購入相談の記事一覧｜刈谷市・高浜市エリアの不動産売却はセンチュリー21ケヤキ住建｜ケヤキ住建株式会社

【住宅ローン控除・減税】ローン等の条件

住宅ローン控除の対象となるローン等の適用条件も

いくつかあります。



すべての条件を満たす必要がありますので、

きちんと確認しておきましょう。

• 適用を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること

• 自己居住用の住宅とその敷地取得のための借入れで、
•  
• 一体として借入れられたものであること

• 返済期間が10年以上あること

• 借入れは次の6つのいずれかからのものであること

1.  
2. ①銀行
3.  
4. ②農協・信用金庫・信用組合
5.  
6. ③住宅金融支援機構
7.  
8. ④地方公共団体
9.  
10. ⑤各種公務員共済組合
11.  
12. ⑥勤務先（市場金利を換算して定められた0.2％以上の金利、
13.  
14. 2016年12月31日以前に居住用とした場合は1％以上）

ただし、親族や知人などの個人、親族の会社や自身が

役員となっている企業からの借入金は対象となりません。

•  
•  
•  
• ※国税庁「No.1225 住宅借入金等特別控除の
•  
• 対象となる住宅ローン等」

弊社には刈谷市・大府市・岡崎市はもちろん

三河エリアに強く、

売却経験の豊富なスタッフが在籍しております。

三河エリアのマンションの売却や買取り希望の方、

ご所有不動産の資産の運用・相続のご相談は

センチュリー21　ケヤキ住建にお任せください！

【住宅ローン控除】リフォーム・増築の適用条件

リフォームや増築の場合は新築住宅の適用条件の他に、

次のいずれかの工事に該当していることが必要です。

1.  
2.  
3.  
4. ①増改築、建築基準法に規定する大規模な修繕
5.  
6. または大規模な模様替え
7.  
8. （壁・柱・床・はり、屋根または階段のいずれか1つ以上）の工事
9.  
10.  
11.  
12. ②マンションの専有部分の床、階段または壁の
13.  
14. 過半についておこなう一定の修繕・模様替えの工事
15.  
16.  
17.  
18. ③家屋・マンションの専有部分のうちリビング、キッチン、
19.  
20. 浴室、トイレ、洗面所、納戸、玄関または廊下の一室の床、
21.  
22. または壁の全部についておこなう修繕・模様替えの工事
23.  
24.  
25.  
26. ④耐震改修工事（現行の耐震基準への適合）
27.  
28.  
29.  
30. ⑤一定のバリアフリー改修工事
31.  
32.  
33.  
34. ⑥一定の省エネ改修工事

•  
•  
•  
• ※国税庁「No.1216 増改築等をした場合
•  
• （住宅借入金等特別控除）」

なお、これらの工事費が100万円を超えていることも

条件の一つです。



この100万円のなかには、住宅ローン控除（減税）の

適用を受ける工事と一体性があれば、

設置費用や設備機器の購入費用も含めることができます。



たとえば1階の水回りリフォーム時に2階のクローゼットを

新たに付けた……などの場合は、

2階部分の費用は一体性がないため

住宅ローン控除の対象になりません。

リフォームや増築の適用条件はかなり複雑となっていますので、

新築や中古住宅の購入時に比べて注意しなければいけない点が

たくさんあります。



自宅のリフォームに際し、住宅ローン控除（減税）の

利用を検討する場合には、

早めに専門家に相談すると良いでしょう。

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【中古住宅購入の場合】住宅ローン控除

中古住宅の場合は、いつ建築されたかによって

現行の耐震基準を満たしていない場合があります。



そのため、中古住宅は新築住宅の適用条件に加えて、

「一定の耐震基準を満たしていること」が条件となり、

次の基準のいずれかをクリアしなければいけません。

1.  
2.  
3.  
4. ①住宅性能評価書（耐震等級1以上）を取得していること
5.  
6. ②耐震基準適合証明書を取得していること
7.  
8. ③既存住宅売買瑕疵保険に加入していること
9.  
10. ④築年数が一定年数以下であること
11.  
12. （木造の場合は20年以下、耐火建築物の場合は25年以下）

•  
• ※国税庁「No.1214 中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」

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【住宅ローン控除】

新築住宅購入の場合の適用条件

新築住宅を購入する場合には、

次の条件を満たさなければいけません。

1.  
2.  
3.  
4. ①減税を受けようとする人自身が、
5.  
6. 住宅の引渡し日から6ヵ月以内に居住すること
7.  
8.  
9.  
10. ②特別控除を受ける年の合計所得金額が
11.  
12. 3,000万円以下であること
13.  
14.  
15.  
16. ③対象となる住宅の床面積が50平方メートル以上であり、
17.  
18. 床面積の2分の1以上が自身の居住用であること
19.  
20.  
21.  
22. ④対象となる住宅に対して10年以上にわたる
23.  
24. ローンがあること
25.  
26.  
27.  
28. ⑤居住用にした年とその年の前後2年ずつを合わせた
29.  
30. 計5年間に、居住用財産の譲渡による長期譲渡所得の
31.  
32. 課税の特例といった適用を受けていないこと

