購入相談の記事一覧｜刈谷市・高浜市エリアの不動産売却はセンチュリー21ケヤキ住建｜ケヤキ住建株式会社

地盤調査の方法










一戸建てであればほとんど

スウェーデン式サウンディング試験

が行われます。



これは住宅のプランが

出来上がったら

建物の四隅と中央の

計5カ所の強度を調査する

方法です。





具体的には、

先端がスクリュー状になっている

鉄の棒を地面に立てます。

その棒の上に重りを少しずつ

載せながら地面にねじ込み

25㎝貫入させるのに

要した回転数を記録。



こうして得られた重りの重量や

回転数から地盤の強度（N値）を

算出します。





N値は、数字が大きいほど

強度があることを示します。

一般的な一戸建てであれば

少なくともN値が3以上

できればN値5以上が良いと

されています。

調査費用は5万円ほどです。




















弊社には刈谷市をはじめ、高浜市、安城市

三河エリアに強く、売却経験の豊富なスタッフが

在籍しております。

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地盤調査とは










どんなに耐震性能の高い

家を建てたとしても

それを支える地盤が弱ければ、

その上に建つ家が揺れたり

歪んだり、液状化してしまうと

沈み込んでしまいます。





そのため家を建てる前に

地盤の調査を行い、

必要に応じて改良を

行うことが必要です。





「地盤改良が必要かどうか

どんな改良が必要かを

見極めるためには

地盤の強度を調べる

地盤調査が必要です。

地質調査は法律で

義務化されているわけでは

ありませんが、

住宅瑕疵担保履行法が

施工されてからは、

施工会社が瑕疵担保保険の

申し込みに必要になったため、

基本的に家を建てる前には

まず地盤調査が行われます」




















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防火構造の違い















耐火建築物



鉄筋コンクリート造や

耐火被膜した鉄骨造などの

耐火構造であること。



加えて窓等の開口部を防火窓や

防火ダンパー付き換気扇に

することなどが必要になる。



木造でも耐火建築物に

することが可能










準耐火建築物



耐火被膜した木造住宅など、

耐火構造ほどでもないが

一定基準に適合する

構造であること。



窓等の開口部は

耐火建築物と同じ




















火事に強いというと

鉄筋コンクリート造などが

思い浮かぶでしょうが、

木造住宅でも耐火建築物や

準耐火建築物にすることは

できます。



つまり木造住宅でも防火地域

（2階以下で延床面積100㎡以下）や、

準防火地域

（3階以下で延床面積1,500㎡以下）

にも建てられるのです。



ただし木造で耐火構造にする場合は、

専門知識が必要だったり

工程が増えるなどするため

一般的な木造住宅よりも

工期が長くなる場合が多いので、

工期には余裕をみておいたほうが

いいでしょう。



なお、耐火建築物・

準耐火建築物のほかに

「省令準耐火構造」という

基準がありますが、

これは住宅金融支援機構が

定めた基準のことです。




















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防火地域・準防火地域とは










火災の危険を防ぐために

定められる地域





防火地域・準防火地域とは

都市計画法において

「市街化における火災の

危険を防除するため

定める地域」として

指定されるエリアです。





火災の危険を防除する

（防いで取り除く）ため、

多くの場合で駅前や建物の密集地、

幹線道路沿いなどが

指定されています。





建物の密集地などは

火事の延焼を防ぐために

幹線道路は火災の際に

消防車などの緊急車両の

通行を妨げないように

することが目的です。





その他に法22条区域があります。

これは、建築基準法で規定された

区域のことで、燃えにくい屋根や

外壁にも防火性能のある材料を

使用しなければなりません。





防火地域・新たな防火規制区域・

準防火地域については

階数や延床面積によって

家を耐火建築物や準耐火建築物に

しなければなりません。




















