不動産用語集の記事一覧｜刈谷市・高浜市エリアの不動産売却はセンチュリー21ケヤキ住建｜ケヤキ住建株式会社

【不動産登記法】改定の背景










〇所有者不明土地

所有者不明土地とは相続登記が行われなかったことで、

所有者が分からない、所有者に連絡がつかない土地を言います。

この所有者不明土地は全国で約410ha、

九州の面積以上にもなります。





〇所有者が分からないことで土地活用が妨げられる

所有者不明土地があることによって、

土地の管理が行き届かず危険な状態にあっても処分ができない、

公共事業を行う妨げとなるなどの問題が生じているのです。





〇そもそも不動産登記とは

不動産登記、そもそも登記とは一定の事項の

所在や所有者などの権利を公に明らかにするための制度です。

これは自分の物だと世間に向かって宣言するのですね。

弊社には刈谷市・大府市・岡崎市はもちろん

三河エリアに強く、

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【不動産相続の登記】義務化

相続した不動産の登記の義務を怠ると、

10万円以下の過料の適用対象となります。

過料とは社会秩序を守るための罰であり、

他には戸籍や住民票の届け出を怠った場合や、

たばこのポイ捨て禁止条例に対する

違反に対して課される罰も過料となります。

罰金とは刑事罰であり、過料とは別物です。

また、民法の義務違反である過料では前科はつきません。



現時点ではまだ先ですが、既に相続している方も

対象となるため注意しましょう。

既に相続をしている方は、

施行日（令和6年4月1日）から3年が期限となります。

不動産の所有者がわからなくなってしまう要因の一つとして、

所有者の住所変更、名前変更の登記がされないことが挙げられます。

今までは任意とされていましたが、


転居後2年以内の変更登記が義務化されることになりました。

正当な理由がなくこれを怠った場合は5万円以下の過料となります。

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【省エネ・快適性】住まい探し










外気の影響を受けやすい最上階。



マンションを購入する場合は住戸の位置だけでなく

断熱材についてもチェックしましょう。



マンションの最上階は明るくて眺望もよく

開放的な良い条件が揃う物件です。



たくさんあるメリットを活かすためにも断熱性を高める、

日射を調節するなどで快適な居住空間を目指しましょう。

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【リフォームなしで簡単暑さ対策】

窓・ベランダに注目

暑さは壁や天井からだけではなく、

窓からも大いに取り込まれます。



そのため、カーテンを断熱性の高いものに変える

という対策をして窓からの暑さを

シャットアウトしましょう。



窓から入る光を跳ね返す効果を持つレースの

遮熱カーテンもあります。

入射角度が低く室内に取り込まれやすい朝日、西日は

シェードで防ぎましょう。



ベランダへの日差しも同様です。



最上階は風が強いため、飛ばされないように気を付けましょう。

また、日中ジリジリと熱せられるベランダは

気温が下がり始めた夕方に打ち水をすることで

夜間熱気が室内に入ってくることを低減できます。



打ち水の際は、下の階に水が落ちて迷惑にならないように

気を付けましょう。

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【断熱リフォーム】

マンションの寒い・暑いを軽減

外断熱は外壁に断熱を施します。



マンションをすっぽり断熱層で覆ってしまうのです。

そのためコンクリートに熱が伝わらず蓄熱することもなく

室内を快適な温度に保つことができます。



しかし、ほとんどのマンションは内断熱工法が採用されており、

外断熱工法に改修するには外壁（共用部分）の

大規模改修が必要となります。



マンション住民の合意をまとめること、

高額な費用がかかることなどが大きな障壁となるでしょう。

一方で内断熱の改修であれば自分が所有する住戸内（専有部分）の

工事のため個別に行うことができます。



窓のまわりや壁に結露の跡やカビが確認できたら

断熱が足りない可能性があるため、

断熱リフォームを検討してみてはいかがでしょうか。



省エネリフォームは一定の工事費用の10％を

その年の所得税から差し引ける投資型減税や

固定資産税の軽減を受けられる場合があります。

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【マンションの最上階】メリットとデメリット

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• ・コンクリートの性質。熱を伝えやすく、熱を蓄える
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• ・マンションは中層中住居が外気温の影響を受けにくい
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• ・築30、40年のマンションは断熱が足りない場合も（1990年以前のもの）
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• マンション最上階のメリット・デメリット