•  
•  
•  
• ※国税庁「No.1213 住宅を新築又は新築住宅を
•  
• 取得した場合（住宅借入金等特別控除）」

なお、算出方法の違いによって、売買契約書と登記簿上では

床面積が異なる場合がありますので、

住宅ローン控除（減税）の適用を受ける際には

注意しましょう。

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【運用】頭金として入れずに

運用に回した方が良い？

頭金を貯めていくことも含め、数年以上の準備期間があり

多少なりともリスクを取って運用できるのであれば

国内外の債券や株式、不動産などの複数の資産に幅広く

分散している投資信託などで運用していくのもひとつの方法です。

平成バブル崩壊以降の約30年間でも、

代表的な4つの資産といわれる

国内債券・国内株式・外国債券・外国株式に均等に

分散して運用していけば、ただ放っておくだけでも

年4％から5％程度の利回りを得ることができています。

今後10年、20年も同じようになるかどうかはわかりませんが

少なくとも10年前後の運用期間を確保することができるなら

年4％以上の運用利回りは十分に期待できます。

したがって、頭金準備の期間を長めに設定できる人は、

そのような多少のリスクをとった運用を

検討してみてもよいでしょう。

また、年4％程度の運用成果が安定的に

（といっても、元本保証はありませんが）

得られるようであれば、もはや貯まったお金を

頭金として入れるのではなく、

住宅ローンはフルに借りて、

手元にあるお金は頭金や返済には回さずに

運用したほうが効率のよい運用になります。

簡単に言えば、住宅ローンの借入金利以上の利回りで

運用できるなら、運用したほうがトクということです。



繰り上げ返済もしないほうが有利です。



返済は返済、運用は運用と、別個で考えたほうが

賢いお金の運用になるのです。

とはいえ、資産運用にはリスクがつきものです。



リスクとの上手な付き合い方である

長期・継続・分散を実践していくことが


無難な運用に近づける方法になります。

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【頭金】増やすデメリット










デメリット①　頭金を貯めていく時間がもったいない

まとまった金額の頭金を貯めるのに

3年や5年といった時間がかかるとしたら、

その間にどんどん歳をとってしまいます。



60歳または65歳までに住宅ローンを完済できるように

返済期間を設定するなら、

それだけ返済期間を短くしなければなりません。

また、頭金を貯めている間に、住宅ローンの金利水準が

上がってしまう可能性もあります。


もちろん、貯めている間に住宅ローン金利が下がる

可能性もありますが、現在のような超低金利の水準だと、

下がる余地よりも上がる余地のほうが

大きいのではないでしょうか。

さらに、希望する物件価格が不動産市況によっては

上昇していく可能性もあります。



どのみち買うのであれば、待たないほうが

いいというのもひとつの考え方です。





デメリット②　頭金が貯まるまでの家賃がもったいない

現在、賃貸に住んでいて、家賃を支払っている場合、

まとまった金額の頭金が貯まるまでの時間が

もったいないだけでなく、その間の家賃負担も

もったいないといえるでしょう。



500万円の頭金を貯めるのに5年の歳月がかかったとすると、

その間の家賃もかかります。



もし、年間100万円なら合計500万円の家賃負担が

発生するわけです。

デメリット③　安全確実に増やせる金融商品がない

昨今、住宅ローン金利が過去最低金利の水準に

なっているのと同様に、

預貯金金利も過去最低水準にあります。


大手銀行だと普通預金金利が0.001％、

定期預金金利も0.002％といった水準です。


ネット銀行など、一部の銀行で0.1％や0.2％の

金利を提示しているところもありますが、

それでも1％に満たない金利水準です。



安全確実にお金を増やすというのは、

かなり厳しい状況でしょう。

ということは、お金を貯めていく過程で複利効果

（利息にも利息がついて、よりお金が増えていく効果）は

なかなか期待できない時代だといえるわけです。



やはり、頭金が貯まるまでの時間や家賃がもったいない。


どうせマイホームを買うのであれば、

急いだほうが得策かもしれません。

とはいえ、若い世代の方々ほど、「貯蓄グセ」を

つけておくことの重要性、

家計管理をきちんと行っていくことの重要性は、

しっかりと覚えておいてほしいものです。

後先考えずマイホームを買ってしまうと、

将来の教育資金や老後資金にシワ寄せがいく

可能性が高まりますので、慎重に検討することを

忘れないようにしてください。

【頭金】増やすメリット









メリット①　借入金額を少なくできる

同じ物件価格であれば、頭金を多く入れるほど

借入金額を少なくすることができます。

例えば、物件価格が4000万円の場合

頭金が0円なら借入金額は4000万円

頭金が200万円なら借入金額は3800万円

頭金が500万円なら借入金額は3500万円

頭金が1000万円なら借入金額は3000万円

になります。



メリット②　総支払額を少なくできる

メリット①と同様の話ではありますが、

頭金を多く入れて借入金額を少なくするほど、

