不動産用語集の記事一覧｜刈谷市・高浜市エリアの不動産売却はセンチュリー21ケヤキ住建｜ケヤキ住建株式会社

【申告等の方法】

住宅借入金等特別控除を受けるため

住宅借入金等特別控除の適用を受けるための手続は、

控除を受ける最初の年分と2年目以後の年分とでは

異なります。

まず、控除を受ける最初の年分は、

必要事項を記載した確定申告書に、

「提出書類等」に掲げる書類を添付して、

納税地（原則として住所地）の所轄税務署長に

提出する必要があります。

なお、2年目以後の年分は、必要事項を記載した確定申告書に

「提出書類等」の（1）の

「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書」

（付表が必要な場合は付表を含みます。）のほか、

「提出書類等」の（2）の

「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」

を添付して提出すればよいことになっています。

また、給与所得者は、控除を受ける最初の年分については、

上記のとおり、確定申告書を提出する必要がありますが、

2年目以後の年分は、年末調整でこの特別控除の適用を

受けることができます。



この場合、税務署から送付される

「年末調整のための（特定増改築等）住宅借入金等

特別控除証明書兼給与所得者の（特定増改築等）

住宅借入金等特別控除申告書」と

「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」を

勤務先に提出する必要があります。

（注）給与所得のある方について、平成31年4月1日以後、

給与所得の源泉徴収票は、確定申告書への添付

または確定申告書を提出する際の提示が不要となりました。



ただし、確定申告書を作成する際には引き続き

給与所得の源泉徴収票が必要となります。

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【控除適用を受けるための要件】

住宅借入金等特別控除










個人が中古住宅を取得した場合で、

住宅借入金等特別控除の適用を受けることができるのは、

次のすべての要件を満たすときです。

（注1）平成28年3月31日以前の家屋の新築や

購入または増改築等について、居住者以外の方は

住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできません。

（注2）居住の用に供する住宅を二つ以上所有する場合、

控除の適用対象は主として居住の用に供する一つの

住宅に限られます。

（1）取得した中古住宅が次のいずれにも該当する住宅であること。

イ 建築後使用されたものであること。

ロ 次のいずれかに該当する住宅であること。

（イ）家屋が建築された日からその取得の日までの期間が

20年（マンションなどの耐火建築物の建物の場合には25年）

以下であること。

（注）「耐火建築物」とは、建物登記簿に記載された

家屋の構造のうち、建物の主たる部分の構成材料が、

石造、れんが造、コンクリートブロック造、

鉄骨造（軽量鉄骨造は含みません。）、鉄筋コンクリート造

または鉄骨鉄筋コンクリート造のものをいいます。

（ロ）地震に対する安全上必要な構造方法に関する

技術的基準またはこれに準ずるもの （耐震基準）に

適合する建物であること。

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【住宅借入金等特別控除】

中古住宅を取得した場合

住宅借入金等特別控除とは、個人が住宅ローン等を利用して、

マイホームを新築、取得または増改築等

（以下「取得等」といいます。）をし、

令和3年12月31日までに自己の居住の用に供した場合で

一定の要件を満たす場合において、

その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の

合計額等を基として計算した金額を、

居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除するものです。

また、住宅の取得等で特別特例取得（※1）

または特例特別特例取得（※2）に該当するものをした個人が、

令和3年1月1日から令和4年12月31日までの間に

自己の居住の用に供した場合も対象となります。

※1　「特別特例取得」とは、その住宅の取得等が

特別特定取得（※3）に該当する場合で、

当該住宅の取得等に係る契約が次の期間内に

締結されているものをいいます

（新型コロナ税特法6条の2①、新型コロナ税特令4条の2①）。

・新築（注文住宅）の場合・・・

令和2年10月1日から令和3年9月30日までの期間

なお、土地の所在地を空欄とした契約（いわゆる「空中契約」）

については、後の土地の取得に関する契約の締結日で判断します

・分譲住宅、中古住宅の取得、増改築等の場合・・・

令和2年12月1日から令和3年11月30日までの期間

※2　「特例特別特例取得」とは、特別特例取得に該当する場合で、

床面積が40平方メートル以上50平方未満の住宅の取得等をいいます

（新型コロナ税特法6条の2④、新型コロナ税特令4条の2②）。

※3　「特別特定取得」とは、住宅の取得等の対価の額

または費用の額に含まれる消費税額等

（消費税額および地方消費税額の合計額をいいます。以下同じです。）が、