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住宅購入の贈与税・非課税枠










親や祖父母からの

住宅資金の贈与は、

一定額まで非課税に










住宅取得の場合、

贈与額3,110万円まで

非課税に










親兄弟を含め、

人から財産をもらうと

贈与税がかかります。



ただし、

1年間にもらった財産の合計額が

110万円（基礎控除額）以内

であれば贈与税はかかりません。

（暦年課税）





さらに親や祖父母から住宅取得

（購入・新築・増改築等）

のための資金をもらう場合、

消費税8％の住宅なら

「贈与額500万円」まで、

消費税10％なら

「贈与額1,000万円」まで

贈与税が非課税になる

特例があります。

（一般的な住宅の場合）。





この特例は基礎控除と

併用できるため、

例えば「消費税10％」の

住宅の購入契約や

新築・増改築の工事請負契約を

結ぶ場合、最大1,000万円に

110万円（基礎控除額）を

足した1,110万円の贈与まで

贈与税がゼロになります。










住宅取得等資金贈与の非課税を

受けるための条件





特例の主な要件は以下のとおりです。

特例の適用を受けるためには、

贈与を受けた翌年の

2月1日から3月15日までの間に、

税務署に贈与税の申告をする

必要があります。










◆主な要件





贈与を受けた年の

翌年3月15日までに

贈与された金額の全額を充てて、

住宅の購入・新築・増改築を

すること





贈与を受けた年の

翌年3月15日までに

当住宅に居住すること。

または、その後遅滞なく

入居することが確実と

見込まれること

（翌年の年末までに入居しない場合、

当制度は適用されず修正申告が

必要となる）





贈与を受けた年の子の

合計所得金額が

2,000万円以下であること





子の年齢が贈与を受けた年の

1月1日時点で20歳以上で

あること





住宅の床面積（登記簿面積）が

50平米以上

（一定要件を満たす場合40平米に

改正予定）240平米以下










中古住宅の場合は

以下3つのいずれかを

満たすもの



①マンションなど

耐火建築物は築25年以内、

木造などは築20年以内



②一定の耐震基準をみたすことが

建築士等によって証明された住宅



③購入後に耐震改修工事を行い

贈与を受けた年の

翌年3月15日までに

建築士等によって一定の

耐震基準に適合すると

証明された住宅




















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固定資産税・都市計画税










土地・建物を持っている人に

毎年課税される





毎年1月1日時点で土地や建物を

所有している人に対し

固定資産税と都市計画税が

課税されます。





原則として固定資産税評価額

（評価額）に税率をかけたものが

税額です。





固定資産税の税率は

1.4%が標準だが

市町村によって

異なる場合があります。





都市計画税の税率も

市町村によって異なるが

0.3%が上限です。










住宅用地については

特例で税額が軽減されます。





<固定資産税>



小規模住宅用地

（200平米以下の部分）

・・・評価額を1/6に減額



一般住宅

（200平米超の部分）

・・・評価額を1/3に減額





<都市計画税>



小規模住宅用地

（200平米以下の部分）

・・・評価額を1/3に減額



一般住宅用地

（200平米超の部分）

・・・評価額を2/3に減額










新築住宅は当初の

固定資産税が半額になる





固定資産税については

新築住宅の床面積120平米以下の部分の

税額が当初は2分の1に

減額される措置もあります。



減額される期間はマンションなど

3階建て以上の耐火・準耐火建築物は

当初5年間（認定長期優良住宅は7年間）

それ以外は当初3年間（同5年間）です。



この減額措置を受けるには

次の要件をすべて

満たす必要があります。



●床面積（マンションは共用部分の

按分床面積を含む）が

50平米以上280平米以下



●店舗併用住宅の場合は

居住用部分の床面積が

2分の1以上



●2022年3月31日までに

新築された住宅





固定資産税と都市計画税は毎年、

市町村から納税通知書が

送られてくるので、