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  • メリット
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    • ・眺望がよい
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    • ・風通しがよい
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    • ・上階がないので騒音が気にならない
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    • ・虫が飛んでこない
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  • デメリット
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    • ・外気温、日射の影響を受けやすい
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    • ・災害時に自力での昇り降りをしなくてはならない

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【不動産購入時に確認】地役権がないか

色々な地役権があり、きちんと契約や登記をしないと

トラブルに繋がる可能性があります。



もし購入を検討している不動産に地役権がついていれば

家屋の建築や土地の利用に制限が付く場合があるため

購入の際は注意が必要です。

また、登記がされていなくても地役権の時効取得が

成り立つ場合もあります。



そうなれば承役地側の所有者は要役地の所有者が

自分の土地を利用することを止められないことも。



売主や不動産業者に周辺の状況をよく確認しておきましょう。

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【地役権が設定された土地】税金





〇固定資産税


固定資産税は土地の所有者が納めるものですが、

高圧電線が上空を通るなどで建築制限のある地役権

（国税庁のサイトでは区分地上権に準ずる地役権とされています）が

設定されている場合はその制限分を控除した評価が行われます。





〇権利金などに対する分離課税

地役権を設定したことへの対価として受け取った権利金は

資産の譲渡があったものとして

分離課税の対象である譲渡所得となります。

分離課税とは他の所得とは分離して税額を計算して

確定申告で納税をする課税方式です。

譲渡所得となるのは権利金が土地の時価の半分

（条件によって1/4の場合もあり）を超える場合など

という要件があります。

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【必要な理由】地役権

地役権は自分が所有する土地の権利ではありません。



その権利にわざわざお金を払って登記をする必要があるの

と思われるかもしれません。



地役権を登記するメリットをご紹介します。

現在あなたはご近所さんのご厚意で隣地を

自動車の通路として使用させてもらっているとしましょう。

ところがある日、相続や売却で隣地の所有者が

変わったことによって自動車での通行をしないよう

言われてしまいました。

あなたはきっと困ってしまいますよね。

この場合、あらかじめ通行地役権の登記がなされていれば

所有者が変わった場合でも従来どおり通行する権利を

主張することができるわけです。



口約束だけでも合意は成り立ちますが、

のちのちトラブルの元となります。



契約書の取り交わしや登記を行うのが賢明でしょう。

また、逆に自分の土地の利用に制限を受けたり、

使用を許す側である承役地となる場合は

相続後のことも考慮して行うべきでしょう。

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【使用目的】地役権










〇通行目的

最初に紹介した通り、通行を目的とした地役権です。

徒歩のみなのか、自動車を使用するのかなど

承役地の所有者と合意をまとめ決定します。



〇配管を埋める目的

住宅で暮らすにはガスや上下水道などのインフラも必要です。

これらの配管を周囲の土地の所有者に了承を得て

隣地を通して埋設する場合も地役権を設定します。

地上だけでなく地下を利用する場合も地役権が

必要となるのです。



〇送電設備建設の目的

電力会社が送電設備を建築する際、

土地の上空を電線が通ることに対して

土地の所有者との間に地役権の権利を設定します。

上空を電線が通るため、建物の高さに制限が設けられる、

対価が支払われるといった取り決めがなされます。



〇日照確保

日照を確保するための日照地役権設定というものもあります。

当事者間の約束事・取り決めのため、建物の高さ制限の他、

土地の一部へ工作物を設置することを制限するなど

自由度の高い取り決めが可能です。

その他、眺望を確保するために眺望地役権を設定し

承役地の建物の高さを制限することもできます。

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