10パーセントの税率により課されるべき消費税額等である場合における

その住宅の取得等をいいます。

また、住宅の取得等の対価の額または費用の額に含まれる

消費税額等が、8パーセントまたは10パーセントの税率により

課されるべき消費税額等である場合におけるその住宅の取得等を

「特定取得」といいます。

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【所得税の税額控除】

マイホームの取得等と所得税の税額控除

個人が住宅ローン等を利用してマイホームの新築、

取得または増改築等（以下「取得等」といいます。）を

した場合で、一定の要件を満たすときは、

その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の

合計額等を基として計算した金額を、

居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から

控除する「住宅借入金等特別控除」または

「特定増改築等住宅借入金等特別控除」の

適用を受けることができます。

（注）災害によりマイホームが被害を受けた場合で、

一定の要件を満たすときは、以下の特例の適用を

受けることができます。

1　災害により（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の適用を

受けていた住宅について居住できなくなった場合

「災害を受けたときの住宅借入金等特別控除の適用期間の特例等」

2　東日本大震災によって（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の

適用を受けていた住宅について居住できなくなった場合

「東日本大震災により被害を受けた場合等の税金の取扱いについて

（個人の方を対象とした取扱い）【被害を受けた方（所得税関係）】」。

3　東日本大震災の被災者の住宅の再取得等の場合

「東日本大震災により被害を受けた場合等の税金の取扱い

について（個人の方を対象とした取扱い）

【東日本大震災に関する税制上の追加措置について（所得税関係）】」


および【東日本大震災に関する税制上の追加措置について

（平成24年度及び平成25年度の税制改正による所得税

（譲渡所得関係を除く）の追加措置）】。

また、住宅ローン等を利用しない場合であっても、


個人が既存住宅について一定の要件を満たす

（1）住宅耐震改修をしたとき

（2）バリアフリー改修工事や省エネ改修工事、

多世帯同居改修工事、耐久性向上改修工事

（住宅耐震改修や省エネ改修工事を併せて行うものに限ります。）をしたとき

または（3）認定住宅の新築等をしたときは、

それぞれ所定の方法で計算した金額を、

その年分の所得税額から控除する「住宅耐震改修特別控除」、

「住宅特定改修特別税額控除」または「認定住宅新築等特別税額控除」の

適用を受けることができます。

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【減価償却】概要

事業などの業務のために用いられる建物、

建物附属設備、機械装置、器具備品、

車両運搬具などの資産は、

一般的には時の経過等によってその価値が減っていきます。



このような資産を減価償却資産といいます。



他方、土地や骨とう品などのように時の経過により

価値が減少しない資産は、減価償却資産ではありません。

減価償却資産の取得に要した金額は、

取得した時に全額必要経費になるのではなく、

その資産の使用可能期間の全期間にわたり

分割して必要経費としていくべきものです。



この使用可能期間に当たるものとして

法定耐用年数が財務省令の別表に定められています。



減価償却とは、減価償却資産の取得に要した金額を

一定の方法によって各年分の必要経費として配分していく手続です。

（注1）使用可能期間が1年未満のものまたは

取得価額が10万円未満のものは、

その取得に要した金額の全額を

業務の用に供した年分の必要経費とします。

（注2） 取得価額が10万円以上20万円未満の

減価償却資産については、一定の要件の下で

その減価償却資産の全部または特定の一部を一括し、

その一括した減価償却資産の取得価額の合計額の

3分の1に相当する金額をその業務の用に供した

年以後3年間の各年分において

必要経費に算入することができます。

（注3）一定の要件を満たす青色申告者が、

平成18年4月1日から令和4年3月31日までに取得した

取得価額10万円以上30万円未満の減価償却資産

（上記（注2）の適用を受けるものを除きます。）

については、一定の要件の下でその取得価額の合計額のうち

300万円に達するまでの取得価額の合計額を

その業務の用に供した年分の必要経費に算入できる

という特例があります。

（注4） 取得価額の判定に際し、

消費税の額を含めるかどうかは納税者の

経理方式によります。

すなわち、税込経理であれば消費税を含んだ金額で、

税抜経理であれば消費税を含まない金額で判定します。

なお、免税事業者の経理方式は税込経理になります。

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【不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)】