それに従って年4回に分けて

納税します（一括納税も可）。



住宅の軽減については

特に申請の必要はなく

納税通知書に軽減された

税額が書かれているはずなので

確認して納税しましょう。




















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定期借地権とは










定期借地権とは、

一定期間の間だけ土地を

借りる権利のことです。





住宅の場合、借地期間は

50年以上と定められているので

借りた土地に一戸建てを建てても

マンションを建てても、

建物の寿命が気になる頃までは

安心して住めます。





このように、

定期借地権で借りた土地に

住宅を建てて

分譲する契約形態は、

「定期借地権付き住宅」

「定期借地権マンション」

などと呼ばれています。










定期借地権は借地借家法の

抜本的な見直しにより

1992年に創設された制度です。





それ以前からある「旧借地権」と

大きく異なるのは、

契約の期限が終了したら必ず

「土地を更地にして地主に

返さなければならない」点です。





旧借地権では契約の更新が可能だが

定期借地権では更新はできません。





このため現行法では、

借地契約の更新が可能な

「普通借地権」という制度も

設けられています。





定期借地権は、地主にとっては

貸した土地が確実に戻ってくる

というメリットがあります。





そのため、交通アクセスのよい

好立地や有名な施設の隣といった

希少立地など、

手放したくない所有地を

定期借地権マンションにして

有効利用するケースが多くあります。





つまり、購入者にとっては

好立地や希少立地の物件が

割安で購入できるという

魅力があります。










入居後は地代のほかに

解体費用の積立金が

かかるケースも





定期借地権を買うときには、

土地分のコストとして

「敷金（保証金）」や

「権利金（土地の定期借地権の代金）」

「前払い地代」などの

一時金を支払います。





住宅購入後は、地主に対して

「地代」を毎月支払うのが

一般的です。





地代は2～3年ごとに見直され

固定資産税の増減や

消費者物価の変動などに応じて

改定されることが多いです。





一方、土地分の

固定資産税・都市計画税は

かかりません

（建物分はかかります）。





このほか、マンションの場合は

「解体準備金（土地を更地にして

返すための解体費用の積立金）」が

毎月徴収されます。





定期借地権マンションの多くは

地代の見直し時期や

見直し金額の計算方法などについて

予めルールをつくっているので

確認しておきましょう。





定期借地権付き住宅は、

借地期間中であれば

相続が可能で、売却や賃貸、

リフォームもできます。





ただし、築年が経って

借地の残存期間が短くなるにつれ

売るのが難しくなることも

あり得ます。





一方、賃貸については

所有権マンションと同じ水準の

家賃で貸すことができるため

残存期間によっては

賃貸を選択した方が

有利なこともあります。




















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住宅性能評価を受けるメリット










品確法に基づく住宅性能評価書

（新築及び既存）を取得すると、

地震保険料の割引が受けられる。



また、住宅性能評価書

（新築の場合は建設住宅性能評価）が

交付された住宅は、

購入後にトラブルなどが生じたとき

国が指定する住宅紛争処理機関

（各地の弁護士会）に

紛争処理を申請できる。






紛争処理機関は裁判によらず

あっせんや調停、

仲裁を行う機関で、

紛争処理の申請手数料は

1件あたり1万円だ。










10分野（中古は7分野）の

性能が評価・表示される





住宅性能表示制度で表示される

住宅性能は、

新築住宅の場合は10分野。




①と③④⑤の4分野については

表示が必須な項目で

他の分野は売主などが任意に

選択して表示できる。










◆住宅性能表示制度の評価項目





①構造の安定（耐震性能など）

　・・・耐震等級（最高等級3）など





②火災時の安全（耐火性能など）

　・・・耐火等級（最高等級3または4）など





③劣化の軽減（構造躯体の耐久性能など）

　・・・劣化対策等級（最高等級3）