頭金と諸経費分の支払い、

住宅ローンの総返済額を合計した総支払額を

少なくすることができます。

例えば、物件価格4000万円（＋諸経費200万円）で、

頭金の違いで総支払額がどうなるかを比較してみると

頭金ゼロの場合と頭金1000万円の場合では、

総支払額が250万円近く違ってくることがわかります。

また、返済額は同じくらいでも、頭金を入れて

借入額を減らすことで返済期間を短くできます。

固定金利型住宅ローンの代表格である【フラット35】の金利も、

融資率が9割以下なのか9割超なのかで異なります。

融資率9割以下の金利は、頭金を1割以上入れる場合に

適用される金利です。2021年10月の金利ですと、

最低金利は1.30％となっています。

一方、融資率が9割超、つまり、頭金が1割未満の場合に

適用される金利は、最低金利で1.56%となっています。

金融機関等の独自の住宅ローン商品によっては、

頭金を多く入れられるほど、

さらに金利の引き下げが受けられるものもあります。






メリット④　貯蓄グセをつけることができる

20代や30代の比較的若い世代にとっては、

実はこのメリットが非常に大きいのではないかと思います。

マイホーム取得という大きな目標に向けて、

家計を見直し、きちんと貯蓄していきます。

100万円→200万円→300万円と、

まとまった金額を貯めていくことができた家計管理の経験は、

確実にその後の家計運営に役立ちます。

教育資金や老後資金の貯蓄にも好影響を及ぼすでしょう。

現在は、頭金なしでもマイホーム取得が可能な

時代になっていますが、このような「貯蓄グセ」を

つけるためにも、頭金の準備は非常に重要だと思います。

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【持ち家・賃貸】どんな人が向く？

・退職までに住宅ローンが完済できる人

・収入が安定している人

・賃貸には少ない4LDK以上の部屋数が必要な人

・貯蓄が潤沢な人

・ずっとシングルの可能性がある人など

・転勤が多いなど住む場所が確定していない人

・収入が安定していない人

・健康状態が思わしくない人

・大きな借金を背負いたくない人など






持ち家にも賃貸にも、メリット、デメリットがあります。

コスト面での損得だけでなく、

将来の暮らし方や今後の収入などさまざまな視点から

自分に合うのはどちらなのかを考えるのがオススメです。

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【資産価値】持ち家の活用










持ち家の活用は資産価値次第

老後、持ち家なのか賃貸なのかは

暮らしにどう影響するのでしょうか。

持ち家であれば、年金だけでは生活費が

心もとないなどの場合、

家と土地を担保にして借り入れをする

リバースモーゲージという方法があります。

家の所有者と配偶者が亡くなった時点で

家が売却されて残債の返済に充てられ、

それまでは利息の返済のみという

仕組みのものなどがあります。

これが利用できるのは持ち家の場合です。

対象になる物件は金融機関によって違い、

主流は土地付き一戸建てです。

マンションは大都市圏の立地の良い物件に限られる

ケースが多いようです。

そのほか、持ち家を売却して管理のラクな

コンパクトな住まいに買い換えたり、

高齢者施設への入居の一時金にしたりなども

老後の持ち家の活用法です。

ただし、いずれにしても売却したときに

まとまった利益が得られる資産価値の高さが

大前提になります。

賃貸の場合、老後の年収に合う家賃の家に引越すことで、

出費をコントロールできるのがメリットです。

しかし、前述したように、保証人が確保できないなど、

契約の更新が難しくなることもあります。

では、現役時代は賃貸で暮らし、

退職後に持ち家を購入するというプランはどうでしょう。

一生のうちに入ってくるお金には限りがあります。

賃貸暮らしで出ていった家賃分は資産を生まないため、

退職後に家を買っても、

早くから持ち家を買った場合に比べて、

住居費が多くなってしまいます。

退職金を住宅購入に使えば、退職後の生活費が

足りなくなるかもしれません。

また、住宅ローンの借り入れには年齢制限もあります。

いつか家を買おうと考えているなら、

老後を待たずに早めに買ったほうがいいでしょう。

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【老後も住み続ける場合のコスト】

持ち家と賃貸










入居から50年でいつどんなお金がかかる？





持ち家の場合

・住宅ローンの返済

・メンテナンス費用

・固定資産税などの税金　など





賃貸の場合

・家賃

・更新料　など

持ち家にした場合、一生賃貸の場合、

出費の面でトクをするのはどちらなのかは、

簡単に比較はできません。

いくらの家を買うのか、

いくらの家賃の家に住むのかによって、

総コストは違ってくるからです。

コスト的にどちらがトクかを考えるよりも、

持ち家と賃貸で、いつ、どんなお金がかかるのかを

イメージしておくことが大切です。

いついくらかかるかは、いついくらかけるか

ですから人それぞれです。

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