個人事業主

所得の計算方法

不動産所得の金額は、次のように計算します。

総収入金額-必要経費＝不動産所得の金額





①総収入金額

総収入金額には、貸付けによる賃貸料収入のほかに、

次のようなものも含まれます。

1.名義書換料、承諾料、更新料または頭金などの

名目で受領するもの

2.敷金や保証金などのうち、返還を要しないもの

3.共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代など





②必要経費

必要経費とすることができるものは、

不動産収入を得るために直接必要な費用のうち

家事上の経費と明確に区分できるものであり、

主なものとして貸付資産に係る次に掲げるものがあります。

1.固定資産税

2.損害保険料

3.減価償却費

4.修繕費

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【住居用財産】被相続人特例要件

①売った人が、相続または遺贈により被相続人居住用家屋

および被相続人居住用家屋の敷地等を取得したこと。

②次のイまたはロの売却をしたこと。

イ 相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、

被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。

（注）被相続人居住用家屋は次の2つの要件に、

被相続人居住用家屋の敷地等は次の（イ）の要件に

当てはまることが必要です。

（イ） 相続の時から譲渡の時まで事業の用、

貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと。

（ロ） 譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること。

ロ 相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋の

全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。

（注）被相続人居住用家屋は次の（イ）の要件に、

被相続人居住用家屋の敷地等は次の（ロ）および

（ハ）の要件に当てはまることが必要です。

（イ） 相続の時から取壊し等の時まで事業の用、

貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと。

（ロ） 相続の時から譲渡の時まで事業の用、

貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと。

（ハ） 取壊し等の時から譲渡の時まで建物または

構築物の敷地の用に供されていたことがないこと。

③相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の

12月31日までに売ること。

④売却代金が1億円以下であること。

この特例の適用を受ける被相続人居住用家屋と一体として

利用していた部分を別途分割して売却している場合や

他の相続人が売却している場合における

1億円以下であるかどうかの判定は、

相続の時からこの特例の適用を受けて

被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を

売却した日から3年を経過する日の属する年の

12月31日までの間に分割して売却した部分や他の相続人が

売却した部分も含めた売却代金により行います。

このため、相続の時から被相続人居住用家屋または

被相続人居住用家屋の敷地等を売却した年までの

売却代金の合計額が1億円以下であることから、

この特例の適用を受けていた場合であっても、

被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を

売却した日から3年を経過する日の属する年の

12月31日までにこの特例の適用を受けた

被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等の

残りの部分を自分や他の相続人が売却して売却代金の合計額が

1億円を超えたときには、その売却の日から4ヶ月以内に

修正申告書の提出と納税が必要となります。

【被相続人の居住用財産

（空き家）を売ったとき】特例

相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋

または被相続人居住用家屋の敷地等を、

平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売って、

一定の要件に当てはまるときは、

譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。

これを、被相続人の居住用財産（空き家）に係る

譲渡所得の特別控除の特例といいます。

（1）特例の対象となる「被相続人居住用家屋」とは、

相続の開始の直前において被相続人の居住の用に

供されていた家屋で、次の3つの要件すべてに当てはまるもの

（主として被相続人の居住の用に供されていた

一の建築物に限ります。）をいいます。

イ 昭和56年5月31日以前に建築されたこと。

ロ 区分所有建物登記がされている建物でないこと。

ハ 相続の開始の直前において被相続人以外に

居住をしていた人がいなかったこと。

なお、要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所するなど、

特定の事由により相続の開始の直前において

被相続人の居住の用に供されていなかった場合で、

一定の要件を満たすときは、その居住の用に供されなくなる

直前まで被相続人の居住の用に供されていた家屋

（以下「従前居住用家屋」といいます。）は

被相続人居住用家屋に該当します。

（2）特例の対象となる「被相続人居住用家屋の敷地等」とは、

相続の開始の直前（従前居住用家屋の敷地の場合は、

被相続人の居住の用に供されなくなる直前）において

被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた

土地またはその土地の上に存する権利をいいます。

なお、相続の開始の直前（従前居住用家屋の敷地の場合は、

被相続人の居住の用に供されなくなる直前）において

その土地が用途上不可分の関係にある2以上の建築物

（母屋と離れなど）のある一団の土地であった場合には、

その土地のうち、その土地の面積にその2以上の建築物の

床面積の合計のうちに一の建築物である被相続人居住用家屋

（母屋）の床面積の占める割合を乗じて計算した

面積に係る土地の部分に限ります。

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【間取図】で表示されている記号










L　→　リビング

D　→　ダイニング

K　→　キッチン

S　→　サービスルーム

P.S　→　パイプスペース

UB　→　ユニットバス

MB　→　メーターボックス





サービスルームとは

「納戸」(なんど)のことで、通常は3帖以下の

部屋ないしは、窓のない部屋を指します。



これは、建築基準法で定められた、

窓のない部屋を居室と認定しないという

決まりに従っています。



広さが8帖以上あっても窓がないので

サービスルーム扱いになる部屋もあります。

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【耐震改修支援税制】住宅ローン減税との併用










住宅ローン控除の要件と耐震改修支援税制の要件の

どちらも満たしていることが併用の前提です。






〇固定資産税の特例

固定資産税の特例は、1982年1月1日以前に建築された

既存住宅を新耐震基準に適合するように

改修工事を行った場合、工事完了時期にしたがって

工事完了翌年分の住宅の床面積120㎡相当分までの

固定資産税を2分の1にする減額制度があります。



対象となる工事は50万円超です。

手続きは耐震基準に適合したことを証する証明書を

建築士や住宅性能評価機関、

地方自治体などからもらって申告することが適用の条件です。

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