マイホームを買い換えたときの税金、特例の記事一覧｜刈谷市・高浜市エリアの不動産売却はセンチュリー21ケヤキ住建｜ケヤキ住建株式会社

マイホームを買い換えたときの税金㉛

事業用資産の買換え特例














●所有期間10年超の

事業用の土地建物などの

買換えに適用









●原則、譲渡収入の20％、

又は、譲渡収入のうち

買換資産の価額の80％超の

部分にだけ課税















一定の事業用資産を譲渡し、

その譲渡資産に対応する

買換資産を一定期間内に

取得した場合には、

譲渡所得にかかる税金が

軽減されます。（課税繰延べ）





売った金額（課税割合）より

買い換えた金額（取得金額）の方が

多いときは、売った金額に

20％～30％（課税割合）を

掛けた額を収入金額として、

売った金額より

買い換えた金額の方が

少ないときは、

その差額と買い換えた金額に

課税割合を掛けた額との

合計額を収入金額として

譲渡所得の計算を行います。





譲渡資産と買換資産の

組み合わせはいくつかありますが、

主なものは1号買換えと6号（旧7号）

買換えになります。















1号買換え





譲渡資産

既成市街地等内にある事業所

（店舗及び福利厚生施設を除く）

として使用されている建物又は

その敷地である土地等で、

譲渡年の1月1日現在で

所有期間10年超のもの





買換資産

既成市街地等以外の地域内で

国内にある土地等、建物、

構築物又は機械及び装置










6号買換え（旧7号買換え）





譲渡資産

国内にある土地等、建物又は

構築物で、譲渡年の1月1日時点で

所有期間10年超のもの





買換資産

国内にある土地等

（事務所等の一定の建築物等の

敷地の用に供されるもののうち

その面積が300㎡以上のものに限る）

建物又は構築物















既成市街地等とは、、、

首都圏における既成市街地

（東京都の特別区及び武蔵野市の全部

三鷹市、横浜市、川崎市川口市の一定区域）、

近畿圏における既成都市区域

（大阪市の全部及び京都市、守口市

東大阪市、堺市、神戸市、尼崎市

西宮市、芦屋市の一定区域）、

中部圏における旧名古屋市の区域をいいます。





















つづく・・・


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マイホームを買い換えたときの税金㉚

譲渡所得にかかる税金のしくみⅢ










譲渡費用




譲渡費用とは、

土地や建物などを売るたに

直接かかった費用を

いいます。

譲渡費用の主なものは

次のとおりです。











■譲渡費用の例




●土地や建物を売るために

支払った仲介手数料、

売主負担の印紙税、

広告料、調査測量費、

交渉費など





●貸家を売るための

借家人に家屋を明け渡して

もらうときに支払う立退料





●借地権を売るときに

地主の承諾をもらうために

支払った名義書換料等














特別控除




一定の要件を満たす譲渡

（マイホームや空き家の譲渡、

収用等による譲渡など）については、

特例の適用を受けることで、

譲渡所得から100万円～5,000万円を

特別控除することができます。















土地建物の譲渡で赤字になったら？

～損益通算～





土地建物の譲渡損や譲渡益は、

同年中の他の土地建物の

譲渡所得との損益通算はできますが、

事業所得や、給与所得などの

他の所得との損益通算や繰越控除は

認められません。





ただし、

一定のマイホームの譲渡に限り、

特例により損益通算及び

杭越譲渡が可能です。





















つづく・・・


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マイホームを買い換えたときの税金㉙

譲渡所得にかかる税金のしくみⅡ















譲渡所得の計算方法










譲渡所得の金額は、

土地建物等を売却した

収入金額そのものではなく、

収入金額（土地や建物の売却代金など）

から必要経費として取得費及び

譲渡費用を差し引いて算出した

譲渡益から、特別控除などを

控除して計算します。















■譲渡所得の計算式





収入金額

－

（取得費+譲渡費用）

－

特別控除

＝

譲渡所得金額




















取得費










取得費とは、

譲渡資産の取得金額

（土地や建物の購入代金）と

取得後の設備費、

改良費等の合計額をいいます。






店舗・賃貸住宅などの

業務用建物の場合は、

譲渡時までの減価償却費の

累計額を、この合計額から

差し引いたものが取得費と

なります。










なお、先祖代々の土地などで

取得費が不明な場合や、

実際の取得費が収入金額の

5％を下回る場合などには、

収入金額の5％を

「概算取得費」とすることが

できます。





また、相続財産を一定期間内に

譲渡した場合は、

譲渡資産にかかる

相続税のうち一定の額を

取得費に加算できる特例が

設けられています。



















つづく・・・


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マイホームを買い換えたときの税金㉘

譲渡所得にかかる税金のしくみ










●所有期間が5年を超えるか

どうかで税率を区分

（譲渡年1月1日時点）










●収入から必要経費と

特別控除を差し引いた

譲渡所得に課税




















土地建物等の譲渡所得は、

事業所得や給与所得などの

他の所得とは別に計算します

