになっていること





②可変性

ライフスタイルの変化に応じて

間取の変更などが可能に

なっていること





③耐震性

極めてまれに発生する地震に対し

継続して住むための改修の

容易化を図るため、

損傷レベルの低減を図ること

（耐震等級2以上または免震建築物など）





④省エネルギー性

次世代省エネルギー基準に

適合するために必要な

断熱性能などを確保していること

（省エネルギー対策等級4以上）





⑤居住環境

良好な景観の形成や、

地域における居住環境の維持・

向上に配慮されていること





⑥維持保全計画

定期的な点検・補修等に関する

計画が策定されていること





⑦維持管理・更新の容易性

構造躯体に比べて耐用年数が

短い内装や設備について

維持管理を容易に行うために

必要な措置が講じられていること





⑧劣化対策

数世代にわたり住宅の構造躯体が

使用できること

（床下空間330ｍｍ以上確保、

劣化対策等級3相当）





⑨住戸面積

一戸建ては75㎡以上、

少なくとも1つのフロアの床面積が

40㎡以上あること




















弊社には刈谷市をはじめ、高浜市、安城市

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三河エリアの不動産の購入や売却・買取り希望の方、

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こんにちは。

高浜市春日町のセンチュリー２１　ケヤキ住建です。

本日は、今月初旬に高浜市碧海町の新築戸建ての契約をしていただきましたT様の現地立会いをしました。

新築戸建てで現場監督が良かったのか、ほとんど不備はありませんでした。

陽当たりも良く良い物件です！

標準で雨戸（シャッター）は付いておりますが、網戸がないので追加で依頼しました。

他にはカーテンレールとエアコンと。。。

不動産購入には、物件価格以外にも費用が掛かります。


「だいたいでいいから知りたい！」という人は物件価格に７～１０％をイメージしてみるといいですね。


不動産屋さんに聞いてみれば、諸費用計算書や資金計画など作成してもらえますので、お気軽に相談してみてください。

ちなみにセンチュリー２１ケヤキ住建の場合は、購入の流れや諸費用についてや資金計画書など、各お客様用に作成します。

もちろん、不動産売却や任意売却のお客様にも査定書以外にも最終的に手に残る計算もさせていただいております。


不動産売却は不安な事や、流れが分からないことも相談したい事が分からないって事もあります。

最近はネットで検索もできるので、ある程度勉強している方もいますね！


センチュリー２１ケヤキ住建のホームページにも参考になるようなブログもあるので、是非さかのぼりチェックしてみてください♪


高浜市はもちろん、周辺の刈谷市や碧南市などの不動産購入や不動産売却は、まずお気軽にセンチュリー21ケヤキ住建にご相談ください。

瑕疵担保責任とは










不動産の物件を探していると

【瑕疵担保責任】と

記載されていることがあります。





新築住宅であっても

中古住宅であっても

不動産の引渡しを受けたあとに

施工不良や雨漏りなど

売主も仲介業者も

把握していなかったような

“隠れた瑕疵”が

見つかった場合について

責任の及ぶ範囲を定める

重要な項目です。





売買契約の際には

【瑕疵担保責任】の

期間や範囲をめぐって

売主と交渉となることが

よくあります。










◇瑕疵担保責任とは

キズ・欠陥・不具合のことです。





不動産取引の【瑕疵担保責任】では

購入後のトラブルを防ぐために

あらかじめ売主が知らなかった

“隠れた瑕疵”についても

売主が責任を持つ期間や範囲を

明確にします。





隠れた瑕疵とは、売買契約時点で

売主がその事実を知らず

通常の注意では発見できなかった

瑕疵のことで、建物の瑕疵の範囲には

雨漏りや白蟻被害や

構造上主要な部位の腐食、

給排水管の故障などがあります。





瑕疵の存在を知らなかった買主は

定められた期間内に申し出れば

売主に損害賠償を請求できるほか

瑕疵によって購入の目的が

達成できない場合には

契約の解除をすることができます。





売主には告知義務がありますので

把握している瑕疵については

売買契約時に買主へ

通知しなければなりません。





もし瑕疵を知っていたにも関わらず

通知しなかった場合には

瑕疵担保責任に定めた

期間を過ぎていても

損害賠償の請求や契約解除の

対象となります。




















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