④維持管理・更新への配慮

　（配管のメンテナンス性能など）

　・・・維持管理対策等級（最高等級3）など





⑤温熱環境（省エネルギー性能）

　・・・断熱等性能等級（最高等級4）など





⑥空気環境（化学物質の低減）

　・・・ホルムアルデヒド発散等級

　　　　（最高等級3）など





⑦光・視環境（日照、採光、通風など）

　・・・単純開口率、方位別開口比





⑧音環境（遮音性能）

　・・・重量床衝撃音対策等級

　　　　（最高等級5）など





⑨高齢者等への配慮（バリアフリー性能）

　・・・高齢者等配慮対策等級

　　　　（最高等級5）





⑩防犯（防犯性能）

　・・・開口部の侵入防止対策










中古住宅（既存住宅）では、

建物の現況

（不具合や劣化の有無など）が


評価されるほか、

「地震などに対する強さ」

「柱や土台などの耐久性」

「配管の清掃や取替えのしやすさ、

更新対策」

「省エネルギー対策」などの

9分野が対象となる

（すべて選択項目）。




















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住宅性能表示制度とは










住宅性能表示制度とは、

新築・中古住宅の性能を

専門家が評価して

分かりやすく表示する

制度のこと。





住宅品質確保促進法（品確法）に

基づき、国に登録した

専門機関の評価員が共通の

評価方法で性能を確認する。





その結果が「等級」などを使って

分かりやすくした共通の方法で

表示されるため、

購入者は住宅性能を比較して

選ぶことができる。










<住宅性能評価書>

評価の結果は住宅性能評価書

として交付される。





●新築住宅

設計書などをもとに評価する

「設計住宅性能評価書」と、

建物の施工段階・完成段階の

調査も行う「建設住宅性能評価書」

がある（建設住宅性能評価は、

設計住宅性能評価を受けた

住宅のみ受けられる）。





●中古住宅

住宅の劣化状況などを

専門家が目視で評価し、

「現況検査・評価書

（既存住宅性能評価書）」が

交付される。










<住宅性能評価の受け方・

住宅性能評価付き住宅>

「住宅性能評価機関」として

国に登録した専門機関に依頼する

（新築一戸建ての場合

10万円～20万円の費用がかかる）





●建売住宅、注文住宅、中古住宅

購入者が不動産会社（売主）や

建築会社に相談したうえで、

住宅性能評価を

依頼することが多いが、

不動産会社等が費用を負担して

住宅性能評価を受け、

「住宅性能評価価書付き住宅」として

販売するケースもある。





●マンション

新築マンションは、

不動産会社が費用を負担して

住宅性能評価を受け、

「住宅性能評価価書付き住宅」として

販売する。

なお、住宅性能表示制度は

義務ではないため

住宅性能評価書がない

マンションもある。

この場合、購入者が独自で

住宅性能評価を

受けることはできない。

中古マンションの場合も

事前に管理会社などに

相談する必要がある。




















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長期優良住宅　税制にはどんなメリット？










住宅ローン控除の控除額が

10年間で最大500万円に





住宅ローンを借りて家を建てたり

買ったりした場合に、

年末のローン残高の1％が10年間、

所得税と住民税から控除される

住宅ローン控除（住宅ローン減税）。





10年間の最大控除額は一般住宅だと

400万円ですが、長期優良住宅は500万円。



ただし、住宅ローン控除は、

実際の納税額が控除額の上限。



長期優良住宅を建てた人すべてが

10年間で500万円の控除を

受けられるわけではありません。



400万円を超える住宅ローンを借り、

40万円を超える所得税、住民税を

納めている場合に、

長期優良住宅を建てたほうが

節税効果は大きくなる可能性が

あります。










長期優良住宅と一般住宅の

税の特別措置










所得税（住宅ローン控除）

<長期優良住宅は限度額が

引き上げられる>





長期優良住宅

控除対象限度額　5,000万円

10年間で控除される所得税と

住民税の合計最大額　500万円




一般住宅

控除対象限度額　4,000万円

10年間で控除される所得税と

住民税の合計最大額　400万円