（申告分離課税）。










税額は、譲渡所得金額に対して

次の税率を乗じて求めます。

譲渡年の1月1日時点における

所有期間が5年以下のもの

（短期譲渡所得）は概ね

税率高く、5年超のもの

（長期譲渡所得）は

税率が低くなります。

なお、一定の要件を満たす

譲渡には、軽減税率が

設けられています。










■譲渡所得にかかる

税金の計算式





譲渡所得金額×税率＝税額










譲渡年1月1日時点の所有期間










5年以下（短期譲渡所得）

↓

原則

30.63%（所得税）

9％（住民税）

↓

特例

国、地方公共団体等に対する

土地等の譲渡





軽減税率

15.315%（所得税）

5％（住民税）




















5年超（長期譲渡所得）

↓

原則

15.315%（所得税）

5％（住民税）

↓

特例

優良住宅等の宅地造成等のための

土地等の譲渡





軽減税率

10.21%（所得税）

4％（住民税）










10年超

マイホーム譲渡の軽減税率

10.21%（所得税）

4％（住民税）











つづく・・・


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マイホームを買い換えたときの税金㉗

住宅ローン控除の借入金等の範囲















住宅ローン控除の対象となる

借入金又は債務










①住宅の新築、取得又は増改築等を

するためのもので、かつ、

住宅の取得等のために

直接必要な借入金又は

債務であること










②償還期間が10年以上の

割賦償還の方法又は

賦払期間が10年以上の

割賦払の方法により

支払われるものであること










③次の掲げる借入金又は

債務であること





住宅の取得等に要する資金に

充てるための

借入金又は債務





住宅の取得等に係る請負代金

又は対価に係る債務





中古住宅の取得対価に係る

債務の承認契約に基づく債務





使用者等からの借入金

又は債務





















住宅ローン控除の対象となる

「土地等の取得」のための

借入金又は債務










家屋とその敷地を一括して

購入したとき





家屋の新築前にその敷地を

先行して購入したとき

























土地等の先行取得で、

年末に土地等にかかる

住宅ローン残高があっても、

家屋にかかる

住宅ローン残高がない場合は、

その年分は住宅ローン控除の

適用を受けることはできない
















つづく・・・


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マイホームを買い換えたときの税金㉖

所得税のしくみ










所得の種類





1利子所得　　　2配当所得



3不動産所得　　　4事業所得



5給与所得　　　6退職所得



7山林所得　　　8譲渡所得



9一時所得　　　10雑所得










課税のしくみ





①総合課税





その年の1月1日から

12月31日までの1年間の

各種所得の合計額に

課税する方法で、

確定申告によりその税額を

納めます。










②申告分離課税





一定の所得については、

他の所得と合計せず、

分離して税額を計算し、

確定申告によりその税額を

納める申告分離課税の

方法がとられます。

山林所得、土地や建物などの

譲渡所得、退職所得などが

対象となります。










③源泉分離課税





他の所得とまったく分離して、

支払を受ける時に

源泉徴収された税額だけで

課税が完結し、

確定申告を省略できる方法です。










総合課税の税額の計算方法





総合課税の所得合算

（この時点で、損益通算や純損失

　雑損失の繰越控除を行う）

↓

総所得金額










総所得金額

－

所得控除

＝

課税総所得金額










課税総所得金額

（千円未満切捨て）

×

税率　－　控除額

＝

所得税額










所得税額

－

税額控除

（住宅ローン控除など）

－

源泉徴収税額

＝

申告納税額















つづく・・・


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マイホームを買い換えたときの税金㉕

小規模宅地の特例［特定居住用宅地等］











●被相続人の自宅の敷地を

一定の親族が相続した場合に、

相続税の評価額を20％に

引き下げる特例










被相続人の自宅の敷地などで、

次の要件を満たす小規模宅地

（特定居住用宅地等）を

被相続人の親族が相続した場合は、

対象面積330㎡までの部分について、

その宅地の評価額が20％に

引き下げられます。














小規模宅地の特例［事業用宅地等］









●小規模宅地は、相続税評価額が

事業用は400㎡まで20％に、

貸付事業用は200㎡まで50％に

引き下げられる









被相続人等の事業用の用に

供されていた建物又は

構築物を、被相続人の親族が

相続又は遺贈によって

取得した場合は、

その事業を引き継ぐことなどを

前提として、その宅地等の

課税価格を20％又は50％に

引き下げる特例があります。





この特例の適用要件及び

限度面積、評価割合は、

次のように区分されます。










特定事業用宅地等





相続開始直前において、

被相続人等の事業の用

（貸付事業用を除く）に

供されていた宅地等で、

次の要件に該当する被相続人の

親族が相続等により取得したもの










被相続人の事業用の宅地等





被相続人の事業を申告期限までに

引継ぎ、申告期限までその事業を

営んでおり、かつ、その宅地等を

申告期限まで有していること










被相続人と生計を一にしていた

被相続人の親族の事業用の

宅地等





相続開始から申告期限まで、

その宅地等の上で、

事業を営んでいること、かつ、

その宅地等を申告期限まで

有していること















特定同族会社事業用宅地等





相続開始直前から申告期限まで

一定の法人の事業の用

（貸付事業用を除く）に

供されていた宅地等で、

その宅地等で、その宅地等を

相続等により取得した被相続人の

親族等が、申告期限において

その法人役員であり、かつ、

その宅地等を申告期限まで

有しているもの















貸付事業用宅地等





相続開始直前において、

被相続人等の貸付事業h用の宅地等で、

次の要件に該当する被相続人の

親族が相続等により取得したもの










被相続人の貸付事業用の宅地等




被相続人の事業を申告期限までに

引継ぎ、申告期限まで

その貸付事業を営んでおり、

かつ、その宅地等を申告期限まで

有していること










被相続人と生計を一にしていた

被相続人の親族の貸付事業用の

宅地等





相続開始直前から申告期限まで、

その宅地等の上で事業を

営んでいること、かつ、

その宅地等を申告期限まで

有していること




















つづく・・・


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マイホームを買い換えたときの税金㉔

土地建物の評価額














●相続税は、

購入価格や建築費ではなく、

評価額に基づいて計算する





●家屋の評価額は、

固定資産税評価額が

基準となる（貸家を除く）





●宅地の評価額は、

［路線価×地籍］が基準となる

（市街化の標準宅地の場合）









相続税や贈与税を計算するときの

財産の価額は、原則として

時価で計算することと

されていますが、納税者自身が

正確な時価を算出することは

難しいため、財産の種類ごとに

一定の評価方法

（財産評価基本通達等）が

定められています。





宅地については、地域に応じた


2つの評価方法があり、

家屋については、

固定資産税評価額に基づき、

次のように評価します。

（自用地の場合。）









固定資産税評価額とは、

固定資産税の課税にあたって

市町村が定める評価額を

いいます。



市町村の窓口や固定資産税の

課税明細書で確認できます。










路線価とは、道路に面した

標準的な宅地の1㎡当たりの

価額をいい、宅地の価額が

おおむね同一と認められる

一連の宅地が面している

道路ごとに毎年設定されます。










倍率とは、地価事情の類似する

地域ごとに定められた

評価倍率をいいます。















つづく・・・


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マイホームを買い換えたときの税金㉓

贈与税の配偶者控除









●夫婦間での住宅等の

名義変更（贈与）や

取得資金の贈与について、

婚姻期間20年以上であれば、

2,000万円を控除














贈与を受けた日において

婚姻期間が20年以上である

配偶者から、

居住用不動産又は

居住用不動産の取得資金の

贈与を受けた場合には、

その年分の贈与税の課税価格から、

基礎控除110万円のほかに

2,000万円を差し引いて

贈与税を計算することができます。




なお、この控除は、

同じ配偶者からの贈与については、

一度しか受けられません。



また、この控除を適用した結果、

贈与税がかからない場合でも、

不動産取得税や登録免許税が

かかります。














贈与税の税額は？



結婚20周年を機に、

夫婦で居住中の住宅とその敷地

（現在は夫単独所有）を、

夫婦で2分の1ずつ共有することにして、

所有権移転登記をしました。


なお、妻に贈与した共有持分

2分の1に相当する課税価格は

2,400万円です。







課税価格2,400万円

－

（配偶者控除2,000万円＋基礎控除110万円）

＝

290万円




290万円

×

税率15％

－

速算表の控除額10万円

＝

税額33.5万円














つづく・・・


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マイホームを買い換えたときの税金㉒

相続時精算課税














●贈与時に2,500万円まで特別控除、

贈与財産は相続時に課税



●相続時精算課税と暦年課税は、

いずれかを選択適用














相続時精算課税とは、

贈与税と相続税の課税を

一体化して遺産相続時に

税額を精算する制度です。




20歳以上の子、孫（受贈者）が

60歳以上の父母、祖父母（受贈者）から

受ける贈与について、2,500万円の

特別控除を適用

（超過額は20％の税率で課税）して

贈与税を計算し、その後の贈与者の

相続発生時に相続税で

精算するしくみとなります。




適用対象となる贈与財産の種類、

金額、贈与回数には

制限はありません。









受贈者は、通常の暦年課税に代えて、

贈与者である、父母、祖父母等ごとに

この制度を適用することを

選択できます。




また、住宅取得資金の贈与の場合は、

非課税特例と併用することも

できます。














つづく・